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    一、房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高漲

    自2004年以來(lái)，全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)持續(xù)走高，成了中國(guó)百姓心頭難抑之痛。

    "我工作一年的收入，還趕不上一套房子一個(gè)月的漲額。"在北京一家廣告公司供職的張遙先生感嘆。

    短短一年間，一套54萬(wàn)元的房子就能上躥到86萬(wàn)元，利潤(rùn)率高達(dá)60%。這樣的"爆炸式增值"，在2003至2004年的上海樓市，是件尋常事。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示，2004年全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅達(dá)14.4%，比上年提高10.6個(gè)百分點(diǎn)；2005年商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格一季度上漲幅度是12.5%，二季度漲幅是10.1%，三季度漲幅是8.8%。

    房?jī)r(jià)居高不下，中央政府不斷釋放出"抑制"信號(hào)：央行上調(diào)個(gè)人房貸利率；"國(guó)八條"問(wèn)責(zé)地方負(fù)責(zé)人；央行建議取消房屋預(yù)售制度……2005年，僅僅在3月至5月，中央就四次出臺(tái)宏觀措施來(lái)調(diào)控全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，頻度之高，殊為罕見(jiàn)。

    開(kāi)發(fā)商坐不住了。中央政府出臺(tái)的種種措施，針對(duì)性是比較明顯的。但令人遺憾的現(xiàn)實(shí)是，強(qiáng)勢(shì)開(kāi)發(fā)商總是能夠通過(guò)各種途徑，規(guī)避?chē)?guó)家輪番出擊的政策，繼續(xù)獲取暴利。

    不斷"狂飆"的房?jī)r(jià)，引發(fā)著人們對(duì)房地產(chǎn)泡沫的種種爭(zhēng)論。人們不禁要問(wèn)：究竟是什么助推了房?jī)r(jià)在節(jié)節(jié)高漲？

    對(duì)普通百姓而言，一些城市房?jī)r(jià)瘋漲，到了高不可攀的地步。日益貴族化的房?jī)r(jià)，往往只能讓人"望房興嘆"。

    位于上海市盧灣區(qū)和徐匯區(qū)交界處的瑞金南路地段，可算是市中心區(qū)域的核心板塊。記者選取這一板塊上的"申江名園"，追索其近年來(lái)的房?jī)r(jià)攀升軌跡：

    2001年10月，一期開(kāi)盤(pán)均價(jià)約6000元/平方米；2002年底二期開(kāi)盤(pán)均價(jià)上升至7000元左右/平方米；2003年底，房?jī)r(jià)已躍至11000元/平方米；2004年第三季度，均價(jià)高達(dá)16000元/平方米；2005年3月，其房?jī)r(jià)已漲至24000元/平方米。

    不到三年半，這一樓盤(pán)的房?jī)r(jià)瘋漲了300%。如此"高成長(zhǎng)性"恰是上海房?jī)r(jià)的一個(gè)縮影。

    在2003年以前的很長(zhǎng)一段時(shí)間，北京一直是中國(guó)房市的最高點(diǎn)，專(zhuān)家將它比喻為"珠穆朗瑪峰"。

    與上海比，近年來(lái)北方房?jī)r(jià)的漲幅不算最高，龐大的流動(dòng)人口和特殊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，培育了一批又一批消費(fèi)大軍，富人可以在二環(huán)附近或CBD購(gòu)買(mǎi)豪宅，或者在西山、溫榆河一帶購(gòu)買(mǎi)別墅，老百姓則只有在五環(huán)或郊區(qū)找到居所。

    溫和"上漲"的態(tài)勢(shì)下，京城三環(huán)內(nèi)商品房單價(jià)仍動(dòng)輒多在1萬(wàn)元左右，看上去雖比上海低，但若按上海小區(qū)、樓盤(pán)相對(duì)較高的建設(shè)質(zhì)量和較低的物業(yè)管理費(fèi)來(lái)折算，北京的真實(shí)房?jī)r(jià)會(huì)比現(xiàn)在高出一大截。

    事實(shí)上，即使是在中央一系列的重拳調(diào)控下，北京的期房?jī)r(jià)仍然上漲了1183元/平方米。

    來(lái)自北京市建委、市發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況報(bào)告顯示，2005年1月至11月，全市商品住宅期房?jī)r(jià)格繼續(xù)高漲，平均價(jià)格6776元/平方米，同比上漲了1183元/平方米，漲幅為21.2%；其中普通商業(yè)住宅6797元/平方米，同比增長(zhǎng)12.6%。而全市空置一年以上商品住宅空置面積也繼續(xù)上漲，漲幅為5.7%，樓市空置率與房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)背離。業(yè)內(nèi)人士分析，北京市的商品房總體價(jià)格依然保持著穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)。

    二、一套房子究竟要奮斗多少年

    與上海高房?jī)r(jià)不斷走跌的情形相反，一向走勢(shì)平穩(wěn)的深圳房?jī)r(jià)漲幅創(chuàng)出新高。據(jù)深圳房地產(chǎn)研究中心公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告，2005年1～3季度，全市商品住宅均價(jià)為6639.64元/平方米，同比上漲12.18%。其中供應(yīng)量最大的寶安、龍崗兩區(qū)同比增長(zhǎng)30%。據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，10336元/平方米---這是深圳2005年10月份新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的均價(jià)。

    急速上升的房?jī)r(jià)，提升了市場(chǎng)投機(jī)的心態(tài)。統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)顯示，深圳購(gòu)房投資比例大概在17%，接近上海，也迫近20%的國(guó)際警戒線。不少人發(fā)出了深圳會(huì)否成為下一個(gè)"上海"的擔(dān)憂……

    截至2005年11月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.8%，漲幅比10月份高0.2個(gè)百分點(diǎn)。新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲8.3%，漲幅比10月份高1.1個(gè)百分點(diǎn)。

    工作一年，積攢下來(lái)的錢(qián)還不夠買(mǎi)幾個(gè)平方---目前不少年輕人面臨這樣的窘?jīng)r。

    因買(mǎi)房而產(chǎn)生這些郁悶的年輕人，在中國(guó)的大中城市里隨處可見(jiàn)。他們有的要么租房住，要么靠家里人的鼎力資助。雖說(shuō)自強(qiáng)自立的意識(shí)從未停過(guò)，但無(wú)奈之下還是接受了"嗟來(lái)之食"。

    生于上世紀(jì)70年代的張躍，北京市建設(shè)部門(mén)的工作人員。單位的福利分房沒(méi)趕上，面對(duì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其購(gòu)買(mǎi)能力的高房?jī)r(jià)，他感到迷惘而無(wú)助：難道安分守己地勤勉工作，真的換不來(lái)一套房子嗎？難道真的要窮盡一生，為一套房子而負(fù)債累累嗎？

    三、買(mǎi)房難的三個(gè)原因

    在中央國(guó)家機(jī)關(guān)工作的孫浩先生，自從2003年以來(lái)，除去特殊的事情，周末考察樓盤(pán)已經(jīng)成為他的一個(gè)"保留節(jié)目"，從中深刻地體味出了一個(gè)購(gòu)房人的苦樂(lè)酸甜。

    孫浩先生平時(shí)就悉心研究網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙等各類(lèi)信息，對(duì)很多樓盤(pán)如數(shù)家珍，親自考察的不下四五十個(gè)盤(pán)，有些是下班后順便看的。有的房?jī)r(jià)高得令他瞠目結(jié)舌，有的因?yàn)樗莫q豫，在等待中錯(cuò)過(guò)了最佳購(gòu)買(mǎi)時(shí)機(jī)。

    他最遺憾的就是一個(gè)坐落于京西昆玉河畔的魯藝上河村樓盤(pán)。

    據(jù)說(shuō)2001年9月一期就開(kāi)盤(pán)了，他去看時(shí)非典還未完全過(guò)去，當(dāng)時(shí)均價(jià)也就8000多，但由于戶(hù)型面積最小的兩居室也有179平方米，讓他有些難以下定決心，因?yàn)榭們r(jià)實(shí)在難以承受。

    等他和家里商量好，兩個(gè)月后準(zhǔn)備再來(lái)看時(shí)，得知只剩近300平方米的大戶(hù)型，且均價(jià)也漲到1萬(wàn)，如今三期開(kāi)盤(pán)均價(jià)已經(jīng)是15000元，他真是有些后悔不已。

    "在經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限的情況下，要考慮合適的房型，真的是要牽扯太多精力，耗費(fèi)時(shí)間，決策又難，感覺(jué)很累。"遲至2004年底，他終于狠了心，相中了一套遠(yuǎn)洋山水的房子。

    但在他看來(lái)，最佳時(shí)機(jī)已然錯(cuò)過(guò)，他的同事中還有不少也是如此，看上十幾趟，房子仍然很難定下來(lái)。

    根據(jù)購(gòu)房者的普遍反映，記者發(fā)現(xiàn)，買(mǎi)房難主要有這樣三個(gè)原因：

    一)樓市虛假或水分信息太多，必須反復(fù)實(shí)地調(diào)查，否則就要落入陷阱。

    有的廣告把位置、社區(qū)、設(shè)計(jì)都吹得天花亂墜，實(shí)地一看，大相徑庭，如果不加小心，很可能就被迷惑。

    二)市場(chǎng)定位大多偏離普通百姓的需求，價(jià)位高，戶(hù)型設(shè)計(jì)不是面積大而不當(dāng)，造成浪費(fèi)，就是格局不科學(xué)，影響功能的發(fā)揮。

    裝修房過(guò)少，即使有一些裝修房，其風(fēng)格和質(zhì)量也令許多置業(yè)者不滿(mǎn)。

    三)住房這樣的大宗消費(fèi)往往需要全家集體決策，反復(fù)權(quán)衡。

    置業(yè)者對(duì)住宅品質(zhì)要求越來(lái)越高，不僅著眼于面積、質(zhì)量，社區(qū)、環(huán)境等條件都要綜合評(píng)價(jià)考察。

    目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商雖然在銷(xiāo)售中也采取了一些積極的服務(wù)措施，但"作秀"、"炒作"的成分居多，總體上來(lái)說(shuō)，仍然是沒(méi)有為置業(yè)者提供一個(gè)真正輕松的消費(fèi)環(huán)境。談起購(gòu)房史，頗多無(wú)奈。

    張揚(yáng)，一家中外文化交流公司工作的職員。

    張揚(yáng)說(shuō)："都說(shuō)買(mǎi)房難，其實(shí)買(mǎi)好房子更難。但凡戶(hù)型、面積、朝向均令你滿(mǎn)意的房子，售樓小姐總會(huì)告知，對(duì)不起，這個(gè)戶(hù)型已賣(mài)完了。再換一家，情況可能還是如此。"不過(guò)她們往往要求你留一個(gè)電話，說(shuō)等等看，也許有交訂金不要的。其實(shí)她們就是把一期的房子留到了二期的同等價(jià)位再去賣(mài)。"他看房子的歷史少說(shuō)也有兩年多。

    且聽(tīng)一聽(tīng)張揚(yáng)先生關(guān)于買(mǎi)房子的經(jīng)驗(yàn)之談："你到有點(diǎn)名氣或新開(kāi)的樓盤(pán)逛，經(jīng)?？梢钥吹饺祟^攢動(dòng)。售樓小姐們展示的房屋銷(xiāo)售報(bào)表，也無(wú)一例外地顯示樓盤(pán)銷(xiāo)售的火爆。給人的感覺(jué)，這個(gè)樓盤(pán)炙手可熱，下手晚了，過(guò)了這個(gè)村可就再?zèng)]這個(gè)店了，讓人不自覺(jué)加入到了購(gòu)房大軍中去。

    "后來(lái)我才了解到，有些在售樓處排隊(duì)的人并不都是買(mǎi)房者，而是開(kāi)發(fā)商雇來(lái)的'房托'！樓盤(pán)到底銷(xiāo)售了多少，有可能就是個(gè)謎。

    "開(kāi)發(fā)商就是抓住了購(gòu)房者的這種從眾的心理。等什么時(shí)候交完了房錢(qián)，辦完了手續(xù)，領(lǐng)到了鑰匙，裝修，搬家之后，你可能會(huì)發(fā)現(xiàn)，其實(shí)這里還有不少的房子空著。所以買(mǎi)房時(shí)一定切忌沖動(dòng)，頭腦一定要保持冷靜。"他們的話令人深思。

    四、期房成"欺房"？

    "買(mǎi)房猶如買(mǎi)彩票，不知咋樣能中獎(jiǎng)。"大膽假設(shè)，小心求證，反復(fù)權(quán)衡之后痛下決心，賭了！

    掏出辛苦攢下的積蓄，買(mǎi)下一個(gè)"夢(mèng)想"的業(yè)主們，等到入住收房那一天，應(yīng)是最讓人有歸屬感、最讓人心靜的時(shí)刻?？墒牵幌盗惺虑橐苍S并不能讓人如意，"夢(mèng)想"被重重地摔在地上，失望、委屈，進(jìn)而怒火中燒……

    看樓時(shí)，樓下明明還是空地，可入住后，卻發(fā)現(xiàn)變電站成了自己樓下的"鄰居"；最初看的規(guī)劃圖和銷(xiāo)售廣告上，空地還是一片花園，可通知去收房時(shí)，發(fā)現(xiàn)綠地處又在建了商品房；家庭室內(nèi)說(shuō)好的綠色裝修，一經(jīng)檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)甲醛超標(biāo)，廁所里仍然有異味……這種期房變"欺房"的變戲法，讓人們著實(shí)體會(huì)著：買(mǎi)房難，入住更難！

    懷著一份美好的憧憬，王欣女士在北京購(gòu)買(mǎi)了一套被稱(chēng)為××花園的期房。她告訴記者，在等待了兩年后開(kāi)發(fā)商通知她驗(yàn)收房子的那天，她滿(mǎn)心歡喜地去驗(yàn)房，卻大呼期房"貓兒膩"太多。

    "當(dāng)時(shí)它的廣告宣傳特別誘人，綠地多，又有游泳池，又有網(wǎng)球場(chǎng)，還有社區(qū)活動(dòng)中心，廣告上說(shuō)得很好的，如果照它那個(gè)宣傳，應(yīng)當(dāng)算是一流的住宅了。可實(shí)際情況與宣傳情況卻存在巨大反差：原來(lái)的外飄窗設(shè)計(jì)改為普通窗；最初宣稱(chēng)的種植各種花木的圖景，現(xiàn)實(shí)中只是不值幾文的小樹(shù)和小草，綠化的草坪少得可憐；網(wǎng)球場(chǎng)也早沒(méi)了蹤影，樓前是近在咫尺的樓，看著眼前的鋼筋水泥，而陽(yáng)光卻很難見(jiàn)到一縷……

    我們找開(kāi)發(fā)商進(jìn)行交涉，可遇上這樣的糟心事，用多少錢(qián)才能補(bǔ)回來(lái)呢？"事實(shí)上，記者采訪的很多業(yè)主都和這位女士的感覺(jué)一樣，延期交房、規(guī)劃改變、道路未通以及質(zhì)量問(wèn)題等總是發(fā)生，其中問(wèn)題叫得最多的是"貨不對(duì)板"，開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主的承諾沒(méi)有兌現(xiàn)，例如面積縮水，小區(qū)綠化面積與承諾不符。當(dāng)初售樓小姐描繪的美景成了"鏡中花"，巨大的心理落差確實(shí)難以承受。

    中央電視臺(tái)曾對(duì)部分購(gòu)買(mǎi)期房的市民作過(guò)調(diào)查，近九成的人士遇到過(guò)開(kāi)發(fā)商承諾不符的情況。那么，發(fā)生的主要問(wèn)題是什么？開(kāi)發(fā)商擅自更改規(guī)劃，比如說(shuō)原來(lái)的綠地就變成了一個(gè)新的商業(yè)樓了，比如說(shuō)小區(qū)的格局發(fā)生變化，碰到這樣情況的人占到了五分之一多；18%的人遇到的問(wèn)題是房屋質(zhì)量出了毛病。比如經(jīng)常漏雨，精裝修的地板翹起來(lái)；17%的人發(fā)現(xiàn)房屋面積不符或者公攤面積超過(guò)規(guī)定范圍；16%的人不能如期辦理產(chǎn)權(quán)證；15%的人被強(qiáng)制交納代收費(fèi)用；13%遇到的是沒(méi)有按期交房。

    2005年8月，中國(guó)人民銀行發(fā)布2004年度房地產(chǎn)金融報(bào)告，針對(duì)期房中的金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，提出建議取消期房的銷(xiāo)售制度，改為賣(mài)現(xiàn)房，立即引起了軒然大波。贊成一方說(shuō)期房是萬(wàn)惡之源，房地產(chǎn)市場(chǎng)上現(xiàn)在這種欺詐、虛假?gòu)V告，承諾不兌現(xiàn)，全部是期房惹的禍。反方則認(rèn)為如果改賣(mài)現(xiàn)房，顯然房地產(chǎn)商要投入更大的資金，最終還是"羊毛出在羊身上"，消費(fèi)者來(lái)埋單。那么，一些消費(fèi)者又是如何看的呢？

    在記者采訪的大多數(shù)市民中，普遍希望買(mǎi)現(xiàn)房，但在實(shí)際操作中，六成以上的人士還是買(mǎi)了期房。

    家住北京勁松的馬先生表示，如果購(gòu)房的話，現(xiàn)房肯定比期房安全一些，可以看得到，實(shí)地考察，房屋的質(zhì)量、具體的環(huán)境及其他的配套設(shè)施很容易得出性?xún)r(jià)比。我原來(lái)買(mǎi)期房就光顧著挑便宜，卻帶來(lái)無(wú)盡的麻煩，現(xiàn)在感覺(jué)還是選現(xiàn)房好。

    而在某中央媒體工作的張建平先生則有著自己的看法："買(mǎi)塊肉還得挑挑肥瘦，買(mǎi)房子更是家庭中最重要的消費(fèi)品。當(dāng)你對(duì)著一大堆不知道真假的廣告和圖紙，讓你掏錢(qián)就買(mǎi)，的確心里不踏實(shí)。但是現(xiàn)實(shí)生活中，可以挑選的期房還是多一點(diǎn)，價(jià)格上相對(duì)會(huì)優(yōu)惠至少一兩千。選擇有實(shí)力一點(diǎn)的開(kāi)發(fā)商，就算賭一把也值。"看來(lái)，期房有無(wú)數(shù)的不確定性，特別是更改規(guī)劃，房屋質(zhì)量，房屋面積，辦理產(chǎn)權(quán)證，代收費(fèi)用，但只要一談到價(jià)位，就對(duì)不少購(gòu)買(mǎi)者有著無(wú)盡的誘惑，大有"一俊遮百丑"之味。

    五、誰(shuí)在為房?jī)r(jià)上漲支撐？

    北京師范大學(xué)博士生導(dǎo)師董藩教授分析，如果剔除了上海與杭州的泡沫成分，北京真實(shí)的房?jī)r(jià)水平仍然可能是全國(guó)第一。造成這種情況的原因，主要是北京存在與眾不同的"六最"消費(fèi)因素說(shuō)：

    北京擁有全國(guó)最大的以公務(wù)員為主體的官員階層；擁有規(guī)模龐大的國(guó)內(nèi)駐京辦事機(jī)構(gòu)；擁有規(guī)模龐大的涉外機(jī)構(gòu)；擁有全國(guó)規(guī)模最大的白領(lǐng)階層；擁有全國(guó)規(guī)模最大的科教隊(duì)伍；擁有數(shù)量最多的文化藝術(shù)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員。

    在上海，業(yè)界也流傳著"9大理由"：世博會(huì)的拉動(dòng)、跨國(guó)公司大量進(jìn)入、海外購(gòu)買(mǎi)力的強(qiáng)力支撐，如此等等，為后市看漲提供支撐。

    業(yè)內(nèi)人士分析，目前有20萬(wàn)臺(tái)灣人在上海工作或?qū)W習(xí)，定居人數(shù)超過(guò)2萬(wàn)人。僅港臺(tái)人士在滬購(gòu)房總量就已超過(guò)200萬(wàn)平方米，購(gòu)房余額逾百億元，外來(lái)人口購(gòu)房占上海商品房銷(xiāo)售總量的53%。

    由于看好上海未來(lái)的發(fā)展前景，許多實(shí)力雄厚的境外地產(chǎn)公司攜巨資來(lái)上海投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，一些跨國(guó)公司將拓展亞洲市場(chǎng)的商務(wù)總部設(shè)在上海。

    與此同時(shí)，境外資金大量涌入更是助推了中國(guó)房?jī)r(jià)上漲。

    中國(guó)人民銀行公布的上海市2004年金融運(yùn)行報(bào)告稱(chēng)，2004年前11個(gè)月，涌入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的境外資金總量超過(guò)222億元。

    其中約150億元用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，占當(dāng)年上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的12.7%。

    六、剝?nèi)シ績(jī)r(jià)上漲各種冠冕堂皇的"外衣"

    不斷攀升的房?jī)r(jià)，似乎成為一部"壓榨機(jī)"，購(gòu)房者在房貸上透支了未來(lái)數(shù)十年的消費(fèi)能力。那么，究竟是哪些非正常因素抬高了房?jī)r(jià)？

    國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的有關(guān)專(zhuān)家指出，要穩(wěn)定樓市，必先剝?nèi)シ績(jī)r(jià)上漲表面上各種冠冕堂皇的"外衣"，示人本相。房?jī)r(jià)飛漲不是某個(gè)原因、某個(gè)力量單方面作用的結(jié)果，而是多重因素、不同利益主體相互影響、糾合，共同推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。不鏟除這些非正常因素，降溫樓市無(wú)異于抱薪救火，"薪不盡，則火不滅"。

    ---價(jià)格聯(lián)盟：開(kāi)發(fā)商拉高房?jī)r(jià)？

    樓評(píng)人士蔡為民指出，2000年以前，剛復(fù)蘇的房地產(chǎn)市場(chǎng)遵循的是成本定價(jià)，商品房售價(jià)基本上是成本加合理利潤(rùn)；2001年至2003年走向火熱的樓市選擇的是市場(chǎng)定價(jià)，房?jī)r(jià)基本由供求關(guān)系決定；而2004年以來(lái)，樓市進(jìn)入由開(kāi)發(fā)商決定市場(chǎng)、自由定價(jià)狀態(tài)。伴隨著住房需求不斷釋放，樓市開(kāi)始成長(zhǎng)、繁榮，而各地的大房地產(chǎn)企業(yè)也開(kāi)始在利益極大化的共同追求中默契配合，漸漸結(jié)成價(jià)格聯(lián)盟。

    細(xì)心的人士注意到，在福布斯中國(guó)內(nèi)地首富榜單中，主業(yè)從事房地產(chǎn)的富豪逐年上升：2001年，29人的主業(yè)是房地產(chǎn)，且前10大富豪中有5位開(kāi)發(fā)商；2002年，25人主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、近一半人涉足房地產(chǎn)；2003年，經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的富豪增至35人；2004年，升至45人。短短十幾年內(nèi)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)以超乎常規(guī)的速度催生了眾多億萬(wàn)富翁，這在其他地區(qū)、其他產(chǎn)業(yè)無(wú)法想像。而在福布斯全球富豪榜中，主業(yè)做房地產(chǎn)業(yè)的極少，全球房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)率一般也只有5%。

    朱林興教授指出，一些開(kāi)發(fā)商之間、開(kāi)發(fā)商與銷(xiāo)售商之間、銷(xiāo)售商與中介之間，合謀制造虛假信息，相互聯(lián)手抬價(jià)，逐層加碼，利益共享。另一方面，價(jià)格同盟在所謂的"定價(jià)策略"方面也有體現(xiàn)：幾乎所有新樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，都會(huì)以周邊已售或待售房?jī)r(jià)作為定價(jià)參照，相互競(jìng)價(jià)。

    "你每平方米漲500元，我就漲800元，以?xún)r(jià)格高低來(lái)顯示自己樓盤(pán)品質(zhì)的優(yōu)越。"朱林興說(shuō)，"房地產(chǎn)公司正是依靠這種價(jià)格同盟形成的壟斷地位，取得了大大高于生產(chǎn)價(jià)格的超額壟斷利潤(rùn)。"---"經(jīng)營(yíng)城市"：地方政府放縱房?jī)r(jià)？

    開(kāi)發(fā)商為何能輕而易舉地形成價(jià)格聯(lián)盟？近幾年各大城市的房?jī)r(jià)為何只升不降？一個(gè)重要原因是：地方政府"經(jīng)營(yíng)城市"的做法，事實(shí)上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了"托市"之效。

    在1999年以前，為拉動(dòng)內(nèi)需，各地都出臺(tái)了鼓勵(lì)購(gòu)房的措施，譬如實(shí)行買(mǎi)房退稅、貸款優(yōu)惠等。

    但與此同時(shí)，地方政府"劍走偏鋒"，縱容了房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高漲。

    其一，拔苗助長(zhǎng)，急于將房地產(chǎn)培育成支柱產(chǎn)業(yè)。由于投資規(guī)模大、見(jiàn)效快，對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)作用明顯，不少地方政府在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，都將房地產(chǎn)業(yè)定位為支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展，目標(biāo)是"在5到10年使其增加值占到GDP的10%"。

    其二，不對(duì)商品房進(jìn)行成本、利潤(rùn)核算，作為生活必需的商品房，其定價(jià)完全放開(kāi)，基本是開(kāi)發(fā)商報(bào)多少是多少。

    一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，個(gè)別城市的個(gè)別區(qū)縣，為了抬高區(qū)域"檔次"，開(kāi)發(fā)商將房?jī)r(jià)定得越高反倒越容易取得預(yù)售許可證，反之則要一等再等。

    這位人士質(zhì)問(wèn)："這不是在引導(dǎo)房?jī)r(jià)走高是什么？"其三，對(duì)外地人買(mǎi)房不作限制，縱容炒房。房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性特征明顯，健康的樓市必然以本地購(gòu)買(mǎi)力作為主要支撐。但為了活躍市場(chǎng)，許多地方對(duì)外地人購(gòu)房、炒房不加限制。浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心溫海珍認(rèn)為，房屋最基本的功能是居住，政府應(yīng)鼓勵(lì)居住、限制炒作。

    七、房?jī)r(jià)飛漲的另外兩個(gè)因素

    沒(méi)有源源不斷的資金支持，高房?jī)r(jià)就像紙船下水，撐不了多久。

    因?yàn)?，大多?shù)房地產(chǎn)商的資金來(lái)源至少有兩個(gè)通道，一是自己用土地向銀行抵押貸款，二是買(mǎi)房者從銀行按揭的資金也流向了房地產(chǎn)商的賬戶(hù)。

    充足的資金使房地產(chǎn)業(yè)保持了高速度發(fā)展，也使空置房和房?jī)r(jià)一樣長(zhǎng)年雙雙保持在高位，房子多年賣(mài)不出去，卻不見(jiàn)開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，這一點(diǎn)絕對(duì)是中國(guó)特色，用經(jīng)濟(jì)學(xué)原理無(wú)法解釋。

    買(mǎi)房按揭的比例由銀行決定，但房子的價(jià)格卻由房地產(chǎn)商決定，自然房?jī)r(jià)越高，從銀行貸出來(lái)的資金越多。

    --信息壟斷："房托"搶占話語(yǔ)制高點(diǎn)？

    事實(shí)上，光靠地方政府和房地產(chǎn)商，還不足以操控房地產(chǎn)的價(jià)格。

    近年來(lái)，一些專(zhuān)家、學(xué)者，在或明或暗的"贊助"、"邀請(qǐng)"下，頻頻出現(xiàn)在各種論壇、媒體上，只說(shuō)一些利益集團(tuán)需要他們說(shuō)的話，宣傳房?jī)r(jià)看漲的種種理由。

    只要稍加留意便會(huì)發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，一個(gè)龐大的房地產(chǎn)利益集團(tuán)正在形成。

    開(kāi)發(fā)商、地方政府相關(guān)部門(mén)和一些"專(zhuān)家學(xué)者"、房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)以及部分媒體聯(lián)手，占據(jù)行業(yè)話語(yǔ)制高點(diǎn)，并形成一個(gè)行業(yè)性的"話語(yǔ)鏈""房托"：

    當(dāng)央行規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)資金運(yùn)作的121號(hào)文件一出臺(tái)，他們就開(kāi)始"研討"、拋出"高地價(jià)導(dǎo)致高房?jī)r(jià)"；當(dāng)央行提示信貸風(fēng)險(xiǎn)、要求商業(yè)銀行嚴(yán)格審貸時(shí)，他們說(shuō)："融資成本增加，房?jī)r(jià)將會(huì)增長(zhǎng)"；當(dāng)有人警告房?jī)r(jià)虛高應(yīng)該降溫時(shí)，他們大加反駁："中國(guó)房地產(chǎn)絕無(wú)泡沫，至少也可以繁榮20年"；當(dāng)"新國(guó)八條"出臺(tái)時(shí)，他們甩出"不能搞行政一刀切，還是要重市場(chǎng)調(diào)節(jié)"；當(dāng)公眾要求公布房?jī)r(jià)"成本清單"時(shí)，他們立即撰文公布房產(chǎn)"清單"不能撼動(dòng)高房?jī)r(jià)……

    總之是只唱房?jī)r(jià)看漲"同一首歌"。

    "就像當(dāng)年和莊家沆瀣一氣的股市'黑嘴'一樣，這些人事實(shí)上是當(dāng)起了'房托'。"資深房地產(chǎn)觀察人士顧海波直言，相形之下，樓市"黑嘴"們更有市場(chǎng)，對(duì)輿論的導(dǎo)向作用更大。

    --"追漲殺跌"：炒家哄抬房?jī)r(jià)？

    當(dāng)股市跌破1200點(diǎn)時(shí)，人們才幡然悔悟2002年股市沖擊2400點(diǎn)時(shí)的樂(lè)觀是多么的盲目。在北京、杭州、上海等地，商品房成了一些人的投資品，炒家將樓市當(dāng)作了股市。起先還是外來(lái)"炒房團(tuán)"活躍于樓市，隨后，在身邊"誰(shuí)買(mǎi)房誰(shuí)賺錢(qián)"的誘惑下，手上稍有閑錢(qián)的人甚至是普通人家也蠢蠢欲動(dòng)，加入投資商品房的行列。

    在上海，自2004年第三季度以來(lái)，外來(lái)人員購(gòu)買(mǎi)高檔房的比例不斷上升。

    到了2005年一季度，中心城區(qū)高檔房70%的買(mǎi)主是外地和境外人員。

    價(jià)格越貴的房子，外來(lái)人員的購(gòu)買(mǎi)比例越高，中心城區(qū)高檔商品房供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上升。

    而高檔房?jī)r(jià)格的上揚(yáng)，又對(duì)周邊中檔房、甚至城郊的低價(jià)房?jī)r(jià)格、行情走勢(shì)產(chǎn)生向上的拉動(dòng)作用，最終對(duì)普通市民的心理預(yù)期產(chǎn)生很大影響，刺激"追漲"或跟風(fēng)提前消費(fèi)。

    高價(jià)房對(duì)房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)似乎沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)，最終的結(jié)果只有兩個(gè)，要么賣(mài)給買(mǎi)房者，要么抵給銀行。

    扛住了高價(jià)也就扛住了高利潤(rùn)，最后通過(guò)按揭轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)房者頭上。

    "泡沫"之后，房地產(chǎn)商拿走豐厚的利潤(rùn)，銀行得到穩(wěn)定的利益，而最終所有的問(wèn)題只有一個(gè)人來(lái)扛，那就是買(mǎi)房者。

    八、利潤(rùn)大廈如何砌成？

    2005年底國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的經(jīng)濟(jì)普查第三號(hào)公報(bào)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)2005年的利潤(rùn)超1200億元。

    "利潤(rùn)大廈"如何砌成？"四兩撥千斤"是開(kāi)發(fā)商的慣用生財(cái)手段，用一兩千萬(wàn)元的資金，開(kāi)發(fā)1億元的項(xiàng)目，比比皆是。一位曾在房地產(chǎn)業(yè)摸爬滾打十年的業(yè)內(nèi)人這樣評(píng)論，在中國(guó)，開(kāi)發(fā)商是使用"高杠桿"做買(mǎi)賣(mài)的，80%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)自銀行貸款，自有資金只有20%。

    房地產(chǎn)商徐揚(yáng)(應(yīng)被訪者要求用化名)，2003年底與朋友合股開(kāi)發(fā)西南某城市樓盤(pán)。樓盤(pán)并沒(méi)有建在市區(qū)繁華路段，制定的均價(jià)為2600元，看上去價(jià)格并不算高。那么他的樓盤(pán)能獲利多少呢？

    2005年8月，他告訴記者，目前樓盤(pán)一期已售罄，二期順利開(kāi)建，每平方米也就掙個(gè)600元。

    600元和房地產(chǎn)暴利似乎距離遙遠(yuǎn)。見(jiàn)記者疑問(wèn)，他得意地說(shuō)："你們記者算不來(lái)賬，老百姓賣(mài)套自己的房子每平方米掙600元，當(dāng)然發(fā)不了財(cái)，但我們的樓盤(pán)是36萬(wàn)平方米，你算算我全部賣(mài)出去之后掙多少，快兩個(gè)億??！"他向記者獨(dú)家提供了一份建筑成本清單，解密這座樓盤(pán)的"利潤(rùn)大廈"是如何一磚一瓦砌成的。

    項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地：180畝(12萬(wàn)平方米)具備以下條件：

    1、地價(jià)：80萬(wàn)元/畝。

    2、技術(shù)指標(biāo)：樓盤(pán)類(lèi)型為小高層電梯公寓(12層)；容積率為3；綠化率為36%，建筑密度35%。

    3、策劃公司全程代理，代理費(fèi)及廣告費(fèi)為總銷(xiāo)售額的4%。

    4、設(shè)計(jì)費(fèi)15元/平方米(按總建筑面積計(jì))。

    5、土建造價(jià)1300元/平方米，園林綠化硬化造價(jià)80元/平方米，市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)2600元/平方米。

    6、幾項(xiàng)主要稅收：土地增值稅按銷(xiāo)售額1.5%；營(yíng)業(yè)稅按銷(xiāo)售額5%；契稅按總地價(jià)3%；企業(yè)所得稅按銷(xiāo)售額2%(此項(xiàng)我們樓盤(pán)免交，因高新區(qū)有優(yōu)惠政策)。

    開(kāi)發(fā)商提供的成本測(cè)算如下---

    一、項(xiàng)目總建筑面積：180畝(12萬(wàn)平方米)×3(容積率)=36萬(wàn)平方米；綠化面積：180畝(12萬(wàn)平方米)×36%=4.32萬(wàn)平方米；硬化道路：180畝(12萬(wàn)平方米)×29%=3.48萬(wàn)平方米。

    二、銷(xiāo)售總額：36萬(wàn)平方米×2600元/平方米=9.36億元。

    三、180畝土地成本：180畝×80萬(wàn)/畝=1.44億元。

    四、工程土建總造價(jià)：36萬(wàn)平方米×1300元/平方米=4.68億元。

    此處數(shù)據(jù)為土建總造價(jià)，實(shí)際只要四五千萬(wàn)元即可啟動(dòng)開(kāi)建樓盤(pán)，建好一棟賣(mài)一棟，并不用一次性投入這么多錢(qián)。

    五、各種配套費(fèi)用如下---

    設(shè)計(jì)費(fèi)：36萬(wàn)平方米×15元/平方米=540萬(wàn)元；園林道路：綠化4.32萬(wàn)平方米×80元/平方米=345萬(wàn)元；硬化道路：3.48萬(wàn)平方米×80元/平方米=278萬(wàn)元；水電及三通一平、報(bào)建等費(fèi)用約2500萬(wàn)元；三通一平費(fèi)用各樓盤(pán)的差異較大，凹地或沼澤地成本要高些。

    六、營(yíng)銷(xiāo)策劃及廣告投入：9.36億元×4%=3700萬(wàn)元。

    七、需交的主要稅：增值稅9.36億元×1.5%=1404萬(wàn)元；營(yíng)業(yè)稅9.36億元×5%=4680萬(wàn)元；契稅1.44億元(總地價(jià))×3%=432萬(wàn)元；還有一些小的稅費(fèi)和公司日常開(kāi)支，沒(méi)有計(jì)入。

    八：項(xiàng)目總投入：約7.4億元。

    九：利潤(rùn)(粗算)：9.36億元-7.4億元=1.9億元。

    理論利潤(rùn)率：1.9億÷7.4億=25%。

    九、拿到了地就上了賺錢(qián)的大路

    開(kāi)發(fā)商解釋說(shuō)，實(shí)際上的利潤(rùn)率遠(yuǎn)不止這些，沒(méi)有哪個(gè)房地產(chǎn)商那么傻會(huì)把總投入砸下去搞一個(gè)項(xiàng)目，他們都是分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的，因?yàn)榍捌谥恍柰度?.4億元的土地成本加上四五千萬(wàn)元左右土建資金就可以啟動(dòng)樓盤(pán)了。

    當(dāng)然，這部分費(fèi)用我們基本是自有資金，所以相對(duì)那些向銀行貸款啟動(dòng)的開(kāi)發(fā)商，我們的成本要低些。再加上通過(guò)預(yù)售實(shí)現(xiàn)資金滾動(dòng)，所以如果算實(shí)際的利潤(rùn)率，應(yīng)該是100%甚至更高的回報(bào)。

    他說(shuō)，其實(shí)一些房地產(chǎn)商手上都有獵頭公司招來(lái)的資深會(huì)計(jì)，可以將樓盤(pán)賬目上的成本金額加大，如明明賺1億元的樓盤(pán)，可以處理成只賺4000萬(wàn)元。對(duì)外界造成樓盤(pán)成本高，不得已提高售價(jià)的假象。

    當(dāng)然，有的還善于利用城市高新區(qū)、開(kāi)發(fā)新區(qū)的稅收優(yōu)惠政策，想辦法在銷(xiāo)售新樓盤(pán)時(shí)注冊(cè)一個(gè)新公司，僅這一項(xiàng)也可以省下數(shù)百萬(wàn)元甚至上千萬(wàn)元的稅款，成本又被巧妙地壓低了。

    他透露，樓盤(pán)開(kāi)建后也暗藏著一些省錢(qián)的貓膩。

    像外墻涂料、塑鋼門(mén)窗、鋁材、防水作業(yè)等諸多土建環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)商都可以想出辦法節(jié)約成本，最常見(jiàn)的就是采購(gòu)便宜原材料，有的甚至直接減免一些程序。

    一些開(kāi)發(fā)商透露，目前規(guī)劃和城建部門(mén)批準(zhǔn)的市區(qū)內(nèi)樓盤(pán)的容積率一般不超過(guò)2，而有"實(shí)力"的房地產(chǎn)商會(huì)通過(guò)特殊的途徑，打通主管部門(mén)的關(guān)系，把樓盤(pán)的容積率調(diào)高，這就意味著在同樣一塊土地上可以開(kāi)發(fā)3倍甚至5倍土地面積的商品房。

    "平地拔高樓，利潤(rùn)馬上成倍增長(zhǎng)。"開(kāi)發(fā)商徐揚(yáng)坦言，"提高樓盤(pán)容積率的同時(shí)把綠化環(huán)境做好，是樓盤(pán)既省成本又能賣(mài)高價(jià)的妙招。"他說(shuō)："綠化的成本并不高，大范圍鋪上草皮，再種上便宜的喬木、灌木，攤下來(lái)一平方米也就是100元多一點(diǎn)，但做出來(lái)的整體視覺(jué)效果很好。人家來(lái)看樓時(shí)，看到這么大塊綠地賞心悅目，每平方米即使多掏個(gè)三四百塊也愿意。"孫國(guó)平(應(yīng)被采訪者要求采用化名)，2005年時(shí)39歲，在房地產(chǎn)業(yè)"打拼"了6年，做了近20萬(wàn)平方米的樓盤(pán)，已積累下4000多萬(wàn)元的資產(chǎn)。

    他向記者吐露了業(yè)界圈地、蓋房、賣(mài)房中一些不為外人知曉的手法，現(xiàn)實(shí)錄如下：

    ---"拿到了地就上了賺錢(qián)的大路"時(shí)下，在股市低迷、其他行業(yè)利潤(rùn)不理想的情況下，不動(dòng)產(chǎn)投資成了熱門(mén)。

    連小投資者都流行"搶房就是搶錢(qián)的說(shuō)法"。

    國(guó)家出臺(tái)的政策鼓勵(lì)購(gòu)房按揭，地價(jià)不斷上揚(yáng)，房?jī)r(jià)飆升，誰(shuí)見(jiàn)了會(huì)不動(dòng)心？商業(yè)銀行也紛紛搶這碗飯。

    眼下房市景氣，我們的投資回收很快，看上去是個(gè)多贏的結(jié)果。

    誰(shuí)都知道，在房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)要站穩(wěn)腳跟，必須有雄厚的資本和較好的土地儲(chǔ)備。

    現(xiàn)在各地做房地產(chǎn)賺得多的，大多是在前些年"圈"得了大片的土地。能不能圈到土地是做房地產(chǎn)成功的關(guān)鍵。

    現(xiàn)在各地都在搞開(kāi)發(fā)，一個(gè)重要的手段就是賣(mài)地生財(cái)，有些地方地都賣(mài)濫了。

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都知道抓住地方領(lǐng)導(dǎo)干部的心理，掌握第一手消息很關(guān)鍵，"招商引資"、"改造"、開(kāi)發(fā)建設(shè)政策一出臺(tái)，土地里就有機(jī)可乘。

    只要我是一個(gè)"有實(shí)力"、"有背景"的企業(yè)，我就能夠用很少的訂金，甚至不花錢(qián)，而得到協(xié)議用地，剩下的地價(jià)款先欠著。

    要么換個(gè)方式，包下一條舊街道的改造或者一個(gè)地方的"亮化工程"，投資不算大，但是可以換得一塊或可開(kāi)發(fā)、或可融資、或可出讓的土地，甚至還有一批商鋪。

    十、賣(mài)房的故事

    --"關(guān)鍵地方肯下力氣，就能打通各種關(guān)節(jié)"拿到了地，就成了投資商，就可以利用優(yōu)惠政策開(kāi)始融資、合作、賣(mài)樓花。盡管房地產(chǎn)法規(guī)對(duì)土地使用權(quán)的取得和房地產(chǎn)預(yù)售有嚴(yán)格的制度規(guī)定，但制度是人制定出來(lái)的，只要在關(guān)鍵的地方肯下力氣，就能順利打通各種關(guān)節(jié)。

    如果沒(méi)有錢(qián)開(kāi)工，有建筑商，有銀行幫忙?，F(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)多，建筑企業(yè)更多如牛毛。

    建筑商墊資開(kāi)發(fā)是業(yè)內(nèi)不成文的規(guī)矩，他們不但要先幫著把樓蓋到封頂，還要交給開(kāi)發(fā)商保證金。

    只要開(kāi)始合作，就是一條船上的人。拿到了地，可以找一家手段高明的土地評(píng)估所運(yùn)作，最后得到的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款肯定不低于買(mǎi)地的價(jià)錢(qián)。這筆錢(qián)可以用來(lái)應(yīng)付一部分債務(wù)、發(fā)工資、做設(shè)計(jì)、搞宣傳等等。

    接下來(lái)就是設(shè)計(jì)規(guī)劃。

    現(xiàn)在設(shè)計(jì)單位競(jìng)爭(zhēng)也激烈，只要先付少量的費(fèi)用，你就可以拿到想要的"歐式"、"美式"、"港式"的設(shè)計(jì)方案。按規(guī)定拿到預(yù)售許可證才能賣(mài)樓。但氣派的開(kāi)工儀式后，將富麗堂皇的效果圖和模型擺好，就可以避實(shí)就虛地展開(kāi)"內(nèi)部認(rèn)購(gòu)"、"內(nèi)部認(rèn)訂"工作。事實(shí)上，這時(shí)候拿到預(yù)售許可證并不困難。

    然后，就是輪到寫(xiě)手、廣告精英、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)登場(chǎng)。只要炒作得手，引起"轟動(dòng)"，制造"緊缺"，帶動(dòng)人氣，錢(qián)就會(huì)源源不斷地流進(jìn)腰包。

    ---"玩的就是買(mǎi)主的心理"房地產(chǎn)盯的不是窮人，因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)是"買(mǎi)房的人在不斷買(mǎi)房，買(mǎi)不起房的人怎么也買(mǎi)不起房"。

    賣(mài)樓當(dāng)然并非易事。

    首先要制造熱度，針對(duì)消費(fèi)者"買(mǎi)漲不買(mǎi)跌"的心理，要變著法兒造勢(shì)，制造樓市火爆的景象。

    沒(méi)有人買(mǎi)，可以雇人來(lái)"買(mǎi)"。項(xiàng)目一"開(kāi)盤(pán)"就會(huì)演繹成"某某花園開(kāi)盤(pán)狂銷(xiāo)數(shù)百套"，或者"某某廣場(chǎng)售樓風(fēng)暴，首期一百個(gè)單位當(dāng)天被搶購(gòu)一空"，這些故事往往有感人的圖片和圖像證明。

    買(mǎi)房的人動(dòng)心后，就上了套，可以做的文章就多了。

    買(mǎi)房子的人當(dāng)然也不懂得如何精確計(jì)算和測(cè)量，當(dāng)然也不會(huì)去詳細(xì)核查他們看不懂的工程圖紙，建房成本、開(kāi)發(fā)商許諾的高檔原裝進(jìn)口材料都無(wú)法鑒定。

    房產(chǎn)銷(xiāo)售高手能日進(jìn)萬(wàn)金玩的就是買(mǎi)主的心理。一個(gè)均價(jià)每平方米6000多元的住宅樓，可能"起價(jià)"每平方米只有4000元，但你絕對(duì)買(mǎi)不到這種房。買(mǎi)主即使能以較低的價(jià)格成交，事實(shí)上還有各種各樣的附加費(fèi)在后面等著。

    其次要顯示房屋銷(xiāo)售背后的"堅(jiān)實(shí)保障"。按照業(yè)內(nèi)時(shí)髦的說(shuō)法，房地產(chǎn)已進(jìn)入"品牌"時(shí)代。

    隨便走進(jìn)一家樓盤(pán)，你就能見(jiàn)到各種質(zhì)量獎(jiǎng)、生態(tài)獎(jiǎng)、環(huán)境獎(jiǎng)、設(shè)計(jì)獎(jiǎng)，一個(gè)比一個(gè)響。

    這些優(yōu)質(zhì)工程背后都有一大批"國(guó)際力量"在"支撐"。

    什么法國(guó)設(shè)計(jì)方案，什么地中海風(fēng)情，什么美國(guó)貝爾格林環(huán)境設(shè)計(jì)理念，ISO國(guó)際認(rèn)證，什么歐洲湯森管理模式，超五星級(jí)服務(wù)，VIP高級(jí)名流會(huì)所，國(guó)際連鎖機(jī)構(gòu)……

    概念也被炒到了極致。水景花園、香樟別墅、智能數(shù)碼、生態(tài)人居、綠色環(huán)保、人性化設(shè)計(jì)，要什么有什么，只要能打動(dòng)買(mǎi)主的心。這些充滿(mǎn)誘惑的東西總能勾起人們的購(gòu)買(mǎi)欲望。

    樓盤(pán)賣(mài)得差不多了，原有的"湖景"、"園林"很快不見(jiàn)了，或者干脆這些地塊就又建起了新的商品房。

    我所說(shuō)的這些，都是這個(gè)行業(yè)里的不規(guī)范現(xiàn)象?，F(xiàn)在這個(gè)行業(yè)紅火，大家都往這里擠，誰(shuí)也說(shuō)不清現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)究竟是不是"泡沫"。

    不過(guò)可以肯定的是，隨著國(guó)家土地交易的逐漸成熟，行業(yè)管理的日趨完善，往后可不像過(guò)去那么容易做了。

    十一、"銀子裝進(jìn)口袋，把風(fēng)險(xiǎn)留給銀行"？

    地產(chǎn)商本來(lái)想悄悄地發(fā)財(cái)，不料出來(lái)個(gè)胡潤(rùn)等各種國(guó)內(nèi)富豪排行榜，房地產(chǎn)富豪幾乎連年占據(jù)半壁江山。

    "暴利"，用經(jīng)濟(jì)學(xué)的術(shù)語(yǔ)解釋?zhuān)褪浅~利潤(rùn)，即超過(guò)正常利潤(rùn)的那部分利潤(rùn)。

    產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律表明，通過(guò)創(chuàng)新和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)獲得的超額利潤(rùn)，對(duì)社會(huì)有益；而壟斷的超額利潤(rùn)是壟斷者對(duì)消費(fèi)者、生產(chǎn)者或生產(chǎn)要素提供者的剝削，是不合理的。

    一些專(zhuān)家認(rèn)為，無(wú)論如何，"品牌"不是"暴利"的遮羞布。房地產(chǎn)業(yè)就是通過(guò)壟斷獲取的超額利潤(rùn)。

    由中央統(tǒng)戰(zhàn)部、全國(guó)工商聯(lián)、中國(guó)民(私)營(yíng)企業(yè)研究會(huì)等作的一份調(diào)查結(jié)果顯示，我國(guó)私營(yíng)企業(yè)行業(yè)利潤(rùn)差距大，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)大大高于其他行業(yè)，稅后凈利潤(rùn)比處于第二位的電力煤氣業(yè)高1倍多，比平均水平高5倍。

    房地產(chǎn)業(yè)，在中國(guó)一直是個(gè)具有誘惑力的行業(yè)，主要原因就是房地產(chǎn)投資可以利用財(cái)務(wù)杠桿以小搏大。

    據(jù)央行的調(diào)查估算，近年來(lái)百分之七八十左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金都直接或間接來(lái)自商業(yè)銀行信貸；同時(shí)建筑商墊資開(kāi)發(fā)已是業(yè)內(nèi)不成文的規(guī)矩。與此同時(shí)，很多開(kāi)發(fā)商還通過(guò)"內(nèi)部認(rèn)購(gòu)"、"內(nèi)部認(rèn)定"的形式在拿到預(yù)售許可證前就開(kāi)始賣(mài)樓，玩起現(xiàn)金流游戲。

    正因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)不同，存在著建筑商墊款和客戶(hù)的預(yù)售款這一其他行業(yè)不可能具有的優(yōu)勢(shì)，因此，與20%左右的銷(xiāo)售利潤(rùn)率相比，一些開(kāi)發(fā)商的投入產(chǎn)出比就可達(dá)到數(shù)倍甚至數(shù)十倍。"將銀子裝進(jìn)口袋，把風(fēng)險(xiǎn)留給銀行。"專(zhuān)家指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金逐年下降，說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)在吹大金融風(fēng)險(xiǎn)的泡沫。一項(xiàng)調(diào)查顯示，房地產(chǎn)業(yè)自有資金的利潤(rùn)率竟為同期社會(huì)平均利潤(rùn)的10倍以上，2002年甚至高達(dá)16倍。

    業(yè)內(nèi)人士反映，在考察房地產(chǎn)這一特殊行業(yè)時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金利潤(rùn)率，比行業(yè)平均利潤(rùn)更能說(shuō)明問(wèn)題。

    綜合上海市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，近三年來(lái)，上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金逐年下降：2001年為18.84%；2002年為17.53%；2003年為16.94%。

    但同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金利潤(rùn)率卻居高不下：2001年高達(dá)38.12%；2002年達(dá)到86.36%；2003年達(dá)到74.24%。

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商究竟是如何獲得暴利的？業(yè)內(nèi)人士反映，房地產(chǎn)行業(yè)暴利的玄機(jī)主要在以下三個(gè)環(huán)節(jié)：

    一是開(kāi)發(fā)前走門(mén)子，囤積土地。

    從某種程度上說(shuō)，房地產(chǎn)的超額利潤(rùn)一部分來(lái)源于政府對(duì)土地的壟斷供應(yīng)，即行政性壟斷。

    表面上看，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)超過(guò)4萬(wàn)家，是充分競(jìng)爭(zhēng)行業(yè)，但由于房地產(chǎn)業(yè)的上游土地市場(chǎng)是政府獨(dú)家壟斷，政府"一個(gè)口子"供地的土地儲(chǔ)備和招拍掛政策，實(shí)際上充當(dāng)了土地供應(yīng)的壟斷商角色，這部分壟斷利潤(rùn)很大一部分通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)讓流入房地產(chǎn)企業(yè)。

    在國(guó)外，土地占整個(gè)房地產(chǎn)成本的一半以上，而在我國(guó)，地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重不過(guò)20%左右。如果說(shuō)土地批租是房地產(chǎn)行業(yè)高利潤(rùn)的源頭之一，那么征地和拆遷中的低補(bǔ)償則是其來(lái)源之二。

    2003年7月1日以前，全國(guó)城鎮(zhèn)有償出讓的土地中，以招標(biāo)、拍賣(mài)等方式出讓的僅占5%，95%是協(xié)議出讓。

    一般而言，透明度極低的協(xié)議轉(zhuǎn)讓的地價(jià)不到掛牌招標(biāo)地價(jià)的1/2。

    以2003年12月8日，北京市首宗拍賣(mài)的地價(jià)為例，其底價(jià)是4.3億元，最終的成交價(jià)是9.05億元，若以"協(xié)議出讓"，價(jià)格不會(huì)超過(guò)底價(jià)，由此可窺見(jiàn)開(kāi)發(fā)商在拿地環(huán)節(jié)上的暴利空間有多大。

    十二、暴利玄機(jī)何在正因此，開(kāi)發(fā)商對(duì)囤地情有獨(dú)鐘。

    由首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)洪亞敏教授主筆的《2004年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)年度報(bào)告土地市場(chǎng)分報(bào)告》顯示，1998年至2003年，全國(guó)"土地購(gòu)置面積"的年均增速為32.4%，明顯高于同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的"施工面積"、"竣工面積"、"新開(kāi)工面積"以及"商品房銷(xiāo)售面積"的年均增速，全國(guó)待開(kāi)發(fā)土地面積逐年增加。最近6年里，有6.6萬(wàn)公頃的土地閑置未動(dòng)，比近3年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)完成土地開(kāi)發(fā)面積的總和還要大。

    這些開(kāi)發(fā)商為何囤地不用？目的之一就是坐等土地升值。

    目前，在北京有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將近4000家，但真正有開(kāi)發(fā)實(shí)力的不足500家，而大部分開(kāi)發(fā)商靠土地運(yùn)作照樣生存。

    上海市土地問(wèn)題專(zhuān)家朱林興教授指出，目前市場(chǎng)上銷(xiāo)售的商品住房用的大多是2003年7月以前取得的土地，價(jià)格非常便宜。而幾年后，地價(jià)倍增，轉(zhuǎn)手就是錢(qián)。

    上海某投資集團(tuán)一位負(fù)責(zé)人坦言，一直以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商幾乎沒(méi)賺過(guò)產(chǎn)品的錢(qián)，整個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)來(lái)源主要是土地利潤(rùn)。在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的20年發(fā)展史中，開(kāi)發(fā)商一直依靠"資源理論"獲利。

    二是開(kāi)發(fā)中爆炒概念，放大在建樓盤(pán)的附加值。

    開(kāi)發(fā)商們對(duì)制造、炒作概念，比提高產(chǎn)品的質(zhì)量更熱衷。

    所謂親水概念、大學(xué)概念、休閑概念、地鐵概念、奧運(yùn)概念、世博概念……不一而足。其"贏錢(qián)捷徑"是"創(chuàng)造概念--炒熱概念--托出樓盤(pán)--拉動(dòng)房?jī)r(jià)"。

    譬如軌道交通概念，就成了上海開(kāi)發(fā)商的一大賣(mài)點(diǎn)。這對(duì)購(gòu)房人的真實(shí)意味是：因?yàn)槟阗I(mǎi)了一次單，所以你得買(mǎi)第二次單。

    因?yàn)檐壍澜煌ㄗ鳛楣伯a(chǎn)品，是由政府用財(cái)政投資建造的，而政府的財(cái)政支出源自納稅人的錢(qián)。

    通過(guò)各種途徑取得地鐵周邊地塊的開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有因?yàn)榻ㄔ斓罔F而多付錢(qián)，卻通過(guò)猛炒地鐵概念，最終讓購(gòu)房人掏更多的錢(qián)。

    三是銷(xiāo)售中操縱市場(chǎng)、拉抬房?jī)r(jià)。

    2005年二三月份，上海市房屋土地資源管理局集中查處了一批違規(guī)售房、哄抬房?jī)r(jià)的開(kāi)發(fā)商。其中一處樓盤(pán)499套房子成交了1707次，合同撤銷(xiāo)8次……

    越是高價(jià)樓盤(pán)合同撤銷(xiāo)率相對(duì)越高。一位朱姓代理商說(shuō)，合同頻繁撤銷(xiāo)多是開(kāi)發(fā)商與中介聯(lián)手炒作的結(jié)果。

    開(kāi)發(fā)商操縱房?jī)r(jià)常用的"三部曲"--

    先讓中介在開(kāi)盤(pán)前一周就陸續(xù)雇用民工排隊(duì)，制造緊張氣氛；然后，在開(kāi)盤(pán)時(shí)，讓部分房源被中介或內(nèi)部員工等虛擬"客戶(hù)"，以高于申報(bào)價(jià)格10%到20%的高價(jià)簽訂合同；中介以此價(jià)格為"標(biāo)桿"，開(kāi)始到排隊(duì)的真實(shí)購(gòu)買(mǎi)者中去兜售，哄抬價(jià)格；這時(shí)，真正的買(mǎi)房者中開(kāi)始有人憋不住"上鉤"，以高價(jià)或加價(jià)從中介手里買(mǎi)進(jìn)，購(gòu)房者中隨即產(chǎn)生"羊群效應(yīng)"，引起大批搶購(gòu)；最后，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始大量出貨，中介手中的房子也乘機(jī)出手。

    等大部分房源售完時(shí)，開(kāi)發(fā)商再以各種理由，撤銷(xiāo)當(dāng)初"演戲"時(shí)所訂的高價(jià)合同，收盤(pán)謝幕。

    此外，房地產(chǎn)行業(yè)高利潤(rùn)的一個(gè)主要來(lái)源是偷漏稅。在北京市地稅局公布的2004年二期欠稅公告中，15家欠稅企業(yè)絕大多數(shù)為地產(chǎn)企業(yè)、建筑公司，且欠稅金額巨大。

    有學(xué)者分析，那些著意宣傳"暴利"有理的人，說(shuō)明了地方政府已被"挾持"，其實(shí)有些就是"官房勾結(jié)"。一些房地產(chǎn)商在短期內(nèi)成為富豪，不是憑正常的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，而是利用政府權(quán)力對(duì)城市弱勢(shì)群體及農(nóng)民通過(guò)土地資源獲益，打著市場(chǎng)的旗號(hào)，賣(mài)著市場(chǎng)的價(jià)格，享受著計(jì)劃的優(yōu)惠。

    十三、揭開(kāi)房?jī)r(jià)成本面紗

    當(dāng)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)以超乎常規(guī)的速度發(fā)展時(shí)，房地產(chǎn)的利潤(rùn)到底有多少卻成了解不開(kāi)的謎。開(kāi)發(fā)商知道卻諱莫如深；購(gòu)房者覺(jué)得房?jī)r(jià)高得離譜卻無(wú)力證明……

    建1平方米商品住宅到底需要多少錢(qián)？房?jī)r(jià)虛高的數(shù)目究竟有多大？房地產(chǎn)商一直想捂的，正是普通老百姓想知道的。

    2005年8月，福州物價(jià)局公布房?jī)r(jià)成本之舉措在業(yè)內(nèi)掀起軒然大波。一份樓盤(pán)的成本清單，讓開(kāi)發(fā)商蒙了：不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)嗎？一個(gè)愿打一個(gè)愿挨，嫌貴你可以不買(mǎi)，成本是商業(yè)秘密怎能公布？

    這之后，圍繞著要不要公布、能否進(jìn)行真實(shí)核算、公布房?jī)r(jià)成本到底有什么意義等問(wèn)題，在廣大民眾、學(xué)者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間展開(kāi)了激烈的爭(zhēng)論。臨了，相關(guān)部委表態(tài)：公布房?jī)r(jià)成本"符合群眾利益"。

    房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系國(guó)計(jì)民生，"居者有其屋"又是全面建設(shè)小康社會(huì)的主要目標(biāo)之一。無(wú)論如何，房?jī)r(jià)應(yīng)更接近真實(shí)成本。政府有責(zé)任適當(dāng)干預(yù)，讓開(kāi)發(fā)商保持合理利潤(rùn)而不是暴利。

    公布房?jī)r(jià)成本之舉，被《南風(fēng)窗》雜志評(píng)為2005年"為了公眾的利益"年度組織獎(jiǎng)。

    建1平方米商品住宅到底需要多少錢(qián)？

    2005年8月上旬，記者在調(diào)研中獲取了一份福州市有關(guān)部門(mén)測(cè)算的當(dāng)?shù)夭糠值貕K商品房?jī)r(jià)格成本對(duì)照表，在所列的23個(gè)樓盤(pán)成本目錄中，商品房開(kāi)發(fā)成本從每平方米1636元至3094元不等；銷(xiāo)售均價(jià)從每平方米2500元至5500元不等。

    經(jīng)測(cè)算，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率平均約50%，最低的約為20%，最高的超過(guò)90%。其中利潤(rùn)率超過(guò)50%的樓盤(pán)有10個(gè)，呈現(xiàn)出樓盤(pán)越高檔，利潤(rùn)率越高的基本特點(diǎn)。

    在全國(guó)35個(gè)大中城市中，福州市的房?jī)r(jià)位于中等水平。來(lái)自福建省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2005年上半年福州市商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為3587元/平方米，同比增長(zhǎng)11.64%，其中商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格為3228元/平方米。福州市物價(jià)部門(mén)對(duì)當(dāng)?shù)貟炫瞥鲎尩?01塊地逐一進(jìn)行了成本核算，結(jié)果顯示，商品房的社會(huì)平均開(kāi)發(fā)成本在2019元/平方米至2305元/平方米之間。

    為清晰反映一個(gè)樓盤(pán)的真實(shí)成本和利潤(rùn)空間，記者選取了福州市一個(gè)較有代表性的中檔樓盤(pán)(福州××花園)，按照地價(jià)、建安成本、配套建設(shè)費(fèi)用和運(yùn)營(yíng)成本四部分，進(jìn)行了較系統(tǒng)的"成本核算"。通過(guò)相關(guān)數(shù)據(jù)的交叉印證，測(cè)算發(fā)現(xiàn)這個(gè)樓盤(pán)的利潤(rùn)率達(dá)60.2%。現(xiàn)粗略列出這個(gè)樓盤(pán)的住宅房產(chǎn)"成本清單"-----

    福州××花園(8月上旬，樓盤(pán)銷(xiāo)售員告知銷(xiāo)售均價(jià)3900元/平方米左右)

    1.地價(jià)：683元/平方米。2003年9月，開(kāi)發(fā)商通過(guò)競(jìng)拍以每畝112.6萬(wàn)元購(gòu)得這一地塊，面積320余畝，小區(qū)規(guī)劃建筑容積率為2.27，規(guī)劃建筑密度為23.7%，總建筑面積為48.5萬(wàn)多平方米，其中商業(yè)建筑面積為1.45萬(wàn)多平方米。將地價(jià)攤?cè)胄^(qū)建筑面積，可得出商品房的地價(jià)成本。

    2.土建和安裝成本：875元/平方米。這項(xiàng)費(fèi)用主要包括：所有因建房而發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)，包括建材費(fèi)、人工成本、機(jī)器使用費(fèi)，公建用房建設(shè)費(fèi)分?jǐn)?，水電線路安裝成本等。由于多層、小高層、高層等商品房類(lèi)型不同，開(kāi)發(fā)成本有差異。

    3.配套建設(shè)費(fèi)用：486元/平方米。這項(xiàng)費(fèi)用項(xiàng)目較多，主要包括勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)和住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)兩大項(xiàng)。前者包括勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、項(xiàng)目可行性研究、審圖費(fèi)、放樣費(fèi)等。后者包括小區(qū)道路工程費(fèi)、供電供水工程費(fèi)、室外地下網(wǎng)管建設(shè)費(fèi)、綠化工程費(fèi)、通訊工程費(fèi)、人防建設(shè)費(fèi)、環(huán)保工程費(fèi)、消防建設(shè)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等等。這些費(fèi)用大多為政府部門(mén)或指定單位收取，有較明確的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

    4.開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)成本：390元/平方米左右。這項(xiàng)費(fèi)用主要包括開(kāi)發(fā)商的管理費(fèi)用、人頭費(fèi)用、廣告收入、貸款利息、納稅等。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，雖然每個(gè)樓盤(pán)的運(yùn)營(yíng)成本有差異，但一般不會(huì)超過(guò)商品房銷(xiāo)售價(jià)格的10%。

    綜上所述，保守計(jì)算該項(xiàng)目總成本約為：683+875+486+390=2434元。開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)約為：銷(xiāo)售均價(jià)3900-總成本2434=1466元。

    開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率為60%左右。

    十四、房產(chǎn)"清單"背后折射的暴利玄機(jī)

    相對(duì)于房?jī)r(jià)畸高的上海、北京等熱點(diǎn)城市，福州屬于房?jī)r(jià)中等的二線城市。而記者選取的這個(gè)樓盤(pán)無(wú)論從銷(xiāo)售均價(jià)和開(kāi)發(fā)檔次看，在當(dāng)?shù)貙儆谥袡n或稍偏上水平，有較大的代表性。這份清單顯示，相對(duì)于開(kāi)發(fā)成本而言，這一樓盤(pán)約60.2%的利潤(rùn)率明顯過(guò)高，房?jī)r(jià)偏離了真實(shí)成本，而開(kāi)發(fā)商動(dòng)輒以開(kāi)發(fā)成本高為高房?jī)r(jià)辯護(hù)顯然站不住腳。

    一是正常的房?jī)r(jià)應(yīng)該是成本加上合理的利潤(rùn)。因此衡量房?jī)r(jià)是否正常、房地產(chǎn)利潤(rùn)是否合理的關(guān)鍵，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本。而通過(guò)對(duì)商品房的相關(guān)費(fèi)用等成本進(jìn)行細(xì)化測(cè)算，發(fā)現(xiàn)一個(gè)樓盤(pán)每平方米的真實(shí)成本也就兩三千元，而銷(xiāo)售均價(jià)有的卻達(dá)到了四五千元，有的利潤(rùn)率高達(dá)90%。福州市物價(jià)局負(fù)責(zé)人表示，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，企業(yè)自主定價(jià)需要以成本為基礎(chǔ)定價(jià)，低于成本的低價(jià)傾銷(xiāo)和大大高于成本的暴利，都是與相關(guān)法律規(guī)定相悖的。

    二是表面上看60%的利潤(rùn)率算不上什么，可房子不同于普通商品，它總價(jià)高，意味著開(kāi)發(fā)商能夠輕易獲取巨額利潤(rùn)。還以福州的這一樓盤(pán)為例，老百姓要買(mǎi)一套100平方米的房子，總價(jià)是39萬(wàn)元，按其60%的利潤(rùn)率，意味著開(kāi)發(fā)商每平方米賺1466元，一套房子就賺14..66萬(wàn)元。照此推算，這一建筑面積達(dá)48萬(wàn)多平方米的樓盤(pán)，可獲利7億多元。

    三是"清單"顯示地價(jià)(指掛牌出讓的土地)在房?jī)r(jià)中所占的比重并不是很大，開(kāi)發(fā)商所持的"地價(jià)決定論"站不住腳。在這個(gè)樓盤(pán)中，地價(jià)所占比例約為17.5%。據(jù)福州市物價(jià)部門(mén)對(duì)該市市區(qū)商品房社會(huì)平均成本測(cè)算，地價(jià)占房?jī)r(jià)的20%左右。

    京城一位開(kāi)發(fā)商坦言，從長(zhǎng)期來(lái)看，這輪房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的是整個(gè)行業(yè)利潤(rùn)的下降，而短期內(nèi)一些掌握土地資源的開(kāi)發(fā)商就莫名其妙地獲得了利益。從某種程度上講，房?jī)r(jià)上漲，土地、拆遷費(fèi)用也增加了，甚至帶動(dòng)建筑材料也可能上漲。比如1平方米上漲200元，最終開(kāi)發(fā)商可能獲益幾十元，但是大家利益均沾，可只有房地產(chǎn)商扮演了"黑心人"。而房?jī)r(jià)如果下降，要承受的就是開(kāi)發(fā)商。但由于大家短視，每個(gè)人都希望上漲。

    那么，房?jī)r(jià)是否如開(kāi)發(fā)商所言，由供需決定呢？記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，一些開(kāi)發(fā)商善用"虛擬成本"、"虛假需求"、"預(yù)期價(jià)值"、"設(shè)計(jì)概念"等來(lái)為其高房?jī)r(jià)自圓其說(shuō)，如黃金地段、國(guó)外理念、綠色家園、環(huán)保裝修、教育地產(chǎn)……珠海某樓盤(pán)，本來(lái)位置較偏，遠(yuǎn)離市區(qū)，但開(kāi)發(fā)商極力渲染企業(yè)的品牌效應(yīng)和預(yù)期中的跨海大橋?qū)?lái)諸多便利等，房?jī)r(jià)隨之被炒到每平方米5900元以上。通過(guò)炒作概念不斷放大價(jià)格信號(hào)，最終的銷(xiāo)售價(jià)格大大偏離真實(shí)成本，而這正是開(kāi)發(fā)商獲取暴利的玄機(jī)。面對(duì)這塊虛增的高額利潤(rùn)，目前缺乏有效的約束與監(jiān)控，而這恰恰應(yīng)是下一步房市宏觀調(diào)控的著力點(diǎn)之一。

    A.成本測(cè)算：能否撬開(kāi)房產(chǎn)暴利堅(jiān)冰？---物價(jià)局局長(zhǎng)實(shí)話實(shí)說(shuō)福州市物價(jià)局于2005年8月份在全國(guó)率先公布了該市商品房的社會(huì)平均成本，這無(wú)異于一枚重磅炸彈，在房地產(chǎn)界掀起軒然大波。有關(guān)人士稱(chēng)，這是第一個(gè)用準(zhǔn)確數(shù)據(jù)揭開(kāi)房產(chǎn)內(nèi)幕的范本，并有可能產(chǎn)生多米諾骨牌效應(yīng)。記者隨即專(zhuān)訪了福州市物價(jià)局局長(zhǎng)朱光華。

    信息長(zhǎng)期不透明滋生房產(chǎn)黑幕記者：當(dāng)前一些城市房?jī)r(jià)過(guò)高，被不少消費(fèi)者視為黑幕。測(cè)算并公布房?jī)r(jià)的社會(huì)成本有何現(xiàn)實(shí)意義？

    朱光華：房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，不少人說(shuō)是暴利行業(yè)，所以政府要調(diào)控房?jī)r(jià)。其實(shí)抓住了信息透明度問(wèn)題，就抓住了樓市調(diào)控杠桿的最關(guān)鍵部分。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)非常不透明的行業(yè)。在房地產(chǎn)交易中，購(gòu)房者長(zhǎng)期處于信息不對(duì)稱(chēng)的弱勢(shì)地位，開(kāi)發(fā)商很清楚成本是多少，購(gòu)房者卻一無(wú)所知。物價(jià)部門(mén)為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，應(yīng)該公布開(kāi)發(fā)商的成本，提高信息透明度，解決買(mǎi)賣(mài)雙方信息不對(duì)稱(chēng)的問(wèn)題。

    記者：公布商品房成本，對(duì)購(gòu)房者有什么作用？

    朱光華：可以幫助購(gòu)房者明明白白消費(fèi)。購(gòu)房者掌握了相關(guān)信息，可以改變交易價(jià)格完全受開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的局面，進(jìn)而在購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之間形成一個(gè)價(jià)格的合理形成機(jī)制。（東北新聞網(wǎng)）