下游數(shù)據(jù)

房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)到了非調(diào)不可的階段

2007年09月27日07:13   來源：西本資訊
摘要：

    中國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)漲了多少？國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)是，今年8月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格較去年同期上漲8.2%。不過這一價(jià)格幾乎沒有人相信！

    在分析師周邊的人群，不少工薪階層幾乎已經(jīng)對(duì)房?jī)r(jià)回調(diào)不抱有任何希望；而更多的投資者群體則認(rèn)為還有巨大的上漲空間，原因是中國(guó)快速增長(zhǎng)的城市化率、土地供應(yīng)的稀缺、負(fù)利率因素，還有中國(guó)是全球千萬人口最多的城市等等。

    事實(shí)似乎是大眾相對(duì)正確。我們能夠觀察到的房?jī)r(jià)莫不是在飆漲?？纯幢本?，三環(huán)周邊，1萬的房?jī)r(jià)算是最低價(jià)；看看上海，雖然2005年的調(diào)控讓上海房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷了幾個(gè)月，但在隨后的2006年就幾乎完全恢復(fù)了元?dú)?；再看看深圳?007年房?jī)r(jià)，大多數(shù)購(gòu)房人的感受是，房?jī)r(jià)上漲了50%；還有在年初還說自己城市房?jī)r(jià)水平不高的廣州和重慶，話音剛落，消費(fèi)者和投資者能夠感受到的房?jī)r(jià)立刻上漲50%－100%不等。

    這種房?jī)r(jià)合理嗎？不能說合理，也不能說不合理。首先對(duì)于投資者來說，中國(guó)的通脹在加速，房地產(chǎn)作為傳統(tǒng)的保值增值資產(chǎn)必然受到青睞。而中國(guó)目前的土地供應(yīng)狀況也確實(shí)不樂觀，18億畝的耕地紅線已經(jīng)遭到了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。不合理的原因也很簡(jiǎn)單，大量的工薪階層已經(jīng)在當(dāng)前的房?jī)r(jià)水平上無力購(gòu)房，持續(xù)增長(zhǎng)下去的必然后果就是市場(chǎng)的大起大落，并可能重演當(dāng)年香港的負(fù)資產(chǎn)社會(huì)問題，這將是當(dāng)前中國(guó)政府難以忍受和難以承受的“政治后果”。

    事實(shí)上，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)與有關(guān)的宏觀調(diào)控政策形成了一種嚴(yán)重對(duì)抗的局面。在央行今年連續(xù)5次加息以后，我們看到的房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)幾乎沒有任何收縮的狀況。1－8月份，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資14277億元，同比增長(zhǎng)29.0%。商品住宅完成投資10161億元，增長(zhǎng)30.9%。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房投資449億元，增長(zhǎng)28.8%。這樣的投資熱度顯示的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前完全不懼怕連續(xù)的小幅加息，其資金成本的上揚(yáng)可以完全被房?jī)r(jià)上漲所抵消。而住房空置狀況也顯示，投資者在國(guó)家進(jìn)行宏觀調(diào)控的時(shí)候，不僅購(gòu)買新建住房，就連原先空置的住房也不放過。截止到2007年8月末，全國(guó)商品房空置面積為1.19億平方米，同比下降2.0%。其中，空置商品住宅6029萬平方米，下降9.3%。

    我們完全可以說，雖然全面的通脹預(yù)期目前還可以說在全國(guó)成為現(xiàn)實(shí)，但如果僅看當(dāng)前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以說這個(gè)市場(chǎng)中已經(jīng)形成了全面的“通脹預(yù)期”，換言之，這個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)幾乎沒有人認(rèn)為房?jī)r(jià)將會(huì)在短期內(nèi)下跌。這種預(yù)期的形成是恐怖的，以至于未來房?jī)r(jià)存在繼續(xù)飆漲的可能性很大，而在景氣周期出現(xiàn)拐點(diǎn)的時(shí)候，大幅下挫并影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)定性的可能性，同樣很大。

    面對(duì)如此的市場(chǎng)，政府顯然是在不斷強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)調(diào)控。早前，增加土地供應(yīng)量的政策已經(jīng)出臺(tái)，要求房地產(chǎn)商手中閑置兩年以上的土地，必須繳納高額“罰款”；而大力限制需求的政策，也可能即將出臺(tái)。據(jù)《財(cái)經(jīng)》雜志和官方的《上海證券報(bào)》消息，央行、銀監(jiān)會(huì)擬于近日聯(lián)合發(fā)出通知，對(duì)房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域提出新的政策要求。據(jù)悉，新的信貸政策框架主要包括兩個(gè)方面，首先是進(jìn)一步規(guī)范發(fā)展商品房金融市場(chǎng)；其次，加大對(duì)住房保障體系的金融支持。規(guī)范商品房金融市場(chǎng)的核心政策在于，一方面規(guī)范和控制投機(jī)性需求，將第二套房的房貸首付比例從30%提高到40%以上，多套房比例在此基礎(chǔ)上由各商業(yè)銀行掌握；同時(shí)，第二套房的貸款利率亦可能在標(biāo)準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上，調(diào)升10%左右的幅度。由于上述媒體消息的可信度較高，這使得今日（26日）的上證地產(chǎn)綜指下跌303.25點(diǎn)，下跌幅度達(dá)3.97%。

    不過我們認(rèn)為，如此限制需求的政策期望達(dá)到什么很大的效果，恐怕希望將會(huì)渺茫。不論怎樣，在中國(guó)負(fù)利率已經(jīng)持續(xù)相當(dāng)一段時(shí)間，并不斷演變?yōu)槭袌?chǎng)普遍預(yù)期的時(shí)候，限制需求的效果都將大打折扣。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益率仍舊普遍為市場(chǎng)所看好。如果說會(huì)擠破泡沫，中央本想作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，恐怕首先擠破的也將是非房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，如類似郁金香泡沫的天價(jià)蘭花投資等。投資者仍舊可能從這些價(jià)格極度高企的市場(chǎng)中撤出資金，以達(dá)到自己在房地產(chǎn)投資中保值增值的目的。

    最終分析結(jié)論（Final Analysis Conclusion）：

    限制需求的房地產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)本身能夠起到的作用將相當(dāng)有限。它能夠起到的真正作用是放緩一些增長(zhǎng)的速度罷了。我們認(rèn)為，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)以避免未來大起大落的政策方向是正確的，但就房地產(chǎn)市場(chǎng)本身而言，中國(guó)需要的是更有力度的調(diào)控政策以抑制泡沫的產(chǎn)生，如放開二手房市場(chǎng)的發(fā)展限制，大幅擴(kuò)大二手房的市場(chǎng)供應(yīng)；取消預(yù)售房政策，改變房地產(chǎn)的間接融資模式以轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯尤谫Y等等。

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