下游數(shù)據(jù)

別被提高第二套住房首付比例忽悠了

2007年09月28日10:17   來源：西本資訊
摘要：

    銀行緊縮房貸的跡象再明顯不過。先是房貸大戶建行為首的商業(yè)銀行在深圳等地提高第二套住房首付比，而后銀監(jiān)會與建行提示信貸風險。近日有媒體報道，央行、銀監(jiān)會擬于近日聯(lián)合發(fā)出通知，對房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域提出新的政策要求。核心政策之一是將第二套房的房貸首付比從30%提高到40%以上，第二套房的貸款利率可能在標準利率基礎(chǔ)上提升10%左右的幅度。

　　這是以24號文下發(fā)為標志的房地產(chǎn)新政在金融領(lǐng)域的延伸，目標清晰——打壓房地產(chǎn)投資性需求，減少銀行房貸風險。美國次級債危機想必讓監(jiān)管者印象深刻，這場風波如果發(fā)生在中國，引發(fā)的就是金融業(yè)大動蕩。有必要重申，住房信貸緊縮政策對銀行有利而對壓制房價無用。

　　提高第二套房首付比例無法抑制房價，因為受到以下阻礙。

　　首先，信息系統(tǒng)不支持。不同的銀行之間信息未曾聯(lián)網(wǎng)，無法甄別同一個家庭以不同家庭成員的名義分別購房。因此，實行這一辦法的變化是將使房貸中投機取巧者增加；

　　其次，銀行無法區(qū)分自住與投資，無法抑制投資需求。提高第二套房的首付比例，目的是為了抑制房地產(chǎn)投資而不是自住需求。但在經(jīng)歷了股市與樓市的跌宕起伏，決策者應(yīng)該很清楚，資本時代的投資需求是無法被抑制的。除非有比房地產(chǎn)收益更多的投資品種源源出臺，否則抑制房地產(chǎn)投資就是前資本時代鼠目寸光的行為。銀行既沒有區(qū)分自住與投資的技術(shù)手段，他們的主要任務(wù)也不是為政府的房地產(chǎn)政策服務(wù)、減少房地產(chǎn)的投資數(shù)量，而是減少金融風險盡量提高盈利水平；

　　第三，從總體來看，商業(yè)銀行流動性仍然過剩。目前各銀行之所以愿意配合政策提高首付比是因為年末信貸額度不足，無款可貸，無米下鍋。以上海為例，包括工、農(nóng)、中、建四大國有銀行在內(nèi)的滬上大多數(shù)銀行都已經(jīng)提前完成了今年的房貸指標，少數(shù)中小銀行甚至6月份就已“完工”，想繼續(xù)貸款只能透支明年的貸款額度。等到明年年初新的信貸大戰(zhàn)硝煙再起，恐怕各銀行就不會棄高額盈利于不顧，惟監(jiān)管者馬首是瞻了。

　　降低房價釜底抽薪的辦法是增加人民幣的購買力，使投資者持有實物資產(chǎn)保值的熱情不那么高漲；或者推出各種收益不在房地產(chǎn)投資之下的投資產(chǎn)品；或者政府以提高利率、開征物業(yè)稅等辦法增加政府紅利，從投資者口中奪利，當政府紅利上升到某個臨界點使投資者無利可圖時，人們只能棄房地產(chǎn)而去。

　　提高第二套住房首付比例與按揭利率對普通購房者不利而對銀行有利。

　　進入加息周期以后，還貸者壓力陡增，銀行面臨越來越大的房貸風險。房貸的安全性與提高貸款的盈利能力成為銀行首要考慮的因素。提高首付比例和增加利率剛好可以給銀行提供稱手的工具，幫助銀行對客戶進行篩選，那些自有資金充足、能夠接受貸款利率上限的客戶將受到格外垂青，而對于房貸利率上漲敏感的普通工薪階層將被摒棄在房貸服務(wù)之外。

　　一般房貸者在加息壓力之下已經(jīng)不堪重負，今年以來連續(xù)5次加息，5年以上期房貸優(yōu)惠利率由5.814%升至6.6555%，如果房貸利率在此基礎(chǔ)上上升10%將達到7.3111%。2004年10月29日以來9次上調(diào)利率，以總額40萬元、期限為20年的住房按揭貸款為例，歷次加息最終累加的總還款額增加了近12萬元，加息之后還會上升數(shù)萬元。這對于資金充裕者固然不足為慮，主要城市的房地產(chǎn)升值幅度仍然可以覆蓋其成本，普通工薪階層只能望而卻步。這樣做的結(jié)果只有一個，房地產(chǎn)投資成為高收入者的特權(quán)。

　　政府的職責之一就是一視同仁地保障中低收入者的居住權(quán)與投資權(quán)。就信貸而言，可以仿照美國政府支持的兩大住房抵押貸款機構(gòu)——聯(lián)邦全國抵押貸款協(xié)會和聯(lián)邦住房抵押貸款公司，設(shè)法向普通工薪階層的購房者發(fā)放優(yōu)惠利率的貸款，而不是把他們都驅(qū)趕到商業(yè)貸款這華山一條道上。美國兩大住房抵押貸款機構(gòu)在服務(wù)美國中低收入購房者上功不可沒，他們陷入困境是因為牽涉到風險過大的金融衍生品。

　　要讓普羅大眾分享房地產(chǎn)市場上漲的收益，僅讓他們購買房地產(chǎn)上市公司的股票是遠遠不夠的，據(jù)悉目前央行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會等多家部門，還在積極準備和研究房地產(chǎn)信托投資基金的試點方案，希望類似于香港領(lǐng)匯基金這樣的投資品種盡快出臺，免得中低收入階層在飛速發(fā)展的房地產(chǎn)資本時代中加速邊緣化。（金融投資報）

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