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    新聞背景：日前公布的第二套房貸新政引發(fā)了市場強烈震動，而有關(guān)“第二套房”究竟該如何界定，更成為連日來輿論關(guān)注和爭論的焦點。盡管大多數(shù)人都認為，這是自樓市調(diào)控以來金融調(diào)控最猛烈的一次，而重慶、深圳、上海等地相繼出現(xiàn)二手房交易冷清似乎也在驗證這一點，但人們還是不由得捏一把汗：這些年所謂的“利斧”出了不少，可結(jié)果還不是“越調(diào)越高”？第二套房貸新政，真的可以走出調(diào)控怪圈？

    ●尹伯成（復(fù)旦大學房地產(chǎn)研究中心主任、教授、博導）

    支玲琳：第二套房貸新政的指向非常明確，抑制投資性購房需求。但是根據(jù)一份統(tǒng)計資料，投資性需求的比重并沒有人們想象得那么高，以二手房市場為例，大約僅占10%。很多專家都說這輪房價上漲為什么會特別快，是真實的自住性需求所致。所以，僅僅打擊這一小部分投資者，對穩(wěn)定房價能起到作用？

    尹伯成：投資性需求盡管遠沒有人們想象得那般“洪水猛獸”，但足以起到領(lǐng)漲市場的作用。因為它所營造出來的緊缺氛圍，足以影響并透支真實需求群體的心理預(yù)期。所以，我并不贊同“真實需求推動房價上漲”的說法———僅僅是真實需求，決不會導致樓市狂飆到今天的地步；即便我們的經(jīng)濟基本面，再被看好，按照價格符合價值的規(guī)律，房價也沒道理漲得這么快。

    所以，打擊投機者，讓樓市投機甚至是投資風退潮，改變樓市的心理預(yù)期，可以說是此次房貸新政的指向所在。人們之所以會對樓市調(diào)控產(chǎn)生質(zhì)疑，就是因為一再的調(diào)控并沒有改變樓市的預(yù)期，但這次的調(diào)控和以往不同，就是從引導預(yù)期入手去調(diào)控市場，這不能不說是一次進步。作為連接現(xiàn)在和未來的橋梁，預(yù)期在市場經(jīng)濟中有非常重要的作用。假如人們都認為某種商品未來要漲，那么一旦發(fā)生搶購，價格就會猛漲。以前我們做樓市調(diào)控，總是機械地從供需角度作單向調(diào)節(jié)，往往忽視了心理預(yù)期這樣一個重要的市場因素。所以調(diào)控效果大打折扣，也是在所難免。

    支玲琳：但投機者這次會改變預(yù)期嗎？以前政府也是一道一道的“撒手锏”出來，比如二手房交易滿五年的規(guī)定，為的不就是抑制炒房風嗎？可我們看到的是：苦于流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)不斷增加、購房成本不斷提高的，不是炒房者，而是有著真實需求的購房者。那么，第二套房貸新政會不會也重蹈覆轍呢？

    尹伯成：還是有區(qū)別的。過去幾年，樓市的金融調(diào)控主要在稅收上做文章，最典型的就是不滿五年轉(zhuǎn)手交易要征收5.5%營業(yè)稅的規(guī)定。這個政策看起來，是要增加流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，讓炒房者“不痛快”。但實際上，這個政策可能只對那些習慣于快進快出的炒房者有效，對于那些沒有資金壓力、長期看好樓市的投資（機）者來說，卻很難發(fā)揮作用———干脆就不賣了，反正長期看好。這樣一來，反而導致市場供應(yīng)量減少，給房價上漲添了一把旺火。但這次第二套房貸新政，我想不會導致這種情形發(fā)生。

    從目前的樓市來看，往年“金九銀十”是銷售旺季，但今年的情況卻不怎么理想，是看的人多，買的人少。一些樓市的“高燒地”二手房交易一落千丈，我想這很能說明問題。

    支玲琳：這次的調(diào)控指向很明確，但我有一個疑問。對那些需要銀行信貸的投資者來說，很可能會受到房貸新政的影響；但是對于那些資金量雄厚的海外投資者來說，他們根本不需要銀行按揭，豈不是發(fā)揮不了作用？您有沒有做過分析：影響樓市走勢的，主要是哪部分力量？

    尹伯成：我個人的觀點是，主要還是國內(nèi)的力量。目前進入中國樓市的境外資金盡管不少，但在約束外資進入房地產(chǎn)市場方面，我們還是有很多政策的，不管怎么說，已經(jīng)有了一道防火墻。所以國外資金進入房地產(chǎn)的領(lǐng)域是有特定目標的，它們的興趣并不在于購買高檔住宅，而是商務(wù)樓、商業(yè)性用房。因為即便是在市中心投資了高檔住宅，要租出去并不容易。所以我們要抑制的投資性需求，主要是國內(nèi)的投資力量；而要抑制的房價，也主要是住宅消費市場。

    支玲琳：前面提到，在二手房市場中，投資性需求僅占10%，改善性需求占到了20%-30%，第一次置業(yè)需求占70%-80%。假如為了抑制這10%的投機（資）者，而增加了20%-30%的真實需求者的購房成本，這是不是不太合情理呢？以20年的50萬元房貸為例，利息支出最多可能增加14萬元之多，這可不是一筆小數(shù)目。

    尹伯成：在房貸新政細則尚未明確的情況下，很有可能發(fā)生這樣的問題。比如我賣掉了舊房子，現(xiàn)在要買個新房子；比如家里添丁，要換個大房子，這些都是很合理的需求。但對于央行的“一刀切”我是這么理解的：這是“沒有辦法的辦法”。這也表明，政府在打擊投機性需求的時候，不希望改善性需求來添火旺勢。政府想傳遞這樣的信號：現(xiàn)在不能炒房，但也不是買房的好時機。

    當然了，宏觀調(diào)控不能顧此失彼，要照顧到大多數(shù)人利益。所以，我更愿意將這次的調(diào)控理解為信號意義大于實際意義。因為從長遠來看，好的樓市調(diào)控不應(yīng)該導致這樣一個后果：為了不讓少數(shù)人多買房，而讓大多數(shù)人買不起房。這就需要我們今后作更為詳致的考慮：一個宏觀調(diào)控政策究竟能夠產(chǎn)生多大的影響力，市場有多大的承受能力，都要下苦功夫研究，有必要的話甚至要做經(jīng)濟學測算。我相信，今后隨著形勢的變化，如果房價穩(wěn)定了，政府一定會有更加周全的調(diào)控細則出來。但現(xiàn)在就要求一步到位，會有點難。來源：解放日報