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    上周，滬上部分銀行發(fā)布了來自總行的房貸實施細(xì)則，但這些細(xì)則中涉及二套房界定的部分，分歧明顯。據(jù)記者了解到的最新情況是，監(jiān)管部門即將公布第二套房界定標(biāo)準(zhǔn)，屆時所有的分歧將被權(quán)威聲音“強制統(tǒng)一”
　　
    對于二套房的界定，目前上海銀行業(yè)有4種不同的對待方式。華夏銀行是滬上銀行中最先對二套房界定予以表態(tài)的銀行，華夏銀行認(rèn)為，“第二套房”的界定以個人為單位。光大銀行隨后對這種界定表示了支持。但建行董事長郭樹清在接受新華社記者采訪時，明確表示界定標(biāo)準(zhǔn)以“戶”為單位。對于目前尚未進(jìn)入央行征信系統(tǒng)的外資銀行而言，如何判斷二套房成為一個難點，目前外資銀行的房貸部門只能較為“消極”地用誠信標(biāo)準(zhǔn)來衡量貸款者。擁有大量潛在房貸客源的工行和農(nóng)行，在界定紛爭上暫時成為局外人，他們似乎更期待監(jiān)管部門在“統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)”上發(fā)出權(quán)威聲音。

　　華夏、光大、交行界定以個人為單位

　　據(jù)記者了解，目前，光大銀行和華夏銀行雙雙表態(tài)稱，對第二套房的界定采取的是以個人為單位。而交通銀行負(fù)責(zé)人日前接受媒體采訪時也表示，對于第二套房的認(rèn)定，交行傾向于以“個人”為單位。

　　光大銀行對第二套房的界定采取的是以個人為單位（包含主借款人和共同借款人），而不包括其家庭成員，也就是說夫妻二人都可以分別貸款買房。但是在對首套住房的規(guī)定上，光大銀行的規(guī)定比較嚴(yán)格，首套自住房是指借款人第一次利用貸款所購買的用于自住的住房，即使此前的房貸已經(jīng)還清，再貸款買房仍被視為第二套房。

　　華夏銀行“細(xì)則”對“第二套房”的界定也采取以個人為單位，意味著夫妻二人分別購房均可各自享有“首套自住房”待遇。與光大銀行不同的是，華夏銀行規(guī)定，如果結(jié)清第一套房貸款，再貸款購房，同樣可享受“首套自住房”待遇。

　　不過，華夏銀行和光大銀行的有關(guān)人員在接受記者采訪時強調(diào)，上述界定標(biāo)準(zhǔn)，只是來自總行的一種聲音，一旦監(jiān)管層將界定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為以“戶”為單位，他們將積極配合，對細(xì)則作出修改。

　　建行老大哥界定以戶為單位

　　目前在房貸領(lǐng)域占有份額最大的建設(shè)銀行日前明確表態(tài)，貸款人第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)以“戶”為單位，而這種“戶”的認(rèn)定，目前僅局限于夫妻之間，即配偶關(guān)系。建行的一名工作人員告訴記者，如果丈夫已經(jīng)使用自己的名字和相關(guān)資料，貸款購買了一套房子，那么，妻子再向銀行申請房貸的話，將被認(rèn)定為“第二套房”。另據(jù)來自建行總行的消息稱，對于銀行認(rèn)定的第二套房購房者的首付比例不得低于40％，風(fēng)險大的地區(qū)不低于45％或50％。

　　據(jù)了解，監(jiān)管層已經(jīng)注意到各家商業(yè)銀行在制定房貸新政的實施細(xì)則時出現(xiàn)差異，尤其是對“第二套房”定義的理解有松有緊。央行和銀監(jiān)會將對“第二套房”的定義進(jìn)行再度磋商，制定一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)以結(jié)束目前商業(yè)銀行在這個問題上各自為政的現(xiàn)象。

　　據(jù)悉，監(jiān)管層在制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)時，似乎更傾向于“老大哥”建行作出的判斷。畢竟，以個人為單位界定二套房，會使得絕大多數(shù)的配偶家庭在貸第二套房時仍享受第一套房貸款的優(yōu)惠，對于銀行而言，這樣的風(fēng)險比較大。

　　外資銀行判斷二套房強調(diào)誠信

　　據(jù)記者了解，確認(rèn)第二套房貸主要通過央行個人征信系統(tǒng)查詢，但目前滬上沒有一家外資銀行加入央行征信系統(tǒng)。也就是說，如果購房者第一套房貸來自其他外資銀行，經(jīng)辦外資銀行是查不到相關(guān)貸款記錄的。一位外資銀行的信貸人員告訴記者，雖然在房貸新政公布以后，外資銀行同樣面臨收緊房貸的政策要求，但因為外資銀行的審貸標(biāo)準(zhǔn)與中資銀行存在差異，所以目前外資銀行彼此間有關(guān)“戶”和“個人”的二套房房貸標(biāo)準(zhǔn)之爭，并不激烈。

　　目前，花旗、匯豐、東亞、渣打等銀行的上海分行都有房貸業(yè)務(wù)，央行、銀監(jiān)會上月底出臺的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，同樣也適用上述外資銀行。但知情人士告訴記者，由于外資銀行對貸款人的信用認(rèn)定、風(fēng)險控制等方面，迥異于中資銀行，所以是否參照中資銀行的模式，調(diào)整二套房的認(rèn)定細(xì)則，還有待商榷。

　　據(jù)介紹，中資銀行對貸款人的信用認(rèn)定主要根據(jù)其房屋估值，并以此確定客戶的貸款成數(shù)和利率。而外資銀行主要依據(jù)貸款人的“現(xiàn)金流”評級來判斷貸款人的還款能力。此外，據(jù)記者了解，目前部分外資銀行在辦理客戶房貸時，會在房貸合同上添加條款，要求客戶確認(rèn)其房貸是用于第幾套住房。由于缺乏來自征信系統(tǒng)的有力支持（征信系統(tǒng)上只能查到客戶是否在中資銀行貸款買房），外資銀行的內(nèi)部人士表示，這種信貸行為的前提只能是客戶誠實守信。

　　雖然在內(nèi)地房地產(chǎn)信貸市場上占有的份額極其有限，雖然監(jiān)管部門的房貸新政讓外資銀行覺得落實起來有點別扭，但對于進(jìn)入內(nèi)地市場后，以扎根內(nèi)地為戰(zhàn)略目標(biāo)的外資銀行來說，內(nèi)地市場的中端客戶群是他們極力爭取的對象。外資銀行內(nèi)部人士因此表示，期待監(jiān)管層能盡早出臺標(biāo)準(zhǔn)，也希望能盡早加入征信系統(tǒng)。

　　在房貸新政的推動下，強調(diào)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的外資銀行也許會打破中資銀行在房貸市場中的某種平衡。來源:勞動報