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21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 正在召開的北京兩會(huì)上，部分代表再次提出“土地尤其是住宅土地不足造成房價(jià)上漲”問題，列席北京市人代會(huì)的北京市國土局局長魏成林對此進(jìn)行了反駁。

任志強(qiáng)稱，將于1月24日發(fā)出的REICO報(bào)告會(huì)證明，2010年地方政府如何采用“饑餓”療法令地價(jià)攀漲，漲幅甚至達(dá)到70%，超過房價(jià)漲幅。他并預(yù)測， 2011年房價(jià)整體漲幅可能會(huì)超過6%。

去年底的一次論壇中，陽光100董事長易小迪臨時(shí)將其演講題目改為：土地重壓之下，房地產(chǎn)的出路。他認(rèn)為，房地產(chǎn)市場已經(jīng)畸形發(fā)展。土地已經(jīng)成為一個(gè)困住開發(fā)商的怪獸。當(dāng)?shù)貎r(jià)越來越高，土地儲(chǔ)備也越來越成為衡量企業(yè)一個(gè)重要的指標(biāo)，不做不行，做就有風(fēng)險(xiǎn)，有壓力，所以房企轉(zhuǎn)型就成為當(dāng)務(wù)之急。

地價(jià)增長100元 房價(jià)增長83元

國土資源部下屬中國土地勘測規(guī)劃院1月17日發(fā)布全國主要城市地價(jià)監(jiān)測報(bào)告顯示，去年四季度，全國主要監(jiān)測城市地價(jià)總體水平為2882元/平方米，環(huán)比增長2.53%，同比增長8.62%。居住地價(jià)同比增幅超過20%的城市有11個(gè)，分別為昆明市、?？谑小⒆筒┦?、泰安市、宜昌市、柳州市、北京市、中山市、石家莊市、株洲市、保定市。

該報(bào)告再次引發(fā)了新一輪業(yè)界對地價(jià)推動(dòng)房價(jià)的質(zhì)疑。按照國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，同期全國70個(gè)大中城市的房價(jià)漲幅僅為6.4%。照此對比，地價(jià)漲幅遠(yuǎn)超房價(jià)漲幅。

在土地價(jià)格與房屋價(jià)格之間關(guān)系的辯論中，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)從來是一個(gè)不可或缺的聲音。2008年初，任志強(qiáng)參與的全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)一份報(bào)告，認(rèn)為土地價(jià)格是房屋價(jià)格的主要推手，該報(bào)告被提交至全國兩會(huì)，引發(fā)了很大爭議，并招來國土部的正式反駁。

任志強(qiáng)在華本俱樂部舉辦的2011年中國地產(chǎn)領(lǐng)袖年會(huì)上透露說，這次我們繼續(xù)原有的報(bào)告，又采取了更多的樣本，也是想通過全國工商聯(lián)，再次提出來，讓全國都看清楚，正是由于土地價(jià)格的上推，導(dǎo)致全國房價(jià)的上漲。

任志強(qiáng)稱，“通常大部分政府為了防止2010年收入過多，大部分會(huì)在10、11、12月份拍賣土地，北京市政府也這樣。如果把12月份拍賣土地的價(jià)格全算進(jìn)來，北京全年土地收入會(huì)超過2000億，年年如此，這是各個(gè)地方政府都采取的一種惡劣做法，所以土地的價(jià)格實(shí)際增長和當(dāng)年土地實(shí)際供應(yīng)量的情況是不完全對等的，它的價(jià)格增長比例要按當(dāng)年供應(yīng)的土地和當(dāng)年的價(jià)格來看增幅還要高?！比沃緩?qiáng)稱。

任志強(qiáng)將政府的這種做法稱為“饑餓療法”。他認(rèn)為，這是政府有意制造土地的饑渴癥，讓土地的價(jià)格已經(jīng)超出了市場的正常判斷，導(dǎo)致開發(fā)商對房價(jià)的推動(dòng)。

地價(jià)推動(dòng)房價(jià)之說，國土部門從來不肯承認(rèn)，并多次強(qiáng)烈反駁。

但任志強(qiáng)表示，經(jīng)其多樣本計(jì)算結(jié)果發(fā)現(xiàn)，約計(jì)每增長100塊錢的土地價(jià)格會(huì)導(dǎo)致房屋價(jià)格增長83元。

“有人說，地價(jià)上漲不一定推動(dòng)房屋價(jià)格上漲，因?yàn)橛辛髋?，但事?shí)證明，最終流拍的土地卻被開發(fā)商以更高的價(jià)格買走。只能說時(shí)間和政策差異導(dǎo)致人們的心理作用而產(chǎn)生的，它跟地價(jià)推動(dòng)房價(jià)是沒有任何關(guān)系的。如果政府從來不想降地價(jià)，不想兜里的錢少，就想壓住房價(jià)，那是不可能的?！比沃緩?qiáng)不無憤慨地表示。

卡緊脖子下的全面轉(zhuǎn)型

國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的一個(gè)數(shù)據(jù)顯示，2010年全國開發(fā)企業(yè)購買土地的均價(jià)比2009年漲29.1%。不過，在絕大部分開發(fā)商看來，他們所感受的地價(jià)上漲要高于此數(shù)字。

在部分開發(fā)商看來，任志強(qiáng)上述所說的政府采用饑餓療法僅是問題的一個(gè)方面，另外一方面是，如同開發(fā)商為購房者制造一種房源緊缺恐慌感一樣，開發(fā)商也有一種土地購買恐慌癥。

“現(xiàn)在地價(jià)門檻越來越高，漲幅也越來也快?，F(xiàn)在開發(fā)商買也不是，不買也不是。不買擔(dān)心出局，買吧，感覺房地產(chǎn)稅要來。所以，開發(fā)商的決策上越來越有風(fēng)險(xiǎn)?！币仔〉戏Q，他曾經(jīng)計(jì)算過，他們賣出房子的重置成本，開發(fā)率幾乎為零。他認(rèn)為，越來越多開發(fā)商看到住宅市場壓力很大，尤其是一線城市，所以不得不選擇轉(zhuǎn)型。

高和投資董事長蘇鑫也表示，由于地價(jià)攀漲、融資收緊，目前90%的企業(yè)都面臨能不能持續(xù)生存的問題。因?yàn)?，以往開發(fā)商看中了土地資源，錢很容易就拿到，比如通過信托、通過銀行；但2011年錢一定是很緊。

萬科地產(chǎn)副總裁毛大慶透露，除了個(gè)別項(xiàng)目，北京萬科幾乎所有項(xiàng)目都是合作拿地開發(fā)，目前已經(jīng)發(fā)展了8個(gè)合作伙伴?！拔磥韮赡?，通過增資擴(kuò)股，資本市場發(fā)債融資，想都不要想；再加上銀行系統(tǒng)的管控，整個(gè)貸款額度的衰減，靠這些融資方式去獲得土地所需資金的能力越來越難，合作是一個(gè)最基本、最容易、最簡單的方法。”毛大慶說。

以“轉(zhuǎn)型改變地產(chǎn)”為主題的“第二屆地產(chǎn)中國論壇暨2010中國房地產(chǎn)年度紅榜發(fā)布會(huì)”上，清華大學(xué)教授劉洪玉表示，轉(zhuǎn)型是每個(gè)企業(yè)都應(yīng)該不斷關(guān)注的主題。目前，搞住宅開發(fā)的企業(yè)受調(diào)控影響，業(yè)績波動(dòng)較大，隨著房企實(shí)力的不斷增長，開拓商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)順理成章的事，可以說是順勢而為。

劉曉光認(rèn)為，房企轉(zhuǎn)型是歷史的必然，也是被逼出來的，是企業(yè)敏銳的戰(zhàn)略眼光的體現(xiàn)和核心競爭力的體現(xiàn)。

龍湖地產(chǎn)執(zhí)行董事秦力洪表示：“龍湖正在經(jīng)歷一個(gè)很大的變化過程，比我們前幾年的變化都要稍微大一些，我們姑且稱之為發(fā)展過程中的轉(zhuǎn)型期。龍湖這兩年的發(fā)展步伐比較快，比如說龍湖在建和規(guī)劃中的商業(yè)在300萬平米左右，這還會(huì)進(jìn)一步增加。現(xiàn)有儲(chǔ)備項(xiàng)目都開發(fā)以后，商業(yè)營業(yè)面積可能增至10倍?！?/p>