下游數(shù)據(jù)

開發(fā)商囤地調(diào)查

2007年12月09日11:04   來(lái)源：西本資訊
摘要：

    在廣州市黃金地段，記者看到一塊面積達(dá)到37118平方米的閑置土地，這是廣州市溢晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用來(lái)開發(fā)建設(shè)商住樓的，記者看到這里三分之一的面積被做成了一個(gè)停車場(chǎng)，而剩下的部分則荒草叢生，有人竟然在這個(gè)廣州市的鬧事區(qū)放起了羊。

　　國(guó)土資源部土地利用管理司副司長(zhǎng)冷宏志認(rèn)為，關(guān)于處置關(guān)鍵問題就是政府要加大這塊的處置力度，使這個(gè)開發(fā)商想待價(jià)而沽這種情況有效的抑制它。

　　在房?jī)r(jià)高漲的時(shí)候，不少房地產(chǎn)開發(fā)商悟盤惜售，想趁機(jī)多賺一筆，其實(shí)，不少開發(fā)商還有另一條斂財(cái)捷徑，就是低價(jià)大規(guī)模囤積土地，待價(jià)而沽，人為哄抬地價(jià)，地少了，商品房也就少了，房?jī)r(jià)自然持續(xù)瘋漲。

　　建設(shè)銀行研究部發(fā)布的《下半年經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》報(bào)告顯示： 2001年初至2007年5月份，房地產(chǎn)開發(fā)商累計(jì)購(gòu)置土地面積21.62億平方米，但實(shí)際僅開發(fā)完成12.96億平方米，相當(dāng)數(shù)量的土地被囤積和倒賣；12月3日，國(guó)土資源部、財(cái)政部和中國(guó)人民銀行三部委聯(lián)合出臺(tái)了《土地儲(chǔ)備管理辦法》，這個(gè)辦法能遏制土地被囤積的現(xiàn)象嗎？我們今天也采訪了國(guó)土資源部。

　　記者：“你好，12月3號(hào)，土地儲(chǔ)備管理辦法正式發(fā)布了，那么這個(gè)辦法的發(fā)布，是針對(duì)現(xiàn)在市場(chǎng)上出現(xiàn)的什么問題，它主要達(dá)到的目的是什么？”

　　國(guó)土資源部土地利用管理司副司長(zhǎng)冷宏志：“土地儲(chǔ)備制度應(yīng)該是從96年建立，運(yùn)行到現(xiàn)在應(yīng)該有10年的時(shí)間，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，取得的成效非常大，但是在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，也確確實(shí)實(shí)有一些問題需要進(jìn)一步規(guī)范，比如說(shuō)我們目前在收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在資金的籌集和使用方面還存在著一定的不規(guī)范的問題，再比如就是這個(gè)機(jī)構(gòu)形式也不是很統(tǒng)一，有的是政府的儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，有的是公司性質(zhì)的，尤其這種公司性質(zhì)的，它既有這種儲(chǔ)備土地的這種職能，同時(shí)也搞經(jīng)營(yíng)，這個(gè)也不夠規(guī)范，還有一個(gè)就是一些大城市和特大城市開發(fā)和供應(yīng)經(jīng)營(yíng)能力不足，所以為了規(guī)范這些問題，很好的促進(jìn)土地市場(chǎng)的健康發(fā)育，那么我們出臺(tái)了土地儲(chǔ)備管理辦法?！?/P>

　　記者：“我注意到在1999年的時(shí)候，同樣是國(guó)土資源部也發(fā)布了一個(gè)閑置土地處置辦法，在這個(gè)辦法里面，對(duì)于土地閑置的一些情況也進(jìn)行了一些遏止，那么跟八年前的法律相比，現(xiàn)在出臺(tái)的土地儲(chǔ)備管理辦法，有什么明顯的不同？”

　　冷宏志：“實(shí)際上閑置土地原因里面一個(gè)很重要的方面，就是由于過(guò)去政府大量的供應(yīng)地是生地，那么供應(yīng)生地這一塊有的時(shí)候可能政府要承諾的條件沒有履行，有這種情況，另外一種情況也有可能，因?yàn)樯毓?yīng)在征地拆遷過(guò)程當(dāng)中執(zhí)行不下去，那么造成的閑置，這樣的話使合同很難履行，那么在這個(gè)收購(gòu)儲(chǔ)備管理辦法里邊就提出來(lái)，收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)要對(duì)土地進(jìn)行前期開發(fā)，就是通過(guò)幾通幾平以后，把生地變熟地，然后再供出去，這樣的供出去以后開發(fā)商拿到的是凈地，不僅有通平的土地，同時(shí)也沒有產(chǎn)權(quán)糾紛的，也就是拆遷這個(gè)補(bǔ)償都已經(jīng)處理完了，這樣的話他就能夠縮短開發(fā)周期，能夠及時(shí)的開發(fā)。”

　　開發(fā)商手中的土地究竟是怎樣被閑置的？在廣州市黃金地段，記者看到一塊面積達(dá)到37118平方米的閑置土地，這是廣州市溢晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用來(lái)開發(fā)建設(shè)商住樓的，記者看到這里三分之一的面積被做成了一個(gè)停車場(chǎng)，而剩下的部分則荒草叢生，有人竟然在這個(gè)廣州市的鬧事區(qū)放起了羊。這塊土地的對(duì)面也有一塊面積為27579平方米的土地被閑置，這塊土地的開發(fā)商是同屬合生創(chuàng)展集團(tuán)下的廣州市溢暉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

　　這兩塊地附近已有疊彩園、金穗雅園、逸景翠園等樓盤，可以說(shuō)廣州市海珠區(qū)住宅“黃金地段”，從開發(fā)商2003年12月取得土地至今，短短的3年間，這里的房?jī)r(jià)已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化，二手房的均價(jià)都已經(jīng)在1萬(wàn)元左右，中介公司經(jīng)理分析，如果這兩個(gè)地塊建好之后由于地段優(yōu)勢(shì)好，價(jià)格肯定不低。

　　而實(shí)際上，廣州市國(guó)土房管局已經(jīng)成立了處理閑置土地工作組，并且早在2006年就開始跟蹤調(diào)查這幾塊閑置土地的情況，在開發(fā)商發(fā)出了《閑置土地調(diào)查通知書》后不久，廣州市國(guó)土房管局認(rèn)定這幾塊土從2004年6月9日起為閑置土地。但經(jīng)過(guò)謝昊他們的調(diào)查，該土地閑置有一些客觀原因，因此他們給于了開發(fā)商延期一年建設(shè)的決定。然而一年的期限即將到期，但這三家開發(fā)商都沒有任何動(dòng)工的跡象，因此，廣州市國(guó)土房管局就在11月15日下發(fā)了《動(dòng)工建設(shè)催告函》，也就是最后通牒。

　　廣州市國(guó)土房管局建設(shè)用地處主任科員謝昊告訴記者，如果剩下的兩個(gè)月里開發(fā)商還是沒有開發(fā)的跡象，而且調(diào)查發(fā)現(xiàn)是開發(fā)商自己故意囤積土地，他們將采取最嚴(yán)厲的措施進(jìn)行打擊——面臨被政府收地。

　　廣州市目前已經(jīng)全面完成了區(qū)域內(nèi)所有建設(shè)用地開發(fā)建設(shè)情況的清查工作，下一步，將會(huì)有更多的有閑置土地的開發(fā)商會(huì)接到廣州市國(guó)土房管局開出的最后通牒。

　　閑置土地的關(guān)鍵問題是政府要加大處置力度

　　全國(guó)大大小小的開發(fā)商手中，究竟有多少土地被閑置？有沒有辦法能夠解決開發(fā)商拿著地不開發(fā)這一問題？我們也采訪了國(guó)土資源部土地利用司的副司長(zhǎng)冷宏志。

　　記者：“那據(jù)國(guó)土資源部門所掌握的數(shù)據(jù)，現(xiàn)在我們國(guó)家土地閑置的現(xiàn)狀是一個(gè)什么樣的情況？”

　　冷宏志：“土地閑置這個(gè)情況，按照這個(gè)國(guó)務(wù)院文件的要求，我們2004年之前搞了一個(gè)對(duì)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的這個(gè)閑置土地進(jìn)行了一個(gè)清理，據(jù)這個(gè)清理，這個(gè)結(jié)果是到2004年底，全國(guó)這個(gè)閑置土地是107萬(wàn)畝左右，空閑土地是84萬(wàn)畝左右，但是這里邊我要特別強(qiáng)調(diào)一下，這個(gè)閑置土地它是一個(gè)動(dòng)態(tài)的概念，那么最近我們還按照國(guó)務(wù)院的要求，也在對(duì)閑置土地進(jìn)行清理，實(shí)際上在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，我估計(jì)過(guò)去的閑置有的已經(jīng)消化了，也可能有的地方又會(huì)產(chǎn)生新的閑置，這個(gè)情況我們?cè)谇謇??！?/P>

　　記者：“根據(jù)從04年到現(xiàn)在一個(gè)動(dòng)態(tài)的搜集的整理，最后的數(shù)據(jù)還沒有出來(lái)？”

　　冷宏志：“這個(gè)實(shí)際上按照國(guó)務(wù)院的要求，我們前不久發(fā)了一個(gè)明傳電報(bào)，明傳電報(bào)里邊就明確要求各地要加快對(duì)閑置土地清理和處置利用，那么重點(diǎn)是要清理房地產(chǎn)這塊的閑置土地，這塊的數(shù)字按照我們的時(shí)間和進(jìn)度安排，到明年6月份，整體一個(gè)數(shù)字才能出來(lái)?！?/P>

　　對(duì)2004年的閑置土地?cái)?shù)量進(jìn)行換算，相當(dāng)于7.13億平方米，我們?nèi)绾蝸?lái)解讀這個(gè)數(shù)字呢？

　　記者：“我們國(guó)家閑置土地，現(xiàn)在的情況你說(shuō)是到了一個(gè)嚴(yán)重的程度了嗎？”

　　冷宏志：“不能這樣說(shuō)。應(yīng)該從量上來(lái)講，剛才我講了每年實(shí)際上2004年這塊的數(shù)字，2004數(shù)字截至2004年也是多年長(zhǎng)期積累的這么一個(gè)過(guò)程，那么我們每年供應(yīng)土地是幾百萬(wàn)畝，那么多年積累這么多，我想從量上來(lái)講，并不能是很嚴(yán)重，但是我們?yōu)榱舜龠M(jìn)土地的節(jié)約集約利用，我們的努力方向應(yīng)該是防止這個(gè)產(chǎn)生大量的閑置土地，產(chǎn)生了一定的閑置土地以后，我們力求能夠及時(shí)的把它消化和處置掉，但是你要想做到非常理想化的，一點(diǎn)閑置土地都不產(chǎn)生，我想這也是不現(xiàn)實(shí)的?！?/P>

　　早在1994我國(guó)就頒布了《城市房地產(chǎn)管理法》，在1999年國(guó)土資源部門又發(fā)布了《閑置土地處置辦法》，在這兩部法規(guī)中明確規(guī)定，“對(duì)超過(guò)出讓合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿1年而尚未開發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，將無(wú)償收回土地使用權(quán)”。已明令禁止任何機(jī)構(gòu)刻意閑置土地，但是目前，我國(guó)依然有相當(dāng)數(shù)量的開發(fā)商有大量的閑置土地，除了客觀存在的開發(fā)難，拆遷難，還有什么的深層次的原因？

　　冷宏志：“大家可能擔(dān)心這個(gè)招來(lái)一個(gè)項(xiàng)目不容易，進(jìn)來(lái)一個(gè)企業(yè)也不太容易，那么如果把它收回就擔(dān)心影響這個(gè)他的招商引資這種環(huán)境，所以在執(zhí)行過(guò)程當(dāng)中，有的時(shí)候就不是那么嚴(yán)格，這種情況也是有，我覺得政府這個(gè)閑置這一塊處置關(guān)鍵問題就是政府要加大這塊的處置力度，使這個(gè)開發(fā)商想待價(jià)而沽這種情況有效的抑制它?！?/P>

　　正如冷宏志副司長(zhǎng)所說(shuō)的那樣，解決閑置土地的關(guān)鍵問題就是政府要加大處置力度，那么廣州市國(guó)土局在解決閑置土地方面又有什么樣的新舉措？記者在廣州房地產(chǎn)交易登記中心副主任李曉娟那里了解到，對(duì)參加土地競(jìng)買的企業(yè)的門檻越來(lái)越高，也就是在廣州市內(nèi)如果有某個(gè)公司拖欠地價(jià)或者名下有閑置土地，或者履行出讓合同有不良記錄的，都會(huì)限制他參與競(jìng)買資格。

　　這些政策一出，果真擋住了一部分想囤地的開發(fā)商，一些欠錢的開發(fā)商為了能夠有參與競(jìng)拍的資格，找上門來(lái)趕緊把錢給補(bǔ)了，李曉娟認(rèn)為，進(jìn)一步規(guī)范了土地市場(chǎng)。

    當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的健康與否已嚴(yán)重影響到整個(gè)金融系統(tǒng)

　　今年8月，建設(shè)銀行研究部發(fā)布了《下半年經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》報(bào)告，稱從2001年至今年5月，約有8.66億土地被閑置，就在《土地儲(chǔ)備管理辦法》出臺(tái)的第二天，12月4日，一份由北京師范大學(xué)金融研究中心撰寫的《中國(guó)房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評(píng)估報(bào)告》也發(fā)布了全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商閑置土地的情況，盡管這些民間的研究并沒有得到權(quán)威機(jī)構(gòu)認(rèn)證，但可以幫助我們從另一個(gè)角度了解閑置土地的相關(guān)情況。

　　根據(jù)這份《中國(guó)房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評(píng)估報(bào)告》，到2007年年底，全國(guó)開發(fā)商手中的閑置土地規(guī)模已經(jīng)達(dá)到10億平方米，這些土地量足夠開發(fā)商進(jìn)行4年的開發(fā)。根據(jù)公開資料的統(tǒng)計(jì)，實(shí)際土地儲(chǔ)備規(guī)模在1000萬(wàn)平方米以上的開發(fā)商包括碧桂園、萬(wàn)科、保利和招商地產(chǎn)，其他土地儲(chǔ)備較多的開發(fā)商還包括金地、北京城建、中寶、華僑城和河南建業(yè)。而從省份來(lái)統(tǒng)計(jì)，近五年閑置土地量最多的四個(gè)省分別是山東、江蘇、浙江和四川，四省占全國(guó)閑置土地總量的三分之一。這份報(bào)告的主要執(zhí)筆人、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉認(rèn)為，開發(fā)商大量閑置土地，直接造成了市場(chǎng)上商品房供應(yīng)不足，而供需失衡最終推高房?jī)r(jià)不斷瘋漲。

　　而且鐘偉在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，不僅開發(fā)商在閑置土地，而且一些地方政府的土地儲(chǔ)備中心也存在土地閑置的現(xiàn)象，鐘偉分析認(rèn)為，地方政府閑置土地的原因很多，但有個(gè)重要原因是為了控制供求關(guān)系，追求地方財(cái)政的利益最大化。開發(fā)商捂地從短期看有助于提升開發(fā)商的利潤(rùn)，但從長(zhǎng)期看，給整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展背上了沉重的包袱，通過(guò)對(duì)土地購(gòu)置費(fèi)用、開發(fā)土地面積、房地產(chǎn)公司資金來(lái)源、上市公司財(cái)務(wù)指標(biāo)等數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，鐘偉初步估算，截止2006年年底，沉淀在囤積土地上的資金高達(dá)2.4萬(wàn)億元。然而這個(gè)數(shù)字，差不多相當(dāng)于現(xiàn)在的開發(fā)商每年的銷售金額，就囤地的資金的成本都差不多相當(dāng)于這個(gè)行業(yè)的凈利潤(rùn)。

　　鐘偉的研究還發(fā)現(xiàn)，在全國(guó)閑置土地所占用的2.4萬(wàn)億資金當(dāng)中，有1.08萬(wàn)億來(lái)自銀行信貸，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的健康與否，已經(jīng)嚴(yán)重影響到整個(gè)金融系統(tǒng)。

　　在過(guò)去的香港、日本都曾經(jīng)發(fā)生過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)不善而使得危機(jī)蔓延到金融領(lǐng)域，并危及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的情況，而同樣起源于房地產(chǎn)行業(yè)的美國(guó)次級(jí)貸危機(jī)，更是嚴(yán)重影響了全球經(jīng)濟(jì)，鐘偉認(rèn)為，這對(duì)當(dāng)前中國(guó)的相關(guān)行業(yè)，頗有啟發(fā)意義。

　　半小時(shí)觀察：如何遏止囤地風(fēng)潮？

　　依靠囤地搞增發(fā)，搞增發(fā)拿來(lái)錢繼續(xù)囤地，然后繼續(xù)增發(fā)，然后接著囤地。這是房地產(chǎn)上市公司特有的一條奇怪的資金鏈條。土地已經(jīng)不再是用來(lái)開發(fā)的資源，而是變成了它們手中的籌碼。對(duì)于更多非上市房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，囤地同樣是他們提高所謂“業(yè)績(jī)”的手段，他們覺得只要捂住土地，把地價(jià)搞上去，房?jī)r(jià)就下不來(lái)，他們的好日子就不會(huì)結(jié)束。

　　然而房?jī)r(jià)問題是一個(gè)民生問題，相信中央政府不會(huì)坐視房?jī)r(jià)暴漲不理。更重要的是，土地開發(fā)有法規(guī)，《閑置土地處置辦法》已經(jīng)給囤地的開發(fā)商劃了鐵杠杠。和諧社會(huì)，民生為重，在面對(duì)開發(fā)商囤地的問題上，我們看到中央政府已經(jīng)下了決心，地方政府也應(yīng)該放寬視野，加強(qiáng)監(jiān)管力度，不能放任開發(fā)商的囤地行為，更不能為利益集團(tuán)所左右。要知道只有解決了囤地問題，才能有效地平抑房?jī)r(jià)，也就在住房問題上實(shí)現(xiàn)了胡錦濤總書記在十七大報(bào)告中提出的“著力保障和改善民生”的目標(biāo)。來(lái)源：央視《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》

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