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    廣州限價房年收入20萬以下家庭可申請，珠三角宏調(diào)效應(yīng)顯現(xiàn)
 
    在廣東，房價下降已不再是坊間猜測。廣州市國土房管局最新披露的11月份樓市成交數(shù)據(jù)顯示，房價猛降千元，降幅近10%；同時，成交量大幅萎縮，同比下降了41.1%。而有中介機構(gòu)錄得的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，深圳10月份新房均價較9月下跌約一成。

　　廣深兩地投資者的撤退，以及銀行全線收縮房貸，讓原本炙手可熱的珠三角樓市急速步入“寒冬”，而且似乎有帶動全國樓市下跌的趨勢。

　　廣深房價單月降一成

　　日前，廣州市國土房管局在向國務(wù)院相關(guān)部委組建的聯(lián)合調(diào)查小組匯報工作時，披露了11月廣州樓市的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

　　該數(shù)據(jù)顯示，過去兩年廣州房價一直快速上升，特別是今年10月份一手房均價達(dá)到11574元/平方米的歷史最高點，同比上漲81.3%。但是到了11月，均價下降了1141元/平方米。

　　而今年上半年漲勢更加驚人的深圳，其樓市的“寒冬”比廣州來得更早。《2007年1～10月深圳市房地產(chǎn)市場分析報告》顯示，7月份商品房銷售面積為48.98萬平方米，8月份猛跌至33.83萬平方米，9月份微跌至31萬平方米，到了10月則降了近50%，僅為15.36萬平方米，創(chuàng)下全年最低。

　　連續(xù)三個月的成交萎縮，讓深圳的房價終于在10月出現(xiàn)了松動。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，深圳10月份新房均價較9月下跌約一成。深圳市國土房管局公布的數(shù)據(jù)則顯示，深圳二手房交易量10月份下降36.78%，二手房價格方面，9月份就開始出現(xiàn)跳水，比8月下降47.09%。

　　在廣州，萬科旗下以四季花城、金色康苑為代表的五大樓盤全線降價銷售，一舉打破樓市中的僵持局面，因為其新品定價遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場預(yù)期，甚至比同類型產(chǎn)品低20%，一度引發(fā)購房者通宵排隊搶購的場面。富力地產(chǎn)的部分樓盤以贈送70年物業(yè)管理費等方式促銷。碧桂園鳳凰城有產(chǎn)品以4800元/平方米的超低價格推出，甚至讓部分購房者感到詫異。有當(dāng)?shù)孛襟w統(tǒng)計，廣州目前已經(jīng)有半數(shù)樓盤的降價幅度達(dá)到20%。

　　市場信息顯示，樓市的“寒流”已經(jīng)蔓延到珠三角二線城市，其中，東莞、惠州、佛山等外地人置業(yè)投資比例較高的城市，成交萎縮比較明顯，僅有鄰近澳門的珠海還處于上升狀態(tài)。

　　宏調(diào)效應(yīng)漸現(xiàn)

　　不過，對于11月出現(xiàn)的房價下跌，廣州市國土房管局相關(guān)官員稱，單是一個月的數(shù)據(jù)還不足以說明樓市已經(jīng)走入下跌通道，需要更長時間來觀察才能得出合理的結(jié)論。但該官員肯定地表示政府調(diào)控的效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)，并且還將繼續(xù)顯現(xiàn)。

　　早在今年年初，廣州市市長張廣寧高調(diào)“調(diào)控房價”的言論就引發(fā)全國關(guān)注。隨著今年廣州國土部門加大土地供應(yīng)以及增加政府保障型住房，廣州樓價果然在歲末出現(xiàn)轉(zhuǎn)機。

　　另外，值得關(guān)注的是，就在本周，廣州首批6500元/平方米的限價房將正式接受申請，估計年底或者明年年初將公開銷售。而截至目前，廣州的限價房地塊已經(jīng)批出了14宗，明年將迎來集中銷售的高潮，從而對商品房市場造成沖擊。而在前天下午，廣州市政府常務(wù)會議原則通過《限價商品住宅銷售管理辦法》，規(guī)定家庭稅前年收入20萬元以下的首次置業(yè)家庭可以購買限價房。這對于眾多中等收入的夾心階層置業(yè)選擇，無疑是一大改變。

　　據(jù)悉，目前已經(jīng)有越來越多的城市開始推出限價房，深圳的首批限價房地塊也將于近期公開出讓。

　　房價已至拐點？

　　走在全國前列的廣州樓市向來具有某種標(biāo)桿效應(yīng)。對于目前的市場狀況，人們于是猜測，最近幾年瘋漲的房價是否會因此出現(xiàn)下降的趨勢？

　　不過，“帶頭降價”的萬科日前回應(yīng)稱降價只是局部地區(qū)和樓盤，旗下產(chǎn)品不會全線降價。而保利、金地等相關(guān)人士則表示，暫時未有降價的打算。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于今年前三季度樓市的火熱，多數(shù)大集團(tuán)都已經(jīng)完成了今年的銷售任務(wù)，短期銷售壓力已經(jīng)不大。再加上銀行限制貸款，年底開發(fā)商可能會選擇觀望的態(tài)度，樓價是否繼續(xù)下跌，還要看明年年初的情況。

　　但也有業(yè)內(nèi)人士對房價走勢并不樂觀。根據(jù)廣州市國土房管局的資料顯示，今年9月以來，廣州一手商品房的預(yù)售批出面積已經(jīng)超過了當(dāng)月的成交面積。這意味著，廣州樓市的供需關(guān)系已經(jīng)扭轉(zhuǎn)，新盤的接連上市將給市場造成更大壓力。預(yù)計后市多數(shù)樓盤將采取非常慎重的低開策略，以遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場預(yù)期的價格吸引購房者。

　　那么，云集了國內(nèi)眾多地產(chǎn)巨頭的華南地區(qū)的樓市降溫，是否會將這波降價潮引向其他城市，從而引發(fā)全國的房價下跌？

　　對此，廣州一開發(fā)商表示，在廣深兩地，新盤低開是發(fā)展商慣用的方式，主要是為了給先買的業(yè)主預(yù)留升值空間。現(xiàn)在部分產(chǎn)品以相對較低價格銷售，并不代表后續(xù)的所有產(chǎn)品也是這個價。而且，開發(fā)商是根據(jù)市場的變化來制定銷售策略，近期廣深兩地樓市形勢嚴(yán)峻，從而引發(fā)降價。但目前國內(nèi)其他城市，特別是二、三線城市依然處于上升階段，降價的可能性不大。

　　不過，多個城市已經(jīng)不同程度出現(xiàn)房價下降或者成交量下降的現(xiàn)象。一路瘋漲的北京房價半年來首次回落。而有眾多開發(fā)巨頭進(jìn)駐的武漢、杭州、重慶、南京、成都等城市，火爆的樓市也出現(xiàn)降溫信號。(第一財經(jīng)日報)

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    談拐點尚早 武漢樓市“吃飽后休息”
 
　　在剛獲批國家級試驗區(qū)的武漢，房價是個敏感的詞匯。在前日湖北省政府召開的試驗區(qū)新聞發(fā)布會上，有記者提及試驗區(qū)是否會引來樓市連鎖反應(yīng)，武漢市市長李憲生回應(yīng)說：“目前來看仍處于理性范圍內(nèi)。”
　　
    截至12月17日，據(jù)武漢億房網(wǎng)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，12月第二周武漢主城區(qū)在售樓盤成交均價5659.78元/平方米，較第一周上漲0.22%。銷售套數(shù)1304套，較第一周減少132套，下降了9.19%。

　　事實上，武漢樓市縮量上漲的態(tài)勢在上月即已顯現(xiàn)。據(jù)武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)分析，11月武漢主城區(qū)商品住房成交均價5562.49元/平方米，比10月份上漲5.37%，而成交量卻較上月減少近一成。

　　從10月中旬開始，武漢樓市的成交量連續(xù)下滑的趨勢，引得不少當(dāng)?shù)刭彿空呒娂娖诖肮拯c”的到來。但據(jù)記者了解到的信息，除一些樓盤以開盤優(yōu)惠和贈裝修等方式進(jìn)行促銷外，大多數(shù)開發(fā)商并無實質(zhì)性的降價計劃。某樓盤營銷經(jīng)理對記者表示：“今年以來武漢房地產(chǎn)市場的火爆程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)期，大多數(shù)開發(fā)商已提前完成銷售任務(wù)，剩下的慢慢賣也不著急?！?/P>

　　中國指數(shù)研究院華中分院院長朱戈則把這種現(xiàn)象比喻為“吃飽后的休息”：就像一個人突然短時間內(nèi)吃飽了，然后需要歇一下。據(jù)業(yè)內(nèi)人士的分析，年內(nèi)武漢房價下跌的可能性還不大，主要基于以下幾點。

　　首先，武漢的拆遷規(guī)模龐大，每年都會為市場增加大量剛性需求。再者，由于武漢在湖北的一枝獨秀地位，武漢堪稱全湖北人的武漢。今年上半年外地人在武漢的購房數(shù)量曾占到市場份額的四成，隨著試驗區(qū)的獲批，這一吸引力還在加大。最后，武漢目前的房價在大中城市中仍算比較低的，據(jù)前不久國務(wù)院檢查組的督察情況，在全國19個副省級城市中，武漢的商品住房價格和增幅，分列第13位和第9位，屬中等偏下。

　　這也印證了最近的一次網(wǎng)絡(luò)調(diào)查結(jié)果：在最近某知名網(wǎng)站關(guān)于武漢樓市是否會出現(xiàn)拐點的調(diào)查中，有近75%的人選擇了“否”。(第一財經(jīng)日報)

    房產(chǎn)商醞釀轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險 奧運會前樓市拐點已到？

　　據(jù)12月14日的《廣州日報》報道，萬科董事會主席王石此前一天在北京出席一個新聞發(fā)布會時表示，“我承認(rèn)樓市拐點確實已經(jīng)出現(xiàn)了”，一些房地產(chǎn)專家在隨后發(fā)表的言談中也認(rèn)為中國房價調(diào)整期最長將達(dá)15個月。

　　聯(lián)想前些日廣州房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行的“大幅降價銷售”，不禁讓業(yè)界為之震動，因為京滬穗三大中心城市房價走向代表了內(nèi)地房產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)。

　　廣州率先降價，那么樓市拐點真的到了嗎？

　　房價是“仁者見仁，智者見智”

　　王石的話，廣州的“降價銷售”，猶如在平靜的湖面上扔了塊不大不小的石頭。

　　據(jù)悉，在王石的“拐點論”出現(xiàn)后，一些上市的地產(chǎn)公司甚至對此觀點專門開會商討，研究對策。因為對他們來說這畢竟是一件大事，如何面對投資者、如何應(yīng)付潛在的買房者以及如何安撫已經(jīng)購買了自己樓盤的消費者，都是一件件比較頭痛的問題。

　　本報記者以投資者的身份于12月14日致電深圳一家房產(chǎn)公司董秘部，一位男士對萬科廣州“大幅降價銷售”解釋道，市場對它當(dāng)時預(yù)期的價格比較高，但是也沒有象報道說的降幅那么大，這件事只不過是公司根據(jù)自己的銷售情況來確定價格。現(xiàn)在輿論上的確有廣州房價大幅下降的聲音，但實際上并不是那么明顯。這位男士安慰記者道，二級市場上股價對政策的反應(yīng)可能有些過度，雖然地產(chǎn)公司對具體的政策無法預(yù)期，但對調(diào)控的總體思路和趨勢是可以預(yù)測的，而且市場的變化也證明了他們公司之前的判斷，他們已經(jīng)在經(jīng)營策略上有了調(diào)整和應(yīng)對。

　　對于王石的樓市“拐點論”，萬通地產(chǎn)董秘程曉唏先生表示道，這事不好解釋，不太好回答。但他認(rèn)為關(guān)于房價的走勢是“仁者見仁，智者見智”。作為企業(yè)來講，第一，要按照國家政策不折不扣地執(zhí)行；第二，這些調(diào)控政策肯定對他們有些影響，但他們盡可能會想些辦法使這種不利的影響減少到最低。當(dāng)記者問到，萬通是否會因此而在地產(chǎn)業(yè)內(nèi)進(jìn)行適當(dāng)?shù)霓D(zhuǎn)型，程曉唏肯定地回答道，目前還沒有這樣的打算。

　　王石的公開表態(tài)，萬通地產(chǎn)董秘的哲學(xué)式回答，以及外資地產(chǎn)對房價的避而不談，都讓人猶如霧中看花，不知所以。

　　房產(chǎn)商配合宏觀調(diào)控

　　一位不愿透露身份的房地產(chǎn)人士向本報記者表示，“拐點論”只是向國家表個態(tài)，表明國家最近的一系列宏觀調(diào)控政策是到位的。

　　這位地產(chǎn)人士認(rèn)為，因為：第一，一些地產(chǎn)公司資金大；第二，他們通過這種價格傾銷式的銷售對附近的樓盤形成壓力，可以為自己公司獲取一些現(xiàn)金。一些大地產(chǎn)公司最近屯地屯得很厲害，如果對前景不看好的話，這些公司屯那么多地干嘛！

　　國家現(xiàn)在的宏觀調(diào)控并不是抑制居民實質(zhì)性住房需求，主要是現(xiàn)在資產(chǎn)價格漲得太快，特別是房地產(chǎn)價格。房地產(chǎn)現(xiàn)在炒作的太厲害，把房子當(dāng)股票來炒，國家調(diào)控的目的主要是抑制投機性需求。但只要你是好東西，定價合適，無所謂，因為現(xiàn)在還有好多人都沒有買到房子。

　　這位人士認(rèn)為，國家的土地款一次付清、土地增值稅及信貸緊縮這些宏觀政策可能對樓市有些打擊，但讓房價急落是不可能的。其實國家宏觀調(diào)控已經(jīng)好幾年了，03年國家就開始調(diào)控了，政策不斷，一直調(diào)到現(xiàn)在。但是房價的走勢呢，卻是一直漲到現(xiàn)在。

　　此外，這些地產(chǎn)大佬還有外商們，他們也希望政府進(jìn)行調(diào)控。因為現(xiàn)在有好多地產(chǎn)商屯積了土地，他們?nèi)兆硬缓眠^，就想把這些東西全部購并起來，因為沒有調(diào)整就沒有洗牌。而剛進(jìn)來的這些資金實力雄厚的地產(chǎn)商，因為他們土地儲備方面的籌碼不夠，肯定是先一起唱空。因此現(xiàn)在一些小的地產(chǎn)商，日子的確比較難過。

　　圈錢或是轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險最好辦法？

　　盡管房地產(chǎn)行業(yè)最近被政策頻頻照顧，地產(chǎn)股價也是應(yīng)聲而落，但也并不意味著房地產(chǎn)公司就毫無利潤可言。

　　一位不愿透露姓名的基金公司地產(chǎn)研究員認(rèn)為，單純從房價的升降來判斷房地產(chǎn)企業(yè)的利潤情況，就過于簡單化了。即使房價跌個10%、20%，房地產(chǎn)公司照樣有錢賺，就是賺多賺少的問題。

　　這位研究員進(jìn)一步表示道，房地產(chǎn)業(yè)是一個很大的產(chǎn)業(yè)鏈，涉及到國民經(jīng)濟(jì)的各個方面，它拉動GDP的效果是很明顯的，因此可以說房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在是國家的支柱產(chǎn)業(yè)，因而他認(rèn)為國家宏觀調(diào)控的力度不會很強的。

　　他認(rèn)為房地產(chǎn)公司要搞好，最重要的是要“搶錢”。圈到錢去買地，去買人才。拿的錢越多，影響越大，可獲得的資源越多。應(yīng)該說房地產(chǎn)公司在今年早些時候針對政策風(fēng)險已經(jīng)做了相應(yīng)的準(zhǔn)備，比如說定向增發(fā)。有好多房地產(chǎn)上市公司從去年到今年已經(jīng)做了幾輪定向增發(fā)了，通過增資擴(kuò)股，引進(jìn)不需要還的資本金來降低銀行負(fù)債。如此既加強了同業(yè)競爭力，又降低了負(fù)債率，抗風(fēng)險的能力大大提高。（證券日報）