下游數(shù)據(jù)

房價是否真的面臨“拐點(diǎn)”?

2007年12月23日08:21   來源：西本資訊
摘要：

    深圳樓市自7月份“大變臉”以來，成交量低迷、價格下跌似乎已是不爭的事實(shí)。開發(fā)商雖然對“降價”二字頗為敏感，但變相降價的措施卻一直不斷，除直接打折外，其他變相降價促銷手段也是花樣百出。（焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)12月22日）     

    源于深圳樓市的這股降價風(fēng)潮，似乎正在向其他城市蔓延。近日，中國標(biāo)桿房企萬
科在廣州、上海的樓盤突然之間也開始降價，萬科的董事會主席王石則公開承認(rèn)“樓市拐點(diǎn)確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)”。

    高房價困擾百姓已不是一天兩天了，假如拐點(diǎn)真的來臨，民眾早點(diǎn)脫離苦海，那的確是一件值得高興的事情。但是且慢，樓市是不是真的出現(xiàn)了拐點(diǎn)，房價是不是真的開始回歸理性，首先必須弄清一個問題，即判斷房價出現(xiàn)“拐點(diǎn)”的標(biāo)準(zhǔn)到底是什么？

    筆者認(rèn)為，最起碼有三個指標(biāo)：一是要看投機(jī)炒房的瘋狂勢頭有沒有得到有效控制；二是要看房價，而不能僅僅只看房價漲幅是否下降；三是要從社會平均利潤率的角度來計算房產(chǎn)商的利潤，看其是否合理。

    按照這三個標(biāo)準(zhǔn)，我們可以對目前出現(xiàn)的所謂“拐點(diǎn)說”做一個簡單的分析：

    首先，這些地區(qū)房價的回落主要是過于旺盛的房產(chǎn)投機(jī)需求受到國家宏觀調(diào)控政策的擠壓，投機(jī)者為了降低風(fēng)險而不得不進(jìn)行的策略調(diào)整，并不是真正的降價。以深圳為例，去年底以來的房價暴漲，很大程度上是以投機(jī)性炒作為主拉動起來的，有消息稱，深圳炒樓最瘋狂的時候，二手房交易尚未過戶，買賣合同就已經(jīng)倒賣了三四遍。

    其次，廣州、深圳的所謂降價，降的只是“房價的增長幅度”，而不是真正的“房屋價格”，有些樓盤的價格甚至是“明降暗升”。據(jù)廣州《樓市》雜志主編徐北嬰的介紹，在廣州，國慶節(jié)時，一個平方米是17000元，然后開發(fā)商就拼命地拉價，拉到22000多元，拉價后再給你很多的折扣，內(nèi)部人員爭取、九五折、送管理費(fèi)等等，最后計算出來的房價實(shí)際上比國慶節(jié)時的17000元還高了2000多元。

    其三，即使按下降后的房價來算，房產(chǎn)商獲取的仍然是暴利。以近來因降價而引起排隊(duì)買樓的廣州萬科金色康苑為例，即使以低開的均價14000元/平方米發(fā)售，發(fā)展商按總投資額計算，也可獲取超過100%的稅前利潤；如果按自有資本計算，其投資回報更是高得驚人。

    由此可見，目前的情況是：第一，投機(jī)炒房的行為并沒有得到根本的遏制；第二，房價的上漲幅度雖然開始放緩，但房價并沒有實(shí)質(zhì)性的下降；第三，房企獲得的仍然是暴利，民眾深受其害，卻又無力反制。

    在這種情況下，部分房企在部分地區(qū)做出的一些有限讓步，很有可能只是其加速資金回籠的一種促銷手段，所謂的“拐點(diǎn)說”只不過是房產(chǎn)商和消費(fèi)者玩的一種心理游戲而已，千萬不可當(dāng)真。因?yàn)檎嬲饬x上的房價“拐點(diǎn)”，正如一篇評論所說，應(yīng)是價格下跌而不是漲勢放緩，應(yīng)是價值全面回歸而不僅僅是低于人們在恐慌中預(yù)設(shè)的“上限”，更不能是照搬商場打折游戲的促銷手段。（來源：北京青年報）

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