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    作為一線城市，京滬深三地近幾個(gè)月來(lái)在成交量萎縮中面臨著不同的問(wèn)題。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，截至11月份，北京市商品住房交易均價(jià)同比增長(zhǎng)50.8%；上海成交量繼續(xù)下降，價(jià)格走低；深圳市成交量跌至新低，雖然月交易均價(jià)有所上升，也無(wú)法扭轉(zhuǎn)總成交額依舊下降的局面。三地樓市歲末面臨的問(wèn)題各異，但同樣堪憂。中國(guó)指數(shù)研究院研究員預(yù)計(jì)，整個(gè)冬季，三地樓市都將進(jìn)入觀望調(diào)整狀態(tài)。

　　11月北京商品住房交易均價(jià)環(huán)比上漲16%

　　2007年，北京市商品住房?jī)r(jià)格持續(xù)走高。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，11月份，北京市商品住房交易均價(jià)12830元/平方米，同比上漲50.8%，環(huán)比上漲16%。從全年價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，雖然9月和10月商品住房?jī)r(jià)格環(huán)比有所下降，但北京樓市漲勢(shì)依舊明顯。

　　相比之下，2007年下半年以來(lái)，上海市商品住房?jī)r(jià)格整體呈下降趨勢(shì)。11月份，上海市商品住房交易均價(jià)7731元/平方米，降至全年最低。監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上海市樓市價(jià)格同北京、深圳相比一直較為平穩(wěn)，入冬以來(lái)，樓市一直處于調(diào)整期。

　　而深圳市商品住房?jī)r(jià)格起落明顯，交易量的持續(xù)萎縮導(dǎo)致商品住房?jī)r(jià)格的起伏明顯。

　　京滬深成交面積齊縮水

　　11月份，京滬深三地房地產(chǎn)市場(chǎng)需求同時(shí)萎縮。中國(guó)指數(shù)研究院研究員說(shuō)，一方面，房地產(chǎn)本身的季節(jié)性因素和供應(yīng)量的減少，使11月商品房成交量有所下降，另一方面，連續(xù)加息政策和房貸新政出臺(tái)，使市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，進(jìn)一步使商品房成交量下降，預(yù)計(jì)整個(gè)冬季三地樓市都將進(jìn)入觀望調(diào)整狀態(tài)。

　　從全年來(lái)看，北京市的成交量下波動(dòng)和上海市的成交量上波動(dòng)形成鮮明對(duì)比，北京全年累計(jì)成交量下降，而上海市全年累計(jì)成交量同比增長(zhǎng)31.71%，而深圳市全年累計(jì)成交量持續(xù)下降，11月份，商品住房的成交量已經(jīng)降至近幾年的最低水平。

　　11月份，北京市成交面積129.96萬(wàn)平方米，環(huán)比下降13.6%，全年累計(jì)成交量同比下降16.25%，商品住房供應(yīng)緊張尚未緩解，市場(chǎng)上可售房源放量不足，加劇了開(kāi)發(fā)商惜售心理。同時(shí)，持續(xù)走高的房?jī)r(jià)和頻繁加息的壓力，削弱了人們的住房購(gòu)買力。因此，“價(jià)漲量跌”成為北京樓市的主要特征。此外，成交量的大幅下降除了價(jià)格因素外，供給不足和供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性差異、區(qū)域化差異也是重要的原因。

　　上海市成交面積205.30萬(wàn)平方米，環(huán)比下降11.4%，中國(guó)指數(shù)研究院研究員認(rèn)為，受中央明確將加大低收入人群住房保障的影響，許多在當(dāng)前高昂的房?jī)r(jià)下無(wú)力購(gòu)房的低收入家庭將會(huì)從商品房市場(chǎng)中分流出去，轉(zhuǎn)向廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，而且，央行日前對(duì)房貸新政的補(bǔ)充通知出臺(tái)嚴(yán)重打擊了投資型和改善型住宅需求，上海樓市的觀望氣氛愈加嚴(yán)重。

　　深圳市成交面積持續(xù)下滑，11月份，成交面積僅為15.03萬(wàn)平方米，為近年最低。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一方面，房地產(chǎn)政策壓制投資需求，銀根收縮導(dǎo)致樓市成交量大幅萎縮；地根緊縮，市場(chǎng)供大于求也是主要原因。特別是今年以來(lái)，政府加大了經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房及廉租房等保障性住房的建設(shè)面積，向市場(chǎng)發(fā)出了增加供給的積極信號(hào)，并通過(guò)提高第二套住房的貸款首付比例，向炒房者發(fā)出緊縮信號(hào)。一增一減兩個(gè)信號(hào)強(qiáng)化了人們的預(yù)期，從而在某些地方導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)。來(lái)源:中國(guó)證券報(bào)