下游數(shù)據(jù)

開(kāi)發(fā)商不懼國(guó)辦《通知》 聲稱手中沒(méi)有閑置地

2008年01月09日07:02   來(lái)源：西本資訊
摘要：

    近幾年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)受到的宏觀調(diào)控可以說(shuō)是一輪接一輪，風(fēng)聲是一次比一次緊，最近的樓市“拐點(diǎn)論”更是把房?jī)r(jià)的討論推上了高潮，最后似乎是“拐點(diǎn)未到論”占了上風(fēng)。

　　對(duì)此，眾多似乎得勝的房地產(chǎn)商卻是一反唱多的常態(tài)，沉默不語(yǔ)。

　　然而1月7日國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）卻再次打破市場(chǎng)的平靜，把各方人士重又拉了回來(lái)。

　　開(kāi)發(fā)商聲稱不懼《通知》

　　因?yàn)椤锻ㄖ分赋觥巴恋亻e置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的，堅(jiān)決無(wú)償收回，重新安排使用”，“土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)”。而且該通知中明確要求，國(guó)土資源部要會(huì)同有關(guān)部門抓緊研究制訂具體辦法，對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)，同時(shí)還要求各地方政府在2008年6月底前將閑置土地清理處置情況向國(guó)務(wù)院做出專題報(bào)告。

　　《通知》出臺(tái)的次日，1月8日，股市中的房地產(chǎn)板塊也因此下跌了2.52%?！锻ㄖ分袊?guó)務(wù)院的嚴(yán)厲要求再次將房地產(chǎn)商們推向了風(fēng)尖浪口。

　　一位不愿透露身份的房地產(chǎn)人士在1月7日接受本報(bào)采訪時(shí)表示道，房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期來(lái)講，是向上的，不可能因?yàn)檎{(diào)控而逆轉(zhuǎn)，這一點(diǎn)是絕對(duì)不可能的。這位房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商底氣十足地說(shuō)，借用股市中的一句話，如果房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)問(wèn)題了，那就套牢了全中國(guó)。

　　這位地產(chǎn)人士向記者解釋道，征收閑置費(fèi)的規(guī)定，99年就出來(lái)了，但一直沒(méi)有什么內(nèi)容，也就是說(shuō)沒(méi)有具體的征收辦法。至于高房?jī)r(jià)，政府目前的調(diào)控不是讓降價(jià)，政府的目的是希望它不要瘋漲，讓房?jī)r(jià)處于一個(gè)合理的水平。

　　上述地產(chǎn)人士解釋道，地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源是土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)，它轉(zhuǎn)讓土地獲得資金，然后修路，再招商引資，把錢花出去，然后再轉(zhuǎn)讓土地，就這樣反復(fù)循環(huán)。如果不行的話，大家就不買你的地了，再加上銀行大量的介入，如果房地產(chǎn)企業(yè)垮了的話，銀行拍賣公司、土地，那恐怕也不行，反正在房地產(chǎn)行業(yè)銀行的資金占到60%以上，誰(shuí)怕誰(shuí)呢，再說(shuō)銀行的錢是誰(shuí)的呢？房地產(chǎn)行業(yè)要是不行的話，套牢的絕對(duì)是全中國(guó)。

　　他笑著對(duì)記者介紹道，04年國(guó)六條的出臺(tái)標(biāo)志著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的開(kāi)始，一路調(diào)控到現(xiàn)在，你看房?jī)r(jià)漲了多少。

　　不過(guò)上述地產(chǎn)人士也承認(rèn)，現(xiàn)在是宏觀調(diào)控最厲害的階段。因?yàn)橹暗膰?guó)家宏觀調(diào)控是對(duì)購(gòu)房者的認(rèn)定方面著手，沒(méi)有搞定，這次國(guó)家從供方和需方雙管齊下，甚至在細(xì)節(jié)上做了大量的文章，比如說(shuō)土地開(kāi)發(fā)的結(jié)構(gòu)問(wèn)題，首付比例的問(wèn)題等等?？梢哉f(shuō)目前的調(diào)控從各個(gè)渠道，從財(cái)政、從稅收、從開(kāi)發(fā)的節(jié)奏、從銀行信貸等方面入手，原來(lái)只是發(fā)個(gè)文，不鼓勵(lì)投機(jī)性需求，這幾年的調(diào)控路線可以說(shuō)一步一步的愈來(lái)愈緊。

　　長(zhǎng)江證券地產(chǎn)行業(yè)研究員蘇雪晶認(rèn)為，《通知》符合一貫的調(diào)控思路，符合長(zhǎng)江證券研究部的預(yù)期，意在表明國(guó)家對(duì)于土地市場(chǎng)原則性態(tài)度，并不是為了打壓房地產(chǎn)行業(yè)，而是要嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策，將對(duì)未來(lái)土地市場(chǎng)價(jià)格有著深遠(yuǎn)影響，建議投資者更多的關(guān)注采取快速開(kāi)發(fā)、規(guī)模制勝的房地產(chǎn)上市公司，回避那些擁有大量土地而開(kāi)發(fā)節(jié)奏又相對(duì)保守的企業(yè)。

　　調(diào)控成敗取決于地方政府

　　中國(guó)自古就有“上有政策，下有對(duì)策”的傳統(tǒng)，但沒(méi)有公然頂著干的文化。

　　本報(bào)記者在1月8日電話以投資者身份致電深圳當(dāng)?shù)匾患曳浅Ｓ忻姆慨a(chǎn)公司和北京萬(wàn)通，尋求其對(duì)《通知》的看法。萬(wàn)通說(shuō)自己是快速開(kāi)發(fā)，沒(méi)有閑置地；深圳那家房產(chǎn)公司說(shuō)自己是“快速開(kāi)發(fā)，快速銷售”的政策，沒(méi)有閑置土地。另外一家未上市的房產(chǎn)公司公關(guān)經(jīng)理則建議記者去采訪一下囤地量大的公司。

　　一位中外合資地產(chǎn)公司的管理人員向本報(bào)記者透露，在這一輪緊似一輪的調(diào)控過(guò)程中，對(duì)大房地產(chǎn)公司是個(gè)利好，因?yàn)樗鼈冑Y金充足，正好可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的整合，《通知》不會(huì)對(duì)它們?cè)斐蓪?shí)質(zhì)性影響。當(dāng)然對(duì)于一些中小房地產(chǎn)企業(yè)，上述《通知》也不是沒(méi)有辦法應(yīng)對(duì)的。例如，現(xiàn)在有些拿到地的開(kāi)發(fā)商，他們不怕調(diào)控，萬(wàn)一風(fēng)聲緊的話，它就把地賣掉了。但是在賣地的過(guò)程中，不會(huì)把地直接賣掉，它主要是通過(guò)在股權(quán)上做手腳，把股權(quán)轉(zhuǎn)讓掉，讓對(duì)方溢價(jià)收購(gòu)他的股權(quán)，他作為大股東退出，由另一個(gè)公司入主，這樣就可以合理合法地規(guī)避高額的土地增值稅。

　　上述人士進(jìn)一步介紹道，房地產(chǎn)企業(yè)也可以部分開(kāi)發(fā)，比如說(shuō)有好多地方土地拍賣后，就處于閑置和非閑置的狀態(tài)，說(shuō)閑置也可以，說(shuō)不閑置也行，比如釘子戶的問(wèn)題，或者說(shuō)所有的手續(xù)沒(méi)有辦全，怎么能說(shuō)閑置？也可以部分開(kāi)發(fā)，或者開(kāi)發(fā)一點(diǎn)，做些前期工作，例如“四通一平”；當(dāng)然，也可以在建設(shè)過(guò)程中，放慢節(jié)奏，照樣可以歸避政策風(fēng)險(xiǎn)。其中，關(guān)鍵是地方政府，因?yàn)樵诓僮骷?xì)節(jié)上有好多空間，就像一盤肉絲炒飯，你說(shuō)它是肉絲也行，說(shuō)它是飯也行，關(guān)鍵是看地方政府怎么去認(rèn)定、如何去執(zhí)行，畢竟這也關(guān)系到地方政府的利益問(wèn)題。(證券日?qǐng)?bào))

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