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    2008年伊始，房地產(chǎn)市場雖然表面有點冷清，但內(nèi)里卻依然波濤洶涌。

　　上海二手房指數(shù)辦公室剛剛發(fā)布指數(shù)報告顯示，去年12月，上海二手房指數(shù)為2217點，環(huán)比漲幅僅為1.5%，成為去年下半年以來漲幅最低時期。但尚未進入央行個人征信系統(tǒng)的外資銀行，卻趁此“機遇”積極爭取外籍人士，從而導致高端住宅物業(yè)一二手房交易明顯上漲。而上海二手房市場在經(jīng)歷大幅攀升之后，開始步入盤整狀態(tài)。

　　放眼2008年，央行從緊的房貸政策會使得大多數(shù)投機、投資購房者知難而退。預計，市場上投資客較為密集的區(qū)域?qū)霈F(xiàn)掛牌房源增多的現(xiàn)象。另外，隨著上海市政建設和軌道交通網(wǎng)絡的日益完善，中心區(qū)域外圍板塊也逐漸受到關注，二手房可選擇區(qū)域也不斷擴大。預計2008年上海二手房市場首先上演的是買賣雙方的博弈，待趨于平衡后，再次進入平穩(wěn)發(fā)展。

　　二手房指數(shù)辦公室分析師表示，一系列房貸緊縮政策對購房需求起到了一定的抑制作用。2008年元旦執(zhí)行新利率后，大部分消費者感受到加息累積的壓力。另外，第二套房提高首付及利率，抬高了購房貸款的門檻，資金實力較弱的投資者以及升級置業(yè)者都會受到一定的抑制，從而放緩購房計劃。而賣方則堅信2008年又是一個“豐收年”，即使掛牌出售，也本著打探行情的想法，堅決不降價。市場整體表現(xiàn)為多空膠著的局面。

　　二手房市場膠著的同時，上海的新房市場則顯得比以往更為平靜。近日甚至出來了罕有的連續(xù)兩日沒有新房源上市的情況，市場轉(zhuǎn)冷、開發(fā)商推盤緩慢逐漸開始顯現(xiàn)。

　　在浙江，據(jù)中國城市典型地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)辦公室提供的數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2008年第一周，杭州商品住宅成交總套數(shù)為191套，比上周519套下降63%，平均日成交32套；總成交面積2.25萬平方米，平均日成交0.38萬平方米，環(huán)比下降63％；總成交金額為3.68億元，日均成交額0.61億元，環(huán)比下降近60%。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，銀根緊縮是形成上述現(xiàn)象的主要原因。在近日召開的全國金融工作會議上，將實施10年之久的“穩(wěn)健的貨幣政策”調(diào)整為“從緊的貨幣政策”。這一政策在房地產(chǎn)方面，將很可能表現(xiàn)為對開發(fā)商和購房者貸款政策的全面收緊，而樓市的銷售情況也無疑將受到顯著影響。

　　而中國科學院預測科學研究中心日前發(fā)布的《2008年我國物價走勢分析與預測》指出，2008年我國房地產(chǎn)價格走高因素還在延續(xù)，如果在房地產(chǎn)交易稅、物業(yè)稅等稅收制度上不進行改革與實施，僅依靠行政手段和單一的貨幣手段來調(diào)控，未來房價還將虛高不下。報告建議，擇機開征物業(yè)稅抑制房價，促進房地產(chǎn)健康發(fā)展。

　　新政“擠壓”閑置土地

　　2008年1月7日，國務院辦公廳下發(fā)《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》，明確土地閑置滿兩年、依法應當無償收回；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費；對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價。并規(guī)定，2008年6月底前，各省級政府要將閑置土地清理處置情況向國務院作出專題報告。

　　這已是繼2007年中央層面《關于加大閑置土地處置力度的通知》和《關于認真貫徹〈國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見〉進一步加強土地供應調(diào)控的通知》之后，在處理閑置土地問題上的第三份通知。在閑置土地處置政策問題上，此次國務院的態(tài)度更是明確要求各地“嚴格執(zhí)行”。

　　毫無疑問的是，《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》的目的，就是通過提高房地產(chǎn)商囤地成本，將閑置土地擠壓出來?！艾F(xiàn)在少數(shù)大開發(fā)商手上有大量的囤地，這些地夠中國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)2－3年了。而現(xiàn)在政府的要求全部開發(fā)出來，也迫使他們的資金壓力特別大?！庇油康禺a(chǎn)研究中心主任薛建雄告訴記者：“本來，這些開發(fā)商希望通過長時間囤地來提升土地價值，可是他們現(xiàn)在面對的，將可能是更大的壓力?！?/P>

　　開發(fā)商面臨資金壓力

　　2007年12月11日，中國人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》，要求各商業(yè)銀行應以家庭為單位執(zhí)行第二套房貸政策。上海二手房指數(shù)辦公室分析師表示，這一從緊貨幣政策的出臺，一方面使一些資金實力不強的購房者望而卻步；另一方面使很大一部分購房者暫緩購房計劃。

　　2007年12月21日起，中國人民銀行決定年內(nèi)第6次加息，一年期貸款基準利率由現(xiàn)行的7.29%提高到7.47%，上調(diào)0.18％。受此影響，房地產(chǎn)商將加快資金回籠。銀行加息不但有利于抑制銀行放貸沖動，更可以使高度依賴于中短期貸款的房地產(chǎn)商資金鏈漸趨緊張。

　　一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策讓房地產(chǎn)行業(yè)洗牌的跡象越發(fā)明顯，許多小開發(fā)商迫于資金壓力不得不轉(zhuǎn)讓股權(quán)或土地等。記者在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所看到，從去年下半年起，就有多家房企掛牌轉(zhuǎn)讓股權(quán)、項目、土地。如上海嘉亭薈房地產(chǎn)發(fā)展有限公司轉(zhuǎn)讓85％股權(quán)、上海麥其房地產(chǎn)發(fā)展有限公司轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)、揚州路338號房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、籌建中國聯(lián)成按揭服務有限公司融資6000萬元占30%股份轉(zhuǎn)讓等等。其中，僅去年12月，就有12個項目轉(zhuǎn)讓掛牌。

　　事實上，目前對于很多開發(fā)商來說，加息的直接影響就是導致貸款利率上漲，財務成本增加導致的資金鏈斷裂已經(jīng)成為不得不考慮的嚴重問題。因此，加快項目開發(fā)的周轉(zhuǎn)期，盡可能大量地推出商品房，通過快速商品房銷售回籠資金以維持資金鏈的正常運轉(zhuǎn)，已經(jīng)成為了不少房地產(chǎn)商無奈的選擇。

　　薛建雄對記者表示，目前就上海來看，捂盤的量并不是很大。因為2007年總體行情較好，小開發(fā)商都有比較豐厚的回報，所以資金壓力不是很大。但是幾個大的開發(fā)商，資金壓力特別大。

　　因為，大開發(fā)商制定的都是快速發(fā)展的目標，一般的操作模式是高速開發(fā)、快速銷售，在短時間內(nèi)把資金快速滾動起來，以把企業(yè)做大?！耙匀f科為例，其目標是10年要達到1000億元。那么，這幾年的開發(fā)量、資金需求量就會特別大，而一旦遇到銷售停滯的問題，資金就會緊張，就會被迫低價拋售?！秶H金融報》