下游數(shù)據(jù)

錢松地緊下的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)

2008年01月23日07:59   來(lái)源：西本資訊
摘要：

錢松地緊下的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)
——對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的幾點(diǎn)分析要點(diǎn)
中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)    顧云昌副會(huì)長(zhǎng)（2008.1.21）首屆中國(guó)鋼鐵物流合作論壇暨2007西本新干線會(huì)員大會(huì)上的專題報(bào)告


一、2007年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一喜一憂

    ●一喜：政府發(fā)展保障房，受到全社會(huì)普遍關(guān)注和歡迎。

    ●一憂：地價(jià)房?jī)r(jià)推著漲，受到全社會(huì)高度關(guān)注和擔(dān)憂。

    ●“地王”不斷出現(xiàn)，“面粉賣的比面包貴”，開發(fā)商“恐慌性”買地。

    ●住房?jī)r(jià)格全面反彈，增幅到歷史最高（12.2%），置業(yè)者“恐慌性”買房。

    ●住房市場(chǎng)在“錢松地緊”下出現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求：

    ——1-11月全國(guó)商品住房竣工面積2.726億平方米，銷售面積5.497億平方米，“供求比”為0.5:1。

    ——2002年至2006年5年的“供求比”分別為1.2:1，1.13:1，1.02:1，0.8:1，0.8:1。

    ●2007年產(chǎn)生嚴(yán)重供不應(yīng)求的原因主要有兩個(gè)方面：

    ——金融的改革效應(yīng)的推波助瀾。

    1、2006年股權(quán)分離改革成功，推動(dòng)2007年的大牛市；大牛市極大地堤升了上市公司的融資能力；專業(yè)和非專業(yè)的房地產(chǎn)公司用低成本資金大量購(gòu)地；在樓市看好，土地供應(yīng)緊張以及引發(fā)的土地“招拍掛”制度下，由購(gòu)買推生“地王”產(chǎn)生。

    2、2006年商業(yè)銀行股份制改革和上市取得成功，在央行加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)供求監(jiān)控下，商業(yè)銀行將重點(diǎn)業(yè)務(wù)推廣到個(gè)貸領(lǐng)域，“房貸緊，個(gè)貸松”（2007年房貸增長(zhǎng)32%個(gè)貸增長(zhǎng)80.5%），加劇了住房市場(chǎng)的供求緊張狀況。

    ——90/70政策推行中出現(xiàn)的問(wèn)題。一些地方政府和開發(fā)商觀望等待，導(dǎo)致項(xiàng)目審批推遲半年以上，使2007年住宅項(xiàng)目，特別是中小套型樓盤沒(méi)有如期入市，加劇了供應(yīng)緊張。

二、樓市進(jìn)入觀望期

    ●觀望程度可能會(huì)比05年出臺(tái)“國(guó)八條”，06年出臺(tái)“國(guó)六條”后更高些

    ●不同城市觀望程度和市場(chǎng)反應(yīng)存在較大差異

    ●主要原因

    ——在中央從緊的貨幣政策下，央行的“第二套住房”的細(xì)則等信貨政策起到了關(guān)鍵作用。

    ——市場(chǎng)的自行調(diào)節(jié)作用。07年房?jī)r(jià)上漲到歷史新高，一些城市（如深圳）房?jī)r(jià)已接近“天花板”，投資置業(yè)都紛紛撤離。

    ——“拐點(diǎn)說(shuō)”影響人們的預(yù)期。

三、2008年將是樓市供求關(guān)系的調(diào)整期，房?jī)r(jià)的高位盤整期

    ● 現(xiàn)有三種預(yù)測(cè)：

    ——供求關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，投資者全面撤離，自住者嚴(yán)重觀望，使銷售量大大超出供應(yīng)量，住房?jī)r(jià)格合面下降（環(huán)比月比均降）

    ——供求關(guān)系趨于平衡。投資者受到進(jìn)一步抑制，自住者理性購(gòu)房，出現(xiàn)05年和06年相似的狀況。房?jī)r(jià)繼續(xù)保持上漲態(tài)勢(shì)，但增幅明顯下降。

    ——供求關(guān)系仍然十分緊張。經(jīng)過(guò)短期觀望后，又出現(xiàn)大的反彈，房?jī)r(jià)保持較快上漲。

    ● 個(gè)人判斷：第二種可能性較大

    其依據(jù)是：

    “三個(gè)不變”。

    一是：宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面不變。08年又是政府換屆年，中國(guó)奧運(yùn)年。

    二是：中國(guó)樓市的成長(zhǎng)性不變。城鎮(zhèn)化，城市改造、人口紅利。

    三是：“錢松地緊”張的局面難以改變。“錢松”：外貿(mào)順差和外資進(jìn)入將進(jìn)一步對(duì)沖資金流動(dòng)性；“地緊”：18億畝耕地的紅線堅(jiān)持捍衛(wèi)不能沖）

    “六項(xiàng)調(diào)整”

    一是：有形之手發(fā)力。從嚴(yán)貨幣政策下，能打壓相當(dāng)多的投資置業(yè)需求和部分自住置業(yè)需求。

    二是：“無(wú)形之手”作用。在高位快速上升后，會(huì)“過(guò)濾”一部分購(gòu)買力。

    三是：90/70政策進(jìn)入“入市期”中小戶型住房會(huì)明顯增加，改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

    四是：隨著存量土地的加工盤活，供應(yīng)總量會(huì)有所增加。

    五是：保障性住房政策的實(shí)施的落位，會(huì)分流一部分需求。

    六是：社會(huì)預(yù)期變化。

    ● 2008年總體態(tài)勢(shì)：穩(wěn)定增長(zhǎng)，理性發(fā)展。

    ——需求（特別是自住性需求）仍然旺盛，供應(yīng)狀況有所改善，投資和竣工仍會(huì)較快增長(zhǎng)，而銷售面積增幅會(huì)下降。

    ——全國(guó)房?jī)r(jià)的總體趨勢(shì)于平穩(wěn)，房?jī)r(jià)同比仍會(huì)上升，但增幅將仍低于07年，少數(shù)大城市會(huì)出現(xiàn)明顯的“量?jī)r(jià)齊跌”的現(xiàn)象。

四、幾點(diǎn)建議

    ●調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止房地產(chǎn)泡沫吹大和破滅，是長(zhǎng)期的任務(wù)，專業(yè)性的難題。建議國(guó)家建立更高層次的，更權(quán)威的領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。

    ●在繼續(xù)對(duì)沖流動(dòng)性的同時(shí)，加快房地產(chǎn)基礎(chǔ)改革的步伐，能為房地產(chǎn)中小企業(yè)增加合理合法的融資渠道，又為“有錢人”開辟除買房以外的投資門路。

    ●切實(shí)通過(guò)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，建立土地儲(chǔ)備制度，大力盤活存量開發(fā)用地等，保障和增加普通住宅的的土地供應(yīng)量。積極探索城鄉(xiāng)建設(shè)用地“一體化”的改革，解決“地緊”的有效途徑在于，將鄉(xiāng)村的建設(shè)用地通過(guò)合理合法途徑，轉(zhuǎn)成為城市建設(shè)用地。

    ●財(cái)稅部門已推出“研究推進(jìn)以房地產(chǎn)稅制為重點(diǎn)的財(cái)產(chǎn)稅改革”，建議加快步伐，并加大釋放預(yù)期信號(hào)，以抑制過(guò)剩的投資置業(yè)需求。

    ●建議在保障性住房的推進(jìn)中，認(rèn)真抓好試點(diǎn)，并及時(shí)推廣和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。

    ●關(guān)注住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的“無(wú)縫對(duì)接”，中低收入家庭的住房問(wèn)題，十分重要，應(yīng)當(dāng)引起足夠的重視。建議從政策上認(rèn)真加以研究，在實(shí)踐中尋找對(duì)策。

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