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上海樓市出現價格分水嶺

2008年03月03日09:06   來源：西本資訊
摘要：

    上周萬科地產刮了一陣強勁的降價風，有媒體預測這將引發(fā)上海房價的“多米諾骨牌”效應。一周后上海樓市以更多的觀望回應媒體，一些新推房源價格反而出現了上漲。跌價的只是外環(huán)等邊沿地帶的劣質樓盤。

　　上周，萬科地產刮了一陣強勁的降價風，有媒體預測這將引發(fā)上海房價的“多米諾骨牌”效應。一周過去了，事實證明，上海樓市并沒有像股市那樣出現更大的震蕩，而是以更多的觀望回應媒體，一些新推的房源大多價格反而出現了上漲。

　　1 跌的是外環(huán)等邊沿地帶

　　據佑威&天天房展網統(tǒng)計，自1月17日到2月25日，本市共有32批推盤量在5套以上的公寓（另外只有一、兩套房源的項目不具代表性，不統(tǒng)計在內）上市。所推出的6523套房源，至2月24日僅成交1478套，新推房源的消化率僅22.7%，這與以往新房源上市就 
被搶購一空的現象不可同日而語。但在32批房源中，有15個是首次上市新盤或與前批房源相隔一年以上的后期房源；另外有5批房源的報價與前期相當；僅南匯的綠地藍海庭報價比去年12月推出的前批房源低200元/平方米；另外的11個樓盤，價格都比前一批房源有不同程度的上漲，占到總數的三成以上。

　　由于開發(fā)商多數采用“低開高走”的營銷策略，所以那1個跌價和5個價格沒有變動的樓盤，都是市場接受程度不理想的項目，主要位于外環(huán)的新興板塊或邊沿地帶。這些項目，由于前期受市場走高的利好影響，定價相對激進。而如今，市場相對疲軟，這些樓盤的價格就顯得難以支撐。

　　2 中外環(huán)還有補漲的空間

　　據數據分析，從11個房價上漲的樓盤來看，其中位于市中心的黃浦麗園相對去年初漲了7000元/平方米，漲幅為39%；這基本上代表了過去一年里市中心房價上漲的幅度。而位于中外環(huán)之間的樓盤，大多漲幅在15%左右。1月19日以13000元/平方米開盤的浦發(fā)博園，2月24日推出的新一批房源報價達到了15000元/平方米。去年11月3日開盤的徐匯新城三期報價15000元/平方米，2月12日新推出的一批房源報價達到了17000元/平方米。這些中外環(huán)樓盤價格的上漲，主要是因為市中心房價在去年漲得相對較快，中外環(huán)還有補漲的空間。

　　節(jié)后17天來（2月9-25日），內環(huán)內商品住宅的均價是24054元/平方米，中外環(huán)僅11005元/平方米。而去年同期，內環(huán)內商品住宅的均價是17421元/平方米，中外環(huán)為9307元/平方米。內環(huán)內商品住宅一年的漲幅為38%，而中外環(huán)的漲幅僅18.2%。當然，像萬科等那些去年漲了50%以上的樓盤，也存在價格回調的空間。

　　從地理位置上看，中心城區(qū)的低價樓盤存在很大的上漲空間，也就是目前價格在2-2.5萬元/平方米以下的內環(huán)內樓盤；中外環(huán)周邊和外環(huán)邊上的優(yōu)質樓盤，也就是價格在1-2萬元/平方米之間的樓盤存在補漲的空間；下跌和價格沒有出現變化的樓盤，主要是外環(huán)外的郊區(qū)樓盤。

　　3 優(yōu)質樓盤走高劣質走低

　　佑威房地產研究中心主任薛建雄表示，按照這一價格波動理論來算，隨著中外環(huán)樓盤價格的補漲，顓橋、九亭、江橋、西城等外環(huán)周邊板塊，也存在價格補漲的空間。但是，政府的保障性房源可能就會建在這些地區(qū)，或是這些地區(qū)的外圍板塊，那么就會對這些板塊的房價上漲形成壓力。因此，這些板塊的房價可能會出現分化，一些優(yōu)質的樓盤會走高，而一些品質相對較低的樓盤可能會受到政府保障性房源的影響，而出現價格下跌。另外，那些更遠的樓盤，大多數都可能受到保障性房源的影響，而出現價格下跌的現象。

　　4 高檔樓盤價格繼續(xù)攀升

　　高檔樓盤作為房價變動的風向標，其成交量和價格變化將反映樓市未來的總體趨勢。在佑威房地產研究中心于每周三固定發(fā)布的一周樓市排行榜上，節(jié)后兩周單價25000元/平方米以上公寓的成交樓盤分別只有8和6個，而春節(jié)前單價25000元/平方米以上公寓每周有發(fā)生交易的樓盤個數都在10個以上。雖然，這些高檔豪宅成交低迷，但節(jié)后多數高檔樓盤成交房源的均價都高于節(jié)前。表明，高檔豪宅的價格還是在膠著中走高。

　　薛建雄認為，自去年第四季度以來的房貸政策和銀行限貸政策，使得之前高漲的房價和地價都得于遏制，上海樓市的總體走勢也由之前的高歌猛進轉為低迷，春節(jié)之后更是跌入歷史最低潮。但從微觀方面來看，各樓盤的價格有漲有跌，其中漲者居多，且高檔樓盤的價格還在走高。如果微觀層面的房價沒能得到有效遏制，那么以后的房價還是存在著重新走高的壓力。來源:勞動報

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