下游數(shù)據(jù)

郎咸平：2008樓市無拐點

2008年03月08日07:24   來源：西本資訊
摘要：

    利率不斷調升的結果，是房貸風險大幅上升，股價、房價照漲

　　“居者有其屋”是一個宏大的夢想，尤其是在不斷高攀的房價面前。但2008年關于“樓市已現(xiàn)拐點”的討論讓很多人看到了希望，不過郎咸平對此存有異見。這位經(jīng)濟學家飽含情緒化的高談闊論曾經(jīng)讓很多公司唯恐避之不及，他關于中國經(jīng)濟各個層面的評論一向尖刻犀利、一針見血，雖然經(jīng)常招致厲言討伐，卻也著實贏得了很多大眾投資者們的追捧，讓我們來看看他怎么說。

　　《財富時報》：現(xiàn)在對于樓市拐點論有很多討論，您一直讓大家不要期待房價大幅下降，為什么？

　　郎咸平：我問一個最基本的問題：拐點本身有什么意義？以深圳為例，我大概在一年前提出當時所謂的聳人聽聞的言論，就是深圳地區(qū)房價之所以好，不是經(jīng)濟好，而是經(jīng)濟變得更差了，由于經(jīng)濟變差了，投資環(huán)境惡化，深圳、東莞企業(yè)家不想干了，就不做企業(yè)去炒樓了，因此深圳地區(qū)房價這兩年翻了兩番，這是極不正常的現(xiàn)象。所以不能談拐點，而是要談什么造成房價這么不正常。結果數(shù)據(jù)也出來了，證實我的觀點是對的。拐點本身有什么意義？你不了解房價的形成，光談拐點，那只是大家良好的期望。

　　現(xiàn)在的價格變動不大，是基于成交量低。大家都不買房，都在觀望，所以價格自然就平穩(wěn)下來了。只有在成交量大的時候才能體現(xiàn)上升或下降的真實變化。所以真正的價格走勢，是要看成交上去之后的變動。而房地產(chǎn)的價格變化，絕不僅僅是個經(jīng)濟問題，它還要看政府的調控方向和力度，這是決定價格的重要因素。

　　《財富時報》：那您怎么看現(xiàn)在的調控政策？

　　郎咸平：宏觀調控本身嚴重打擊了企業(yè)家投資實業(yè)的意愿，結果是擠壓出更多的資金進入股市和樓市。我把這叫做虛擬資金理論。到最后，你會發(fā)現(xiàn)利率不斷調升的結果，是使得房貸風險大幅上升，股價、房價照漲。

　　去年下半年“海爾現(xiàn)象”出來了，這種現(xiàn)象是部門投資持續(xù)惡化造成的，特別值得我們關注?！昂柆F(xiàn)象”是什么現(xiàn)象？大量電器制造業(yè)者進入地產(chǎn)業(yè)，另外一股資金直接進入房地產(chǎn)市場。比如深圳資金大量進入河南，這種現(xiàn)象也是資金逆流轉問題。所以“海爾現(xiàn)象”是一個警告，它清楚地告訴我們，我們國內(nèi)做的好的制造業(yè)都已經(jīng)開始將資金逐步撤離制造業(yè)。

　　我很擔心，有句話叫一葉知秋，如果我們的制造業(yè)者不去制造，都轉去做房地產(chǎn)，會導致什么局面呢？——通貨膨脹。

　　我對于中央政府的宏觀調控政策舉雙手贊成，我認為就是要調控，一定要調控。但我同時也有保留意見，我認為調控的路徑選擇是有問題的，什么樣的政策導致什么樣的房價是一定的。我在一二月已經(jīng)看出來了，2007年打入房地產(chǎn)的資金由于宏觀調控政策的大力推行，過去很單純地做房地產(chǎn)，現(xiàn)在基本打散了，轉而去炒黃金、期貨，資金到處流竄，就會增加更大的監(jiān)管難度。這種資金亂竄的現(xiàn)象只要存在，房地產(chǎn)市場就必然缺乏進一步的推動力。而我認為這才是房地產(chǎn)價格目前比較穩(wěn)定的原因。只要這些資金一回來，房地產(chǎn)價格立刻就會失控。這就是我所謂的房地產(chǎn)價格未來走勢是政府政策的路徑依賴。

　　《財富時報》：那么您認為宏觀調控應怎樣調整方向？是否有好的措施？

　　郎咸平：經(jīng)過4年的宏觀調控，由原來的適度緊縮到現(xiàn)在的極度緊縮。據(jù)河南幾個大企業(yè)反映，他們手中的流動資金被銀行抽走了三分之二。到1月底，官方公布，廣義貨幣增長率和信貸增長率超過往年，接近18%。去年，廣東地區(qū)有大量企業(yè)倒閉，大量企業(yè)倒閉的同時，房價甚至翻了幾番。這是為什么？因為大家掙不到錢，都不愿意做了。把錢都拿去投在樓市上了。

　　而現(xiàn)在的加息、緊縮銀根等種種手段都只能讓國內(nèi)的投資環(huán)境越來越差，這樣就會有越來越多的錢投入股市和樓市。我舉過一個例子，今天的中國經(jīng)濟就像得了肺炎一樣，按中醫(yī)的理論，治療肺炎要用大涼，但如果我們真用大涼很可能會把這個病人治死，因為他的體質是虛弱的。最好的方法是先溫補、固本，體質提上去之后才能用大涼來治療。我們今天所有的宏觀調控政策包括金融政策本身，為什么解決不了泡沫、通貨膨脹的問題，主要原因就是我前面講的用大涼治療肺炎。所以我的建議是，宏觀調控的正確方向是先固本，穩(wěn)定住這個市場，然后再進行調控。

　　《財富時報》：您曾說過，5年后地產(chǎn)商將大量被淘汰，10年來，中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了多次調整的陣痛，現(xiàn)在如何應對新的挑戰(zhàn)？

　　郎咸平：在地產(chǎn)達到高峰時我曾經(jīng)講過一句話：中小型房地產(chǎn)商將大量倒閉。當時大家不贊成，因為那時候房地產(chǎn)業(yè)過熱。現(xiàn)在，很多中小型地產(chǎn)商問我下一步應該怎么辦？按照我的推論，中國品牌地產(chǎn)商將和海爾這樣的企業(yè)同臺競爭，因為更多的制造業(yè)將進入地產(chǎn)業(yè)，為什么？因為二元經(jīng)濟體系。

　　什么叫二元經(jīng)濟體系？那就是中國經(jīng)濟絕對不像中國政府所說的過熱，這我根本不同意。中國經(jīng)濟也不是像各位企業(yè)家所感受到的過冷，這也是片面的。中國經(jīng)濟是同時存在過熱和過冷的二元經(jīng)濟，這個經(jīng)濟在全世界可以說是獨一無二的。宏觀經(jīng)濟調控政策一出臺，必然使得中小型地產(chǎn)商難以為繼。

　　該怎么辦？我想香港的例子算是一個答案

　　香港有四大地產(chǎn)商：王石同志每次演講總是要提起的新鴻基，還有新世界(600628行 )、恒基、李嘉誠的長江實業(yè)，這四家稱為“四大天王”。“四大天王”走過風風雨雨的五十余年頭，我相信它們的歷史比中國目前任何一家地產(chǎn)公司都要久遠。為什么它們能生存下來？就是因為它們特別謹慎小心。

　　中國上市公司的資本負債比例平均是100%到300%，“四大天王”個個都很大，香港又是一個法治健全的地區(qū)，而且信用系統(tǒng)又好，它們應該可以借更多的錢吧？猜一猜它們的資本負債比例是多少？——20%，而我們的是100%到300%！難道李嘉誠借不到錢嗎？不可能，我們借不到錢倒是真的。他們?yōu)槭裁床唤?？這就是他們成功的重要因素——保守。

　　新世界在1997年的時候曾經(jīng)脫離了20%的資本負債瓶頸，資本負債高達90%，和內(nèi)地企業(yè)差不多了，之后立刻產(chǎn)生嚴重危機。到2005年年底，它把資本負債比例降到20%，為什么？這就是一個鐵律，通過幾次經(jīng)濟危機之后，你才能體會到穩(wěn)健、保守的重要性。保有低負債、高現(xiàn)金流的狀態(tài)，我認為是我國地產(chǎn)商未來應該有的企業(yè)經(jīng)營理念。(財富時報)

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