下游數(shù)據(jù)

開發(fā)商打折售樓背后的缺錢“泥潭”

2008年03月22日10:32   來源：西本資訊
摘要：

    對(duì)房地產(chǎn)商來說，2008年就是資金為王。那些占有大量土地、缺少現(xiàn)金的房地產(chǎn)公司將面臨銀行緊縮貨幣、“兩年不開發(fā)的土地要無償收回”等政策的巨大考驗(yàn)——

    目前，開發(fā)商的樓盤促銷手段有了一些微妙變化：從去年羞羞答答地“以送代降”變成了越來越多的直接打折；從一般是全款打9.9折變成了全款能打9折、貸款也能打9.9折。

    北京市鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司對(duì)北京83個(gè)樓盤的調(diào)查顯示，打折項(xiàng)目占調(diào)查項(xiàng)目的79.5%。在這部分打折項(xiàng)目中，全款打9.9折-9.8折占36.1%，打9.6折-9.7折占33.3%，打9.5折及以下的占22.2%；貸款打9.9折-9.8折占83.3%，打9.6折-9.7折占8.3%。

    而在兩三個(gè)月前，北京的大多數(shù)樓盤還是采取送物業(yè)費(fèi)、裝修費(fèi)之類的價(jià)格暗降手段來促銷，為數(shù)不多的打折樓盤也是全款打9.9折。如今，“滿城盡是打折盤”可謂名副其實(shí)，昔日引領(lǐng)降價(jià)促銷風(fēng)潮的萬科甚至成了“落伍者”，越來越多的開發(fā)商采取了比其更“猛”的降價(jià)促銷方式。

    對(duì)此，開發(fā)商幾乎眾口一詞：各種打折是正常的市場(chǎng)營(yíng)銷行為，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)并不存在所謂的“拐點(diǎn)”。但是，在去年10月之前，想買到一套房子還得動(dòng)用各種關(guān)系，購(gòu)房人想獲得打折優(yōu)惠猶如登天。今昔比照，房地產(chǎn)市場(chǎng)的明顯變化已毋庸贅言。

    這種變化無疑是前期一系列調(diào)控綜合作用的效果，也折射了開發(fā)商當(dāng)下的資金困局。萬科負(fù)責(zé)人對(duì)此并不諱言，降價(jià)促銷就是為了快速回籠資金。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹也說，對(duì)房地產(chǎn)商來說，2008年就是資金為王。那些占有大量土地、缺少現(xiàn)金的房地產(chǎn)公司將面臨銀行緊縮貨幣、“兩年不開發(fā)的土地要無償收回”等政策的巨大考驗(yàn)。

    目前的問題是，這種打折局面將持續(xù)多久，又將向何處演繹。

    從今年以來的市場(chǎng)交易情況來看，各地樓市“回暖”乏力。北京統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1至2月，北京市商品房現(xiàn)房銷售面積38．1萬平方米，期房銷售面積51．8萬平方米，同比分別下降15．9％和64％。更值得一提的是，2月北京市新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)為116．5％，漲幅環(huán)比回落0．7個(gè)百分點(diǎn)。上海某房地產(chǎn)研究中心的報(bào)告顯示，3月上旬，上海一手商品住宅的成交量為36.92萬平方米，同比下降了39.7%。

    從購(gòu)房人對(duì)房?jī)r(jià)的下降預(yù)期來看，房?jī)r(jià)水平大大高出居民收入水平，已嚴(yán)重壓抑了居民購(gòu)房需求，并推高了預(yù)期房?jī)r(jià)下調(diào)的幅度。再加上，住房保障制度有望加速推進(jìn)、從緊的貨幣政策將繼續(xù)發(fā)酵等綜合因素，人們的房?jī)r(jià)下跌預(yù)期已較年前進(jìn)一步加固和推深。

    最后，從開發(fā)商的資金困局來看，短期內(nèi)難以走出缺錢“泥潭”。傳統(tǒng)的銀行貸款之路已被“層層設(shè)卡”，一文難求，對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的嚴(yán)格管理也早已有之，未見松動(dòng)。此外，包括A股在內(nèi)的全球股市調(diào)整已給房地產(chǎn)公司上市融資帶來了不利影響，這從恒大地產(chǎn)延長(zhǎng)招股期和國(guó)內(nèi)A股房地產(chǎn)上市公司跌破發(fā)行價(jià)可見一斑。再加上國(guó)內(nèi)監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)公司首發(fā)上市的嚴(yán)格審核，上市或增發(fā)融資已相當(dāng)困難。

    如此種種，開發(fā)商繼續(xù)采取各種手段來促銷樓盤，加速資金回籠的可能性比較大。但這種局面是否將把房?jī)r(jià)引入理性回歸之道還取決于政府調(diào)控態(tài)度是否堅(jiān)決和一系列調(diào)控政策是否能貫徹到底。（來源：中國(guó)證券報(bào)）

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