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    目前在多個城市現(xiàn)身的分期首付，正在將住房信貸引至一個危險的方向

    4月14日，中國地產(chǎn)股的黑色星期一。一線地產(chǎn)股全面大幅度回落。其中，地產(chǎn)龍頭萬科A、金地集團、保利地產(chǎn)全部跌停。這是近幾年來，除去年6月4日之外，地產(chǎn)股單日跌幅最大的一次。行業(yè)人士分析，貨幣從緊政策下，市場對今年再次加息的預期，加上投資者對房產(chǎn)公司未來業(yè)績的擔心，對房地產(chǎn)股票形成巨大壓力，房地產(chǎn)面臨"大考"憂慮，因而直接導致這一天地產(chǎn)股"大地震"。

    事實上，早在不久前，從緊的貨幣政策下，房產(chǎn)商艱難的狀況就已經(jīng)顯露出來。

    貨幣“緊”了，手頭“緊”了

    "首付2萬，可以買一居室。"這是河北省三河市一個新開樓盤的售樓人員對以客戶身份致電的記者所說的。

    "首次購房者可以先支付二成首付款，剩下的一成由開發(fā)商先行墊付，這種墊付是免息的，購房者在1年內(nèi)付清就可以。"在廣州的某樓盤也上演了一場同樣的促銷戲。

    相似的場景還發(fā)生在成都、福州、南寧等諸多城市。

    分期首付，這種促銷手段曾在兩年前樓市低迷時出現(xiàn)過，在消失了兩年之后，如今又卷土重來，在多個城市上演。

    不久前，央行副行長易綱明確表示，2008年，央行不會對從緊貨幣政策發(fā)生任何動搖。

    在政策推出不久后的2008年年初， 房地產(chǎn)資金緊張狀況就開始凸現(xiàn)。即便是曾經(jīng)一致被認為是相對優(yōu)質的房地產(chǎn)公司，其資金狀況也開始令人擔憂。從各公司披露的2007年年報數(shù)據(jù)看，萬科2007年的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為170多億元，而僅銀行貸款就近250億元。保利、金地、北辰的狀況更糟糕。富力地產(chǎn)2007年的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為13億多元，而銀行貸款高達199億元；華潤置地現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為40億元，銀行貸款近139億元。

    另外，隨著資本市場的漸入熊市，再融資渠道收緊，上市公司在資本市場獲得資金的能力再度減弱。在強大的資金壓力下，不少發(fā)展商只有靠 "出貨"來回籠資金。

    "從最近的貸款申請來看，已明顯感覺到比以前更難了，不僅對開發(fā)資格的審查更嚴，對貸款額度的限制也很多。"一位開發(fā)商負責人表示，貸款難，資金壓力就大，接下來將不得不繼續(xù)下調樓價，幅度估計至少5%以上。該負責人進一步表示，"貨幣從緊政策不僅給發(fā)展商帶來了資金壓力，也給需求帶來抑制，一些二次或二次以上的多次置業(yè)者再買樓，銀行的貸款審批難度將更大，這樣一來，買家的買房欲望將大大降低。"

    而央行上海總部4月10日發(fā)布的上海市貨幣信貸運行情況表明，一季度，上海中資商業(yè)銀行個人消費貸款增長明顯減緩，其中，3月份個人住房貸款出現(xiàn)下降。這對急需購買力的樓市來說，無疑是雪上加霜。

    土地戰(zhàn)變成貨幣戰(zhàn)

    4月9日，上海土地交易中心，臨近拍賣時間，仍只稀疏坐著幾個買家。上海土地首次拍賣遇"冷"，8宗土地掛牌拍賣，竟有2宗無人問津。

    無獨有偶。4月8日，深圳位于寶安和龍崗曾多次流拍的5宗居住用地再次掛牌出讓。在振業(yè)地產(chǎn)以2006年的價格水平拿下龍崗一處地塊后，另外4宗土地繼續(xù)流拍；廈門在繼上次9宗地塊集體流拍之后進行了第二次拍賣，10宗地塊又有4宗流拍，成功交易的思明區(qū)黃金地段地塊與年前相同地塊比，價格被腰斬。昆明黃金地段的兩宗地塊拍賣現(xiàn)場也遭遇了無人出價的尷尬。

    "一是開發(fā)商確實沒錢拿地了，即使有錢，的確也有些不敢了。"一位開發(fā)商這樣說道。而去年瘋狂拿地的開發(fā)商也開始為此發(fā)愁了。據(jù)碧桂園2007年年報顯示，碧桂園現(xiàn)有土地儲備為4300萬平方米，萬科則自稱約有3000萬平方米土地儲備。富力在其2007年業(yè)績報告中稱："2007年年內(nèi)，我們收購的土地共達20幅，合計1030萬平方米，令目前的總土地儲備增加至 2620萬平方米，預期足夠應付我們未來3至5年發(fā)展所需。" 但比起恒大，這幾家的囤地速度顯然有點"小巫見大巫"，為了準備上市，恒大地產(chǎn)在去年一年時間內(nèi)將土地儲備急速擴張近8倍，土地儲備高達4580萬平方米。如今恒大的這一數(shù)據(jù)已然超越了碧桂園登上"地主之王"的位置。

    就在IPO宣告擱淺后僅僅過了兩周，恒大地產(chǎn)就已經(jīng)開始為去年的擴張和上市折戟埋單。廣東地區(qū)，恒大地產(chǎn)樓盤驚現(xiàn)7折銷售，而有關人士預計，恒大地產(chǎn)仍有可能在未來的3個月內(nèi)，在部分銷售停滯的重點城市重現(xiàn)打折"盛景"。

    沒有現(xiàn)金的房產(chǎn)商，就如同難為無米之炊的"巧婦"。有關消息披露，恒大地產(chǎn)將通過私募配售的方式再度試水打通融資渠道，集資規(guī)模達5億美元。記者了解到，瑞信、高盛及美林將負責這次配股私募計劃，它們同時也是恒大地產(chǎn)上市保薦人，并計劃未來數(shù)星期內(nèi)為配售的股份定價。

    "私募價格一般比公開發(fā)售價格要低很多，收益也大，更易吸引機構投資者。但現(xiàn)在的問題是：過多的私募會稀釋恒大地產(chǎn)的股權結構，如果資金鏈一旦斷裂，被外資PE(私募股權基金)收購，則前景堪憂。"熟悉恒大地產(chǎn)的深圳盛富國際資本公司CEO黃立沖也表現(xiàn)出了相似的擔憂。

    分期首付隱憂

    讓我們再重新回到本文開頭。事實上，與私募相比，更具潛在危險性的則是分期首付。為了快速回籠資金，而又不降低銷售價格，不少開發(fā)商打起了擦邊球，降低首付標準，于是就有了本文開頭的那一幕。

    中國銀監(jiān)會主席劉明康曾表示，他確定中國不會發(fā)生類似美國的次貸危機。支持他這一判斷的最大理由，正是因為中國不允許降低房貸首付款比例，中國不可能"零首付"。然而，目前在多個城市的房地產(chǎn)市場上再次現(xiàn)身的分期首付，正在將住房信貸引至一個危險的方向。

    "開發(fā)商在回籠資金的壓力下，以墊資形式，使得低信用等級的購房者進入房地產(chǎn)市場，增加了房貸資產(chǎn)的潛在違約率，同時誘使銀行過度放貸，不良資產(chǎn)累積必然吹大金融泡沫。試問，如果購房人連首付款都無法一次付清，又如何保證償還月供？"光大銀行上海分行的一位貸款審批官對記者表示，"分期首付對開發(fā)商是有好處的，可以拿購房者的訂單套現(xiàn)銀行的按揭貸款，作為期房開發(fā)的滾動甚至啟動資金，墊小錢套大錢的違規(guī)操作將會給銀行帶來更大的風險。"該人士進一步指出，房地產(chǎn)市場主要由房地產(chǎn)開發(fā)商、購房者、投機者構成。這三者無一不高度依靠銀行貸款。我國80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金是直接或者間接來自銀行貸款，而通過按揭貸款買房的人，占全部購房總數(shù)的比例高達90%，這意味著房地產(chǎn)市場的絕大部分風險都系在金融機構身上。在房價處于上漲軌道中的時候，一切矛盾與隱患都被掩蓋，但是，一旦房價下跌，銀行無疑將成為首當其沖的風險承擔者。

    另一位業(yè)內(nèi)人士則認為，分期首付在特定的市場階段或許有其存在的必然性。但是，在中國已累積一定程度的資產(chǎn)泡沫，以及美國次貸危機對該國經(jīng)濟的負面影響不斷升級的背景下，監(jiān)管層不得不提高警惕。因為，分期首付在某種意義上十分接近零首付，兩者均相當于降低了住房信貸申請者的信用等級，使得本來為優(yōu)質資產(chǎn)的住房信貸出現(xiàn)"次貸化"傾向，從而變?yōu)椴涣假Y產(chǎn)。

    盡管這并非管理層的初衷，但事實卻是，從緊的貨幣政策或許恰恰間接種下了次貸的種子。因此，有專家認為，在這種情況下，政府應當對房地產(chǎn)市場采取"有保有壓"的政策，否則房地產(chǎn)市場就可能出現(xiàn)逆轉，中國經(jīng)濟就可能出現(xiàn)"硬著陸"。來源：財富時報