下游數(shù)據(jù)

大開發(fā)商1200億二線土地面臨大考

2008年04月26日07:37   來源：西本資訊
摘要：

    過去的2007年，“圈地—上市融資/增發(fā)融資—再圈地”的模式被眾多大型房地產(chǎn)開發(fā)商尤其是上市公司演繹到了極至。來自基強(qiáng)聯(lián)行的最新報(bào)告披露，自2007年年初以來，僅幾家大開發(fā)商在二三線城市土地儲(chǔ)備總投資金額約1200億元，涉及土地總面積超過2000萬平方米。

　　如今，行情變了，上述模式反而成為許多地產(chǎn)公司的“死亡模式”，而已經(jīng)注入二三線城市的這龐大資金及其對(duì)應(yīng)的巨量土地，將何去何從？

　　洗牌“加速劑”

　　在基強(qiáng)聯(lián)行的這份報(bào)告中，1200億元土儲(chǔ)資金、2000萬平方米土儲(chǔ)面積，還僅僅是把占房企總數(shù)一小部分的全國性大型房地產(chǎn)企業(yè)在2007年于二三線城市的土地儲(chǔ)備納入其中，包括萬科、中海、金融街、綠地、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等國內(nèi)知名房企，還有如信和置業(yè)、凱德置地、九龍倉、高盛、新加坡國浩等國際知名房企。

　　報(bào)告指出，從成交金額看，2007年開發(fā)商二三線城市主要土地儲(chǔ)備集中在重慶、成都、杭州、武漢和沈陽等城市，占土地總成交金額的55%。從開發(fā)商來看，以國內(nèi)大開發(fā)商為主，占60%，例如金地、萬科、碧桂園等品牌開發(fā)商；香港和國外開發(fā)商分別占30%和10%，國外開發(fā)商主要來自新加坡。

　　涉及的二三線城市包括成都、天津、無錫、南京、長春、貴陽、蘭州、紹興、西安等十多個(gè)城市，幾乎遍及全國各個(gè)區(qū)域。

　　“隨著內(nèi)地城市經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，開發(fā)商拿地方位也不斷擴(kuò)大，蘭州、西安、貴州等城市已經(jīng)成為不少開發(fā)商的重要市場(chǎng)?！被鶑?qiáng)聯(lián)行陳詠東博士指出，絕大多數(shù)開發(fā)商選擇在二三線城市一級(jí)土地市場(chǎng)通過招投標(biāo)拿地，還有一些開發(fā)商通過購買項(xiàng)目公司股權(quán)的形式進(jìn)行二三線城市房地產(chǎn)投資。

　　事實(shí)上，在記者此前與眾多進(jìn)軍二三線城市的大型房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)人的接觸中，歸結(jié)進(jìn)入的動(dòng)機(jī)，原因大致包括這些：首先是一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，土地成本高企；其次則是二三線城市的發(fā)展空間，二三線城市經(jīng)濟(jì)充滿獲利，居民購買力迅速提高；發(fā)展速度更快，市場(chǎng)空間及前景廣闊；正在不斷加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，招商引資政策環(huán)境良好；房地產(chǎn)起步相對(duì)較晚，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較弱。

　　報(bào)告還披露，目前二三線城市房地產(chǎn)開發(fā)的平均利潤率能夠達(dá)到30%，而京滬等一線城市的平均利潤率為15%左右?！百Y本逐利的本性讓更多資金涌入二三線城市，但隨之而來的，往往是調(diào)控后開發(fā)商面對(duì)市場(chǎng)突變能力的應(yīng)對(duì)不足。

　　“1200億這個(gè)數(shù)字和最近幾年囤積在二三線城市的開發(fā)商資金相比，只是冰山一角，實(shí)際的數(shù)字將是1200億的好幾倍?！鄙虾Ｊ⒒瘓F(tuán)副總裁朱詠敏坦言。

　　保一線舍二三線？

　　陳詠東坦言，當(dāng)大家都關(guān)注二三線城市時(shí)，這個(gè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也就隨之而來，整個(gè)市場(chǎng)將會(huì)面臨著潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

　　基強(qiáng)聯(lián)行報(bào)告預(yù)測(cè)，隨著眾多全國、國際化開發(fā)商的不斷進(jìn)入，二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在2008年面臨新的洗牌，隨著進(jìn)入二三線城市的開發(fā)商不斷增加，房地產(chǎn)投資領(lǐng)域從一線城市向二三線城市的外擴(kuò)已形成一種規(guī)模化的運(yùn)動(dòng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，一些實(shí)力小、規(guī)模小的開發(fā)商遲早要被淘汰出市場(chǎng)。

　　日前，光大證券在多位證券研究員對(duì)江西南昌進(jìn)行針對(duì)性考察研究后的專題分析報(bào)告中指出，這個(gè)在二三線城市中有一定代表性的城市，2007年的爆發(fā)式行情對(duì)今年需求形成了較大的透支壓力，市場(chǎng)回暖將延后。

　　“2007年以前，南昌住宅市場(chǎng)一直處于較平穩(wěn)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，2007年在爆發(fā)式行情中銷售量增長超過50%，均價(jià)上漲達(dá)22%。受信貸調(diào)控影響，2007年4季度起市場(chǎng)進(jìn)入了冰凍期。隨著3月份傳統(tǒng)銷售轉(zhuǎn)暖季節(jié)的到來，部分核心城市銷售顯著回升，而今年一季度南昌市區(qū)一手房銷售量相對(duì)于2007年同期大幅減少，3月銷量甚至只及2006年3月的一半。市場(chǎng)復(fù)蘇可能需要推遲到2009年才會(huì)出現(xiàn)?！?/P>

　　南昌的尷尬狀況并非個(gè)案。對(duì)二三線市場(chǎng)，已經(jīng)在地價(jià)高點(diǎn)時(shí)吞下大量土地的大開發(fā)商們，正在取舍之間。更多開發(fā)商已基本停下快速土地儲(chǔ)備的步伐，以集中精力處理手中的土地。

　　基強(qiáng)聯(lián)行報(bào)告指出，大量場(chǎng)外房地產(chǎn)資金的涌入可能導(dǎo)致二三線城市競(jìng)爭(zhēng)逐漸放大，房地產(chǎn)出現(xiàn)過剩，導(dǎo)致地價(jià)、房價(jià)上漲過快。而由于市場(chǎng)容量有限，項(xiàng)目可能面臨難以消化的局面。

　　同時(shí)，二三線市場(chǎng)并不成熟，地方政策變化大，外地開發(fā)商進(jìn)入可能面臨較高的管理風(fēng)險(xiǎn)。初進(jìn)入時(shí)，往往能得到當(dāng)?shù)卣鞣矫嬲疹?，但現(xiàn)在，地方政府態(tài)度不再像過去那么積極。例如，浙江開發(fā)商橫店東磁公司在江西九江市一個(gè)大型招拍掛項(xiàng)目的投資開發(fā)過程中，當(dāng)?shù)卣圆荒芰铋_發(fā)商接受的理由要求收回該項(xiàng)目。

　　有知名開發(fā)商稱，困境壓力之下，不少開發(fā)商可能選擇保一線棄二三線，如此，二三線城市的危機(jī)就更重了。(21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道)

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