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    與其說(shuō)整合的大幕已然開(kāi)啟，不如說(shuō)盤(pán)整的市場(chǎng)給了許多人以機(jī)會(huì)。而這個(gè)機(jī)會(huì)對(duì)萬(wàn)科、SOHO中國(guó)們來(lái)說(shuō)，實(shí)在是期盼已久。

　　有些人還在繼續(xù)等待，如潘石屹；而有些人則已迫不及待，如王石。 但無(wú)論是哪一種人都不會(huì)輕易退出中國(guó)樓市??這場(chǎng)前所未有的“淘金游戲”。

　　人民幣升值，城市化進(jìn)程加快，數(shù)十年積累下的需求釋放……不論哪個(gè)理由都足以令人血脈賁張，且敢于斥以巨資與全球樓市的蕭條走勢(shì)叫板。這一點(diǎn)在許多人看來(lái)是“倒行逆施”，但在更多的人看來(lái)這就是中國(guó)特色。

　　“房?jī)r(jià)應(yīng)該不會(huì)再降了?！钡禺a(chǎn)“大佬”的善變有時(shí)比女人心情的轉(zhuǎn)變還要迅速。而對(duì)房?jī)r(jià)下調(diào)的拿捏尺度甚至超越了監(jiān)管部門(mén)的操控能力。

　　于是我們看到，“大佬們”拿地的步伐并未放緩。房?jī)r(jià)的走勢(shì)在這一輪輪的叫囂中間則顯得更加撲朔迷離。

　　本周，萬(wàn)科（000002.SZ）發(fā)布了4月業(yè)績(jī)快報(bào)。盡管其4月的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪徧幱跇I(yè)界意料之中，但在土地市場(chǎng)的蕭條期，萬(wàn)科的進(jìn)取姿態(tài)卻出乎人們的意料之外。

　　緊跟萬(wàn)科的擴(kuò)張步伐，保利地產(chǎn)和招商地產(chǎn)在今年一季度也斬獲頗豐。

　　從率先降價(jià)轉(zhuǎn)而率先買(mǎi)地，房?jī)r(jià)是否正如此前王石宣布的那樣已然止跌？此次，以萬(wàn)科為代表的大地產(chǎn)商們是過(guò)早樂(lè)觀還是又一次走在了業(yè)界前面？

　　萬(wàn)科轉(zhuǎn)道土地二級(jí)市場(chǎng)淘金

　　僅4月份一個(gè)月內(nèi)，萬(wàn)科便新增了惠州、武漢、青島三個(gè)項(xiàng)目。合計(jì)建筑面積為78.1萬(wàn)平方米，總地價(jià)11.63億元，平均樓面地價(jià)1489元/平方米，相比此前新增項(xiàng)目的地價(jià)大幅降低。

　　在過(guò)去的3個(gè)月中，萬(wàn)科也增加了7個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)總地價(jià)約41.5億元，總建筑面積超過(guò)151萬(wàn)平方米，平均樓面地價(jià)約為2748元/平方米。截至一季度末超過(guò)113萬(wàn)平方米建筑面積已正式過(guò)戶。

　　在萬(wàn)科今年1~4月取得的10個(gè)新項(xiàng)目中，共有7個(gè)大型項(xiàng)目及高端項(xiàng)目，都是通過(guò)合作形式獲得的，只有天津的兩個(gè)中小型項(xiàng)目為萬(wàn)科全資擁有。

　　事實(shí)上，萬(wàn)科在一級(jí)市場(chǎng)所拿的土地價(jià)格依然不菲，例如青島地塊萬(wàn)科拿地價(jià)為2707元/平方米。但是在2007年7月的高峰期，同樣路段曾有地塊拍賣(mài)，樓面地價(jià)約為1870元/平方米。

　　但是，兼并中小開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目，卻讓萬(wàn)科抄到了土地市場(chǎng)的底。其中，惠州的海景別墅項(xiàng)目，地價(jià)僅605元/平方米。上海寶山區(qū)羅店項(xiàng)目地價(jià)約4689元/平方米，均屬超值。而在東莞，最新一幅地塊的拍賣(mài)成交地價(jià)為4121元/平方米。就在它的旁邊，萬(wàn)科通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)新增的近50萬(wàn)平方米大盤(pán)，地價(jià)僅為3144元/平方米。

　　與去年一季度相比，萬(wàn)科雖然土地儲(chǔ)備增速放緩，但是兼并速度卻明顯加大。去年同期，萬(wàn)科新增項(xiàng)目達(dá)19個(gè)，合計(jì)總建筑面積約293萬(wàn)平方米。當(dāng)時(shí)的平均樓面地價(jià)為2405元/平方米。但是眾多項(xiàng)目中，只有深圳、南昌兩個(gè)小項(xiàng)目為合作形式取得，萬(wàn)科的權(quán)益面積約超過(guò)8萬(wàn)平方米。但是在今年一季度正式過(guò)戶的項(xiàng)目中，萬(wàn)科的權(quán)益面積就已經(jīng)超過(guò)65萬(wàn)平方米，其中尚未計(jì)算待過(guò)戶的上?？偨娣e近30萬(wàn)平方米大盤(pán)中的權(quán)益面積。其合作項(xiàng)目的地段及所在城市的重量級(jí)都有所提升，而且地價(jià)也明顯比其他開(kāi)發(fā)商從一級(jí)市場(chǎng)所取得的價(jià)格便宜。

　　與此同時(shí)，率先降價(jià)的萬(wàn)科針對(duì)房?jī)r(jià)的態(tài)度似乎也有所轉(zhuǎn)變。日前其掌門(mén)人王石公開(kāi)對(duì)媒體表示：“我們?cè)摻档亩冀盗耍瑧?yīng)該不會(huì)再降了。”

　　曾是萬(wàn)科集團(tuán)中降價(jià)先鋒的深圳萬(wàn)科也開(kāi)始率先在降價(jià)面前止步，轉(zhuǎn)而提出以“綠色技術(shù)”(工業(yè)化住宅建筑方式等)和“品質(zhì)提升計(jì)劃”為基石，建筑“綠色小區(qū)”，并以“物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新”等提升物業(yè)價(jià)值。

　　“五一”期間，曾經(jīng)引領(lǐng)華南地區(qū)降價(jià)潮流的萬(wàn)科，一反常態(tài)地在深圳、廣州等地開(kāi)始了輕度提價(jià)的嘗試，同時(shí)折扣額也明顯減少，部分新貨的折扣從過(guò)去總額的1％~2％變成了5000元或10000元的價(jià)格折扣。

　　保利地產(chǎn)驚爆85元/平方米地價(jià)

　　相比萬(wàn)科顯得更進(jìn)取的是保利地產(chǎn)（600048.SH）。一季度保利地產(chǎn)新增天津、長(zhǎng)沙、上海、長(zhǎng)春、青島、成都等地合計(jì)6個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積255.2萬(wàn)平方米，總地價(jià)28.14億元，平均樓面地價(jià)為1102元/平方米。其中長(zhǎng)沙和成都項(xiàng)目為合作形式，具備絕對(duì)控股權(quán)。除了上海和長(zhǎng)春項(xiàng)目外，上述項(xiàng)目的地價(jià)都已經(jīng)付清。4月又新增了遼寧丹東項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積52.6萬(wàn)平方米，土地出讓金僅4500萬(wàn)元，樓面地價(jià)僅相當(dāng)于85元/平方米。該項(xiàng)目保利持有51％權(quán)益。而在去年一季度，保利地產(chǎn)并無(wú)增加土地儲(chǔ)備。

　　招商地產(chǎn)（000024.SZ）則在上月中旬新增了總建筑面積52.3萬(wàn)平方米的北京項(xiàng)目，出讓金16.5億元。招商地產(chǎn)在享受50%的價(jià)款和權(quán)益，并借助這個(gè)方式獲得了介入北京大型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)。

　　而在去年一季度，招商地產(chǎn)增加了佛山、蘇州兩個(gè)項(xiàng)目，耗資18.18億元，總建筑面積約103萬(wàn)平方米，兩者都是合作開(kāi)發(fā)。去年4月，招商地產(chǎn)通過(guò)曲線增資，以2000萬(wàn)元左右的代價(jià)在北京白家莊介入該項(xiàng)目3.5萬(wàn)平方米的酒店開(kāi)發(fā)。

　　從上述情況來(lái)看，萬(wàn)科、保利、招商地產(chǎn)等，在現(xiàn)階段更傾向于合作開(kāi)發(fā)以降低前期成本，出擊的項(xiàng)目多以二線城市的大型平價(jià)地塊為主。萬(wàn)科總裁郁亮在今年初的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上曾有一段話：“萬(wàn)科可以在一段時(shí)間內(nèi)，不依賴股權(quán)融資而保持每股收益的良好成長(zhǎng)性，主要方法是增加合作項(xiàng)目比例，將主要資金用于開(kāi)發(fā)合作方的存量土地，而不是自己購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目資源。在這種模式下，公司可以實(shí)現(xiàn)非常高的周轉(zhuǎn)率，并使凈資產(chǎn)收益率在一段時(shí)間內(nèi)呈上升趨勢(shì)或維持高位。”

　　與積極買(mǎi)地，樂(lè)觀于樓市前景的萬(wàn)科、保利相比，金地集團(tuán)（600383.SH）、碧桂園（02007.HK）、富力地產(chǎn)（02777.HK）、雅居樂(lè)（03383.HK）等，已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月沒(méi)有出現(xiàn)購(gòu)置土地的公告，并且促銷(xiāo)力度不斷加大，正積極回籠資金。而在5月，據(jù)悉他們加速擴(kuò)張的積極性也不大。不過(guò)金地集團(tuán)的高管對(duì)記者表示，“房地產(chǎn)企業(yè)不買(mǎi)地，只是暫時(shí)的?！备涣Φ禺a(chǎn)的高管則表示，“回歸A股成功后，就會(huì)重提買(mǎi)地日程?！?/P>

　　小開(kāi)發(fā)商即將出局？

　　在去年地王頻出的東莞，目前眾多開(kāi)發(fā)商正面臨銀根緊缺的窘境。

　　業(yè)內(nèi)研究人士對(duì)記者透露，不少小開(kāi)發(fā)商由于資金緊張，從年初已經(jīng)向銀行進(jìn)行了高息貸款，現(xiàn)在不得不盡快賣(mài)地還債?！八麄冏约阂环矫娌桓掖髲埰旃牡氐蛢r(jià)賤賣(mài)，另一方面地價(jià)又在持續(xù)下降，這個(gè)時(shí)候太難出手了?！?/P>

　　由于銀行放貸閘門(mén)一再收緊，4月份東莞土地市場(chǎng)持續(xù)低迷。4月15日，東莞虎門(mén)兩塊近7萬(wàn)平方米的用地，僅以1.7368億元成交，地面價(jià)2400多元/平方米。去年1月，就在它們斜對(duì)面的一塊34842平方米的商住用地出讓，16家開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)161輪叫價(jià)后，由東莞市金灣花園建筑有限公司和廣州凱藍(lán)房地產(chǎn)有限公司以3.06億元競(jìng)得，成交地面價(jià)達(dá)8782.50元/平方米，樓面價(jià)也達(dá)到3513元/平方米。一年中虎門(mén)地王所在的地段身價(jià)驟跌6352.5元/平方米，跌幅超七成。

　　該人士表示，如東莞等二線城市，正成為大開(kāi)發(fā)商收購(gòu)的熱土。一線城市已經(jīng)成為大型開(kāi)發(fā)商壟斷的區(qū)域，例如廣州地區(qū)前二十大開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售比例能占市場(chǎng)的近八成。在目前的情況下，一線城市的小開(kāi)發(fā)商手中地塊大多是“蚊型地”，收購(gòu)的價(jià)值不高。而在眾多二線城市，受到的調(diào)控影響不如一線城市大，需求較為穩(wěn)定。但由于信貸緊縮，小開(kāi)發(fā)商生存艱難，這一輪對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的洗牌才剛開(kāi)始，大型房企正好可以借助資金實(shí)力進(jìn)行行業(yè)資源整合。

　　萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石在今年初也曾經(jīng)對(duì)媒體表示，“萬(wàn)科的策略是自己買(mǎi)地與兼并合作結(jié)合起來(lái)進(jìn)行。萬(wàn)科和其他發(fā)展商的區(qū)別之一是：把兼并作為占有市場(chǎng)的手段，萬(wàn)科從2006年開(kāi)始兼并，到去年兼并的項(xiàng)目已經(jīng)分別占到了總項(xiàng)目的55%和41%”。來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)