下游數(shù)據(jù)

房地產(chǎn):高熱消退后的主流戰(zhàn)爭

2008年06月15日08:25   來源：西本資訊
摘要：

    中國房地產(chǎn)業(yè)主流企業(yè)的競爭還遠(yuǎn)沒有結(jié)束。

　　過去的幾年里，一批企業(yè)憑借“高速擴(kuò)展”、“全國布局”和“借力資本杠桿”的三板斧之功，暫時(shí)贏得了上半場的比賽，壯大了自己。不同于上半場“以大擠小”的競爭格局，未來幾年將主要是主流企業(yè)之間的競爭，是一場以大對(duì)大的比賽。而且，下半場的競賽將注定會(huì)是在一個(gè)完全不同的行業(yè)發(fā)展和市場環(huán)境下展開。

　　2008年初，房地產(chǎn)市場已經(jīng)是風(fēng)聲鶴唳。一線城市市場運(yùn)行壓力重重，深圳、廣州房價(jià)大幅滑落，京滬市場成交巨降三成以上。一些二、三線城市更是迅即展開了肉搏戰(zhàn)。我們不得不暫時(shí)忘卻過去幾年的榮景，直面一個(gè)階段性停滯甚或是衰退的行業(yè)和市場環(huán)境。

　　宏觀經(jīng)濟(jì)政策是另一個(gè)問題。持續(xù)的調(diào)控壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)騰挪的空間；加息和不斷收緊的銀根使房企資金鏈面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)；資源、勞動(dòng)力和資本等要素價(jià)格的大幅上漲也在侵蝕房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力。更重要的是宏觀經(jīng)濟(jì)在未來幾年將呈現(xiàn)更加復(fù)雜的局面，使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展充滿變數(shù)和不確定性。

　　規(guī)則的變化也是一個(gè)新的問題。住房商品化和市場化改革是過去中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力基礎(chǔ)。房地產(chǎn)業(yè)的自由市場競爭并不必然使大多數(shù)消費(fèi)者受益。土地是稀缺資源，在有限資源基礎(chǔ)上的自由市場競爭，其結(jié)果是借助市場價(jià)格機(jī)制，導(dǎo)致有限資源優(yōu)先被有較高支付能力的消費(fèi)者占有，同時(shí)對(duì)中低收入人群的住房消費(fèi)形成擠出效應(yīng)。而住房又是所有人的基本生活需要。自由市場法則不能自行彌合這一矛盾。而解決問題的根本出路在于制度變革。未來中國房地產(chǎn)業(yè)勢必將呈現(xiàn)為商品房和保障房并舉的二元格局。制度變革意味著競賽規(guī)則的變化，每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都需以戰(zhàn)略性思考對(duì)新規(guī)則作出審慎應(yīng)對(duì)。

　　下半場競賽在這樣全新的環(huán)境和規(guī)則下，必然會(huì)與市場上升階段的上半場有很大的不一樣。

　　首先是開場階段市場戰(zhàn)略和經(jīng)營策略的快速果斷調(diào)整勢在必行。企業(yè)迅速求大的過程，也積累了較多的風(fēng)險(xiǎn)因素。今天，面對(duì)動(dòng)則三分之一乃至百分之五十的商品房銷售市場階段性萎縮，保證資金鏈通暢是當(dāng)務(wù)之急。在下半場的競爭中，求大的同時(shí)更應(yīng)求快求安全。

　　加強(qiáng)企業(yè)平臺(tái)建設(shè)，優(yōu)化公司治理是下半場比賽需要給予更多重視的新內(nèi)容。今后，優(yōu)勢企業(yè)的標(biāo)志將不僅僅是土地儲(chǔ)備和銷售規(guī)模數(shù)據(jù)，企業(yè)的人力、品牌、知識(shí)等內(nèi)生性資源將發(fā)揮更為重要的作用。未來主流企業(yè)的競爭，本質(zhì)上將更多地體現(xiàn)為企業(yè)內(nèi)生性核心競爭力建設(shè)的賽跑。

　　從更戰(zhàn)略的思維，中國房地產(chǎn)開發(fā)的盈利模式需要重新檢討和優(yōu)化。

　　目前，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)更像是上下完全敞口的一條河流，土地儲(chǔ)備是上游的來水，商品房銷售是下行的活水。當(dāng)市場變化，下游不暢就會(huì)決堤；當(dāng)上游來水一時(shí)枯竭，河流立馬消失。這樣一種模式影響了中國房企的價(jià)值，同時(shí)使企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力幾乎完全喪失。未來房地產(chǎn)主流企業(yè)要么把自己做得足夠大，成為一條具有廣闊流域支持的大河，要么將自己從一條河變成一座水庫。

　　只有經(jīng)過下半場競賽的洗禮，中國房地產(chǎn)主流企業(yè)才能也終將贏得永續(xù)發(fā)展的空間。(中國房地產(chǎn)報(bào))

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