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    “從今年起，我要連續(xù)3年保證每年市里土地出讓收入不少于35億?！?月29日，來(lái)廣西北海參加“地交會(huì)”的石家莊市國(guó)土局有關(guān)負(fù)責(zé)人如是說(shuō)。

　　參會(huì)的國(guó)內(nèi)10多個(gè)城市的國(guó)土局長(zhǎng)們無(wú)不感到壓力。記者在現(xiàn)場(chǎng)了解到，不少城市為籌集城建資金都推出巨量的賣地計(jì)劃，部分城市甚至暗地規(guī)定土地交易額及單價(jià)都不能低于去年。

　　但完成這一任務(wù)似乎是天方夜譚。就在此次會(huì)議前夕，北海市一宗土地因價(jià)高流拍。而各大城市今年土地流拍早已司空見(jiàn)慣。

　　為在“賣地戰(zhàn)”中勝出，各地政府還采取了切割地塊、勾地等降低風(fēng)險(xiǎn)的方式。

　　土地“推銷員”

　　在6月30日的地交會(huì)上，廣西北部灣6城市一口氣拿出了幾十個(gè)地塊，向前來(lái)參加會(huì)議的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行推介。會(huì)后，北海市副市長(zhǎng)劉宏武還帶領(lǐng)北海國(guó)土、建設(shè)、規(guī)劃口的負(fù)責(zé)人召開(kāi)發(fā)布會(huì)，專門(mén)向投資者解答北海房地產(chǎn)投資的問(wèn)題。

　　北海逆市推地緣于城市建設(shè)的需求。由于北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)概念的提出，北海今年獲得廣西自治區(qū)額外的土地利用指標(biāo)，并提出到2020年將城市規(guī)模擴(kuò)大一倍、城區(qū)人口擴(kuò)大一倍的設(shè)想。

　　與會(huì)的石家莊國(guó)土局有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，三季度該城市準(zhǔn)備大量推出住宅用地，能賣多少算多少。預(yù)計(jì)到今年年底，石家莊將出讓住宅用地3000多畝。

　　南寧天健房地產(chǎn)公司一位負(fù)責(zé)人稱，雖然各地國(guó)土局長(zhǎng)都表示沒(méi)有硬性任務(wù)，但各地政府實(shí)際給國(guó)土局都下了硬指標(biāo)：土地交易總額至少不能低于去年，單價(jià)不能低于去年。

　　地方政府要推地，最基本的一點(diǎn)的就是避免流拍，而這就要確保城市房?jī)r(jià)有穩(wěn)定的漲幅。但目前市場(chǎng)行情下，沒(méi)有地方政府敢承諾這一點(diǎn)。

　　除了硬著頭皮準(zhǔn)備在三季度大規(guī)模推地外，各地國(guó)土局長(zhǎng)只有不斷地參加各種土地交易會(huì)，推銷本市的土地，擔(dān)起了“推銷員”的角色。

　　專做房地產(chǎn)會(huì)展的法國(guó)勵(lì)展公司一位代表告訴記者，目前他們接到了國(guó)內(nèi)好幾個(gè)城市去香港參加土地展銷和城市展覽的單子。在這份名單中，北起呼和浩特，南到北海，十幾個(gè)二三線城市羅列其中。這些城市的典型特點(diǎn)是，都是二線省會(huì)城市或沿海未開(kāi)放城市，有著巨大的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)需求，在國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商缺乏資金的情況下，這些城市希望能與外資直接對(duì)接。

　　對(duì)于這些外資基金和開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，“招、拍、掛”形成的土地價(jià)格已經(jīng)過(guò)高，沒(méi)有特殊的優(yōu)惠政策，它們不會(huì)貿(mào)然介入。

　　前述石家莊國(guó)土局有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，任何一個(gè)城市建設(shè)任務(wù)比較重的城市，都有大量的“城中村”改造任務(wù)。之前，各地城市希望將這些“城中村”改造任務(wù)一并包給開(kāi)發(fā)商，但開(kāi)發(fā)商很聰明，都不替政府背這個(gè)包袱。

　　因此，“城中村”改造所需要的資金也落在地方政府頭上，不做好“城中村”改造，就無(wú)法實(shí)現(xiàn)大量?jī)?yōu)質(zhì)地塊的推出。但要做“城中村”改造，地方政府又缺乏資金。在銀行貸款緊縮的情況下，地方土地儲(chǔ)備中心的資金也十分緊張。

　　賣地難

　　土地推銷得越多，流拍的就越多。

　　“以前買都是開(kāi)發(fā)商求著政府，如今卻是反過(guò)來(lái)了。”石家莊國(guó)土局有關(guān)負(fù)責(zé)人感慨地對(duì)記者說(shuō)，為保土地財(cái)政，市里啟動(dòng)了龐大的城市拆遷改造工作，僅今年就會(huì)形成1萬(wàn)畝的土地供應(yīng)。

　　2個(gè)星期以前，石家莊市全力推出的今年第一宗住宅用地出讓，因?yàn)閰⒓痈?jìng)拍的企業(yè)不足3家，而宣告流拍。

　　此前，石家莊市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)已在香港、北京為全市土地放量出讓做了路演。市政府投入大量人力和物力，期望全市能在2008年以好價(jià)錢(qián)賣出1萬(wàn)畝地，以土地出讓收入來(lái)完成城市改造建設(shè)任務(wù)。但目前土地價(jià)格如此低迷，令他們擔(dān)憂不已。

　　“我們的地，到底該賣多少錢(qián)？”該負(fù)責(zé)人倍感苦惱——全市土地大批量推出，定價(jià)高了怕賣不出去，定價(jià)低了又怕影響市里財(cái)政收入。

　　其實(shí)，擔(dān)心賣地問(wèn)題的并不止石家莊，河北的10余個(gè)地級(jí)市也紛紛提出 “城市大變樣”的改造拆遷行動(dòng)。但這些美妙的城建計(jì)劃無(wú)不指望賣地來(lái)獲得資金。

　　張家口市分管土地的副市長(zhǎng)在與開(kāi)發(fā)商的座談中坦承，該市原本每年有幾十億的建設(shè)資金，但是落實(shí)省里“三年大變樣”的激進(jìn)式城市建設(shè)規(guī)劃后，每年地方需要投入公路等基礎(chǔ)設(shè)施的資金就達(dá)100億，籌集這筆資金基本都靠賣地。

　　張家口決定將市政府搬遷，并把城市長(zhǎng)約25公里的主要街道兩側(cè)，全部列入拆遷改造范圍，僅這條景觀街道建設(shè)投資，就需要上百億元。

　　相比之下，北海市國(guó)土局局長(zhǎng)張文軍卻充滿信心。他認(rèn)為北海房?jī)r(jià)和地價(jià)多年平穩(wěn)，很多來(lái)北海投資的開(kāi)發(fā)商都認(rèn)為北海的地便宜。另外，北部灣整體建設(shè)規(guī)劃獲批后，未來(lái)投資前景看好。

　　但前景看好并不意味著結(jié)局圓滿。北海某開(kāi)發(fā)商告訴記者，北海市今年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)土地出讓收入20億元。但開(kāi)局就出現(xiàn)住宅用地流拍，北海今年能否實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)目標(biāo)，仍是個(gè)未知數(shù)。

　　中國(guó)土地學(xué)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)黃小虎也表示，各地“一刀切”對(duì)土地出讓采取“招、拍、掛”方式，土地價(jià)格已經(jīng)抬到相對(duì)高位。在土地市場(chǎng)低迷的時(shí)候，地價(jià)已很難下降，出現(xiàn)市場(chǎng)反應(yīng)冷淡與地價(jià)積重難返的雙重困境是必然的。

　　防“流拍”

　　市領(lǐng)導(dǎo)直接督戰(zhàn)的“賣地戰(zhàn)”中，出現(xiàn)土地流拍是很尷尬的事。雖然各地在事后都不聲張，但地方政府都很緊張，擔(dān)心土地流拍影響外地開(kāi)發(fā)商對(duì)城市投資的信心，進(jìn)而影響到全年推地任務(wù)。

　　為減少退地、流拍事件發(fā)生，各地紛紛出臺(tái)應(yīng)對(duì)辦法。用某國(guó)土局長(zhǎng)的話說(shuō)就是，“我們招商更有針對(duì)性，只選有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商來(lái)，不是任何開(kāi)發(fā)商都?xì)g迎”。

　　南寧在眾多一線城市出現(xiàn)土地流拍后，立即提高競(jìng)買土地開(kāi)發(fā)商的資格，同時(shí)提高了競(jìng)買保證金比例。原本只有10%左右的競(jìng)買保證金被提高到20%，甚至30%，具體保證金比例由國(guó)土局來(lái)定。但國(guó)土局會(huì)根據(jù)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力來(lái)確定保證金比例。一般來(lái)說(shuō)，地價(jià)5000萬(wàn)左右的土地需要繳納1000萬(wàn)元左右的保證金，而2-3億元的土地，則需要繳納5000萬(wàn)到1億元的保證金。

　　一旦因開(kāi)發(fā)商原因無(wú)法履行手續(xù)，出現(xiàn)退地問(wèn)題，政府將無(wú)償沒(méi)收開(kāi)發(fā)商繳納的保證金。即使如此，今年廣西仍出現(xiàn)了退地事件，而廣東某市一開(kāi)發(fā)商寧可被沒(méi)收5000萬(wàn)元保證金，也堅(jiān)持退地。

　　除提高保證金比例，有些地方還采取了“切碎土地”的做法。即將原來(lái)大塊的土地進(jìn)一步“切碎”，原本500畝的地塊，很可能被切成5塊，每塊土地總額都不超過(guò)幾千萬(wàn)元，對(duì)開(kāi)發(fā)商不會(huì)形成很大的資金壓力。幾家開(kāi)發(fā)商共同拿下5塊地后，政府或中介組織一般會(huì)撮合他們聯(lián)合開(kāi)發(fā)，將5塊地合成1塊去開(kāi)發(fā)利用。

　　南寧國(guó)土局副局長(zhǎng)李偉時(shí)介紹，南寧現(xiàn)在出讓的土地都是100畝左右的小地塊，因此土地“流拍”事件很少。前不久出現(xiàn)的南寧一處商業(yè)地塊“流拍”，主要是因?yàn)橹苓吪涮篆h(huán)境不夠成熟，被認(rèn)為不適合商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

　　實(shí)際上，地方政府已經(jīng)開(kāi)始向開(kāi)發(fā)商搖橄欖枝。深圳某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)人告訴記者，很多地方政府已經(jīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商承諾可以“特事特辦”，甚至可以不走“招拍掛”。

　　為了防范土地流拍，一種稱為“勾地”的土地預(yù)審制度在廣東、廣西等地流行起來(lái)。張文軍向記者介紹，北海已實(shí)行“勾地”制度——提前向社會(huì)公布全年的土地供應(yīng)計(jì)劃，由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行意向選擇，然后根據(jù)地塊意向選擇方的情況，進(jìn)行出讓。這樣能最大程度保證政府對(duì)土地的把控，知道哪塊地受歡迎，哪塊地容易流拍，以便采取相應(yīng)對(duì)策。

　　“勾地”制度還提前了土地預(yù)審期，使土地提前了60天與市場(chǎng)見(jiàn)面，給地方政府和開(kāi)發(fā)商更多選擇的時(shí)間。而廣東順德市也在日前高調(diào)推出這種“勾地”制度。

　　有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，所有這些手段都是防范風(fēng)險(xiǎn)的。對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，明知市場(chǎng)行情不好，一些地塊即使經(jīng)過(guò)“勾地”，仍是競(jìng)買者寥寥。

　　很多地方政府不愿意面對(duì)這一現(xiàn)實(shí)，但今年時(shí)間過(guò)半，部分推地壓力大的地方政府都考慮是否應(yīng)該降低期望值。(21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道)