下游數(shù)據(jù)

樓市黃金七年駛?cè)胂滦芯€

2008年08月18日07:06   來源：西本資訊
摘要：

    奧運賽場上摘金奪銀的炫目，掩飾不住許多人心中的焦慮：奧運會后房價是跌還是漲？各種預(yù)判紛紛擾擾，嘈雜背后分明代表了各自的利益。

　　記者直接摸底市場則發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商正借奧運布局8月淡季行情，急于在“金九銀十”前回籠資金，利益相關(guān)方地方政府亦屢出托市舉動。

　　異常動作似乎不經(jīng)意間泄露了“最希望房價上漲群體”對后市已缺乏信心，提前準備御寒。

　　“往年的這個時候，應(yīng)該在海濱城市休假。”京城一家上市房企銷售分部經(jīng)理李先生和部門同事取消了今年暑休計劃，忙著借奧運東風進行淡季促銷，“等不到‘金九銀十’了”。

　　淡季布局奧運行情

　　8月是樓市年度傳統(tǒng)淡季，何況“買漲不買跌”的思維正讓樓市延續(xù)“量價齊跌”的弱勢，加上又與北京奧運會“撞車”，都去看奧運比賽了，誰會去看房子？

　　“必須借奧運會進行一次成功促銷。”李先生私下告訴記者，公司上半年銷售計劃沒完成，對后市尤其是奧運會結(jié)束后行情也不樂觀，早在5月“小黃金周”結(jié)束后，他的團隊就決定取消休假計劃，全力策劃8月的促銷活動了。

　　記者從李先生所在公司促銷計劃書中看到，除了許多諸如打折、送禮包“金九銀十”期間使用的常規(guī)手段外，還有掛鉤奧運金牌、針對觀看奧運人群等特制優(yōu)惠。

　　或許沒有人會想到，中國運動員獲得金牌多少會與自己買房時的價格直接掛鉤。事實上，借勢北京奧運展開營銷攻勢的開發(fā)商正集體行動。

　　網(wǎng)上交易系統(tǒng)顯示，萬科中糧假日風景(紫苑)B區(qū)特意選擇在奧運會開幕第二天開盤，另外京城多個樓盤則順勢打著慶祝中國代表團奧運奪金的旗號，紛紛推出8折特價房。其中，珠江帝景、清河新城、天鵝灣等特價房降幅竟在30萬到60萬元不等。

　　有媒體針對奧運期間開發(fā)商是否銷售的調(diào)查顯示，超九成開發(fā)商奧運期間堅持賣樓。其中，多數(shù)還明顯加大了促銷力度。

　　記者采訪中則發(fā)現(xiàn)，相對于普通住宅，開發(fā)商促銷重點是公寓別墅。長江實業(yè)和富力集團均有上百套別墅取得預(yù)售證，別墅老盤龍灣和院、融澤莊園等則推出了新房源。

　　李先生表示：“這個時候來京觀看奧運的人群中有大批名流富商。”正是考慮到此，許多外地樓盤亦紛紛殺入北京叫賣。

　　記者近日參加的一個山東老鄉(xiāng)聚會活動，正是青島凱悅置業(yè)集團借奧運東風，攜旗下緊靠2008奧帆中心項目青島凱悅中心進入京城促銷的第一步。

　　不僅在京城，各地開發(fā)商借力奧運促銷均如火如荼：上海大華錦繡華城不僅在奧運開閉幕購房每平米優(yōu)惠500元，中國隊每獲一塊金牌還干脆再降100元。

　　對此，社科院投資與市場研究室主任曹建海一針見血地說：奧運期間熱點轉(zhuǎn)移，開發(fā)商面臨一個蕭條的銷售周期，勢必加大資金壓力，迫使其在8月必須有所作為。

    托市泄密樓市寒冷

　　借勢促銷本無可厚非，市場從中卻讀出了刻意托市的味道。

　　北京東亞三環(huán)促銷噱頭是高調(diào)推出“無理由退房”，即到交房時，如果對所購房屋不滿意，可以無任何理由申請退房，同時還可獲得總房款日萬分之二的補償金。言下之意，房價一定會堅挺。

　　同行的還有南京的丹佛小鎮(zhèn)和常州的江蘇新城房產(chǎn)公司，前者承諾“3年無條件退房”，后者給予購房者差額補償權(quán)或直接退房權(quán)。

　　“開發(fā)商此舉有很多無奈。市場行情越是寒冷，越需要營造一種熱烈氛圍。重要的是給市場信心。”李先生承認。策劃了多起經(jīng)典案例的地產(chǎn)營銷專家袁帆則對記者表示：“開發(fā)商采取極端方式促銷，有很強的托市嫌疑?！?/P>

　　托市的還有樓市相關(guān)利益方地方政府。

　　“地方政府來自房地產(chǎn)業(yè)的稅收急劇下降?！庇浾叻謩e致電多個地方稅務(wù)部門均聽到了這樣的擔心。據(jù)北京豐臺區(qū)最新數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月房地產(chǎn)稅收一路下滑，已下降兩成左右。

　　北京市發(fā)改委副主任王海平近日關(guān)于“北京房價下降15%的數(shù)字不知道從何而來”的表態(tài)，字里行間透露地方并不希望房價大跌。深圳國土資源和房管局則發(fā)布市場分析報告，直接提出希望深圳出臺措施。

　　記者打聽到的一些城市已有所行動：廈門市調(diào)整并降低了購買商品住房入城鎮(zhèn)居民戶口的政策門檻；長沙則把二手房交易稅費由1.98%降到1.1%，并發(fā)放購房補貼；石家莊和沈陽則分別上調(diào)了“普通住宅”界定標準，來降低交易契稅；重慶市政府干脆宣稱將投入百億資金收購市面上的中低價商品房。

　　袁帆提醒記者注意：“他們?yōu)槭裁磿ネ惺校俊卑凑账姆治?，在正常行情下，現(xiàn)在開發(fā)商應(yīng)該去度假才對，順便再策劃“金九銀十”促銷方案；先下手為強，恰恰反映了開發(fā)商對奧運會結(jié)束后的樓市并不樂觀，“即便唱多派聲音強大，實質(zhì)上他們自己在做空”。

　　記者采訪的多家房產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)均承認，目前開發(fā)商尤其是實力不濟的握盤者，最頭疼的是怎么把房子賣出去。

　　“黃金七年”料收場

　　世事難料。

　　開發(fā)商花大力氣展開的奧運營銷，效果很可能會與預(yù)想的相去甚遠。李先生說他帶領(lǐng)的團隊連續(xù)工作，甚至沒時間收看奧運賽事直播，至今收效甚微。

　　網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示，萬科京城促銷樓盤在活動進行到第四天后仍是零成交，目前銷售率不足10%。

　　“沒跑的還在尋找機會跑，已經(jīng)跑的肯定不會現(xiàn)在進場。”記者跟蹤多年的職業(yè)炒房客山西人江海波這段時間一直在北京，不過此行并非考察樓盤，而是來看奧運比賽了。

　　事實上，和江海波嗅覺一致的是，房地產(chǎn)市場自本輪連續(xù)多年上漲后，正不可避免地進入下降通道中。即便是從緊貨幣政策有所松動，也不會針對房地產(chǎn)，反而從某種程度上在繼續(xù)從緊。

　　在此之前，房地產(chǎn)業(yè)在“奧運預(yù)期”中走過了“黃金七年”，暴漲之后正面臨理性回歸周期。以至于眼看著奧運會即將結(jié)束，市場對奧運行情憂心忡忡。

　　“奧運行情早被透支?！辈芙ê７治龅囊罁?jù)是：從2001年申奧成功后，北京市總建設(shè)投資約5000億，其中房地產(chǎn)投資就占近一半，隨之推動京城房價7年來漲了3倍。

　　江海波承認，他周圍的同行判斷奧運行情結(jié)束不是以奧運會召開時間為限的，早在2007年底就到頂了，之后基本都是后奧運時期了。這一判斷恰和近一年來的樓市行情吻合。

　　“理性回歸的樓市是不以奧運會是否結(jié)束為轉(zhuǎn)折點的?！痹Q。地產(chǎn)大佬潘石屹最新言論干脆稱：“房地產(chǎn)寒冬來臨?！?/P>

　　來自官方的態(tài)度亦打消了開發(fā)商等到“金九銀十”再發(fā)起促銷攻勢的念頭。國家統(tǒng)計局最新發(fā)布經(jīng)濟述評稱，目前無論從宏觀經(jīng)濟形勢和政策層面還是需求層面，都不支持房價持續(xù)高漲。

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