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    “房價太貴”，千億險資青睞商業(yè)地產(chǎn)(圖)

    本月下旬，數(shù)家保險公司幾乎在同一時間接到保監(jiān)會電話通知，要求“火速”上報公司所有房地產(chǎn)資產(chǎn)狀況，“特別是投資性資產(chǎn)”

    正在修訂中的保險法，終于傳出消息將政策放閘，允許保險企業(yè)投入不動產(chǎn)領(lǐng)域。盡管法規(guī)并未對投資比例上限作出具體規(guī)定，但保險公司人士認為，保險企業(yè)或參照5%的投資比例進行風(fēng)險控制，以此計算，將有1000多億資金可進入不動產(chǎn)。

    保險業(yè)人士普遍認為，初步放開投資不動產(chǎn)的保險資金，將主要流向商業(yè)地產(chǎn)。而一些保險企業(yè)也表示，目前的房地產(chǎn)價格“貴了”。

    未規(guī)定投資不動產(chǎn)比例

    昨日，十一屆全國人大常委會第四次會議將討論保險法修訂草案，研究進一步拓寬保險資金投資范圍，比如可“買賣有價證券”和不動產(chǎn)投資等。

    對于不動產(chǎn)投資，參加保險法二期修訂的北京工商大學(xué)保險系主任王緒瑾教授昨天告訴早報記者，增加不動產(chǎn)投資已經(jīng)必須要考慮了，主要原因有兩個:一是投資不動產(chǎn)是國家慣例；二是國內(nèi)不少保險企業(yè)實際已經(jīng)存在不動產(chǎn)投資，在此情況下，將其納入法律范疇已是必須。

    據(jù)參與保險法修訂的專家介紹，保險法修訂草案沒有規(guī)定具體的投資形式和比例，只是對投資的總體范圍進行明確，進一步拓寬了保險資金投資范圍，比如可“買賣有價證券”和不動產(chǎn)投資等。

    王緒瑾對此表達了不同意見。他表示，保險法應(yīng)該鼓勵保險資金投資多樣化，增加保險公司投資渠道，以提高保險公司盈利，對于投資方式和投資主體都應(yīng)該有明確規(guī)定，而對于各投資項目還應(yīng)該作出明確的比例限制。

    而一位保險公司人士則稱，保險法作為一項原則性的法律法規(guī)，不應(yīng)該對細節(jié)規(guī)定過細，否則將隨著市場變化很快被現(xiàn)實淘汰，監(jiān)管部門可以通過一些具體的法規(guī)法規(guī)對投資項目等作出具體規(guī)定。

    對于保險資金可投資不動產(chǎn)，東方證券保險分析師王小罡昨天稱:“這是一件好事情?！彼治稣J為，在A股市場大幅調(diào)整背景下，保險行業(yè)、保險公司都面臨很大的壓力，投資不動產(chǎn)有利于保險資金提高盈利。

    千億險資或流向不動產(chǎn)

    對于保險資金究竟多少投資不動產(chǎn)較為合理，各界看法不一。知情人士透露，目前中國平安的未來三年投資計劃中，約1000億資金將投入到另類投資，而另其類投資類型主要分三種:不動產(chǎn)投資、基礎(chǔ)設(shè)施投資以及PE（私募股權(quán)投資），三者的比例較為平均。

    這一說法記者未得到中國平安的有關(guān)證實，但這一比例似與東方證券保險分析師王小罡的模擬計算較為相似。

    王小罡昨天告訴早報記者，在其資產(chǎn)配置模擬表中，假設(shè)保險資金另類投資共占總投資的15％，另類投資包含商業(yè)地產(chǎn)、股權(quán)投資、基礎(chǔ)設(shè)施投資三種，每種都占5％，其預(yù)期投資收益率分別為8％、15％、6％。

    保險業(yè)相關(guān)人士告訴早報記者，如果按照中國平安未來三年規(guī)劃投資總額7000億元計算，按照15%的另類投資比例，其另類投資資金規(guī)模恰好為千億左右。

    另有一位保險資產(chǎn)管理業(yè)人士告訴早報記者，按照目前國外5%的不動產(chǎn)投資比例慣例來看，國內(nèi)保險企業(yè)對不動產(chǎn)的投資上限估計應(yīng)在5%。

    根據(jù)中國保監(jiān)會的統(tǒng)計，截至今年上半年末，全國保險資金運用余額為27063.3億元，以5%比例計算，險資可投入不動產(chǎn)的資金將超過1300億。

    不過，王緒瑾昨天告訴早報記者，各國的比例限制差異很大，目前日本的有關(guān)規(guī)定是不動產(chǎn)比例上限為20%，單一項目的投資比例為3%。韓國等其他亞洲國家，則又有不同規(guī)定。

    他分析認為，中國不應(yīng)該參照所謂的國際慣例，這是中國保險企業(yè)第一次涉足不動產(chǎn)，應(yīng)將比例設(shè)置低一些，以方便國內(nèi)保險企業(yè)控制風(fēng)險。

    監(jiān)管部門對可投資不動產(chǎn)也表示謹慎。本月下旬，數(shù)家保險公司幾乎在同一時間接到保監(jiān)會電話通知，要求“火速”上報公司所有房地產(chǎn)資產(chǎn)狀況，“特別是投資性資產(chǎn)”。業(yè)內(nèi)人士認為，保監(jiān)會選擇此時緊急摸底，意在“風(fēng)險防范”。

    主要流向商業(yè)地產(chǎn)

    對于保險資金可能的投資去向，一位保險資產(chǎn)管理人士不假思索地回答:“應(yīng)該是商業(yè)地產(chǎn)?！?/P>

    王小罡給出的答案也同樣是商業(yè)地產(chǎn)。他保險資金進入不動產(chǎn)主要是為了獲得租金回報，而不是炒樓。

    王小罡稱:“它可以獲得一個長期、穩(wěn)定的回報。也是一個使保險公司資產(chǎn)負債比匹配的好方式。因為通常股票的投資收益率在10％以上，但其風(fēng)險偏大。而債券的投資收益率通常在6％以下。市場希望有一個收益率在6％-10％的投資渠道，而商業(yè)地產(chǎn)就是一個好的選擇，它彌補了市場的空缺，也使得保險公司在做資產(chǎn)組合時有更多的選擇。”

    事實上，保險公司在新法出臺前，已經(jīng)展開對商業(yè)地產(chǎn)的考察。我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司控股公司副總經(jīng)理胡景暉稱，最近頻繁有幾個保險公司找其咨詢，包括內(nèi)資和外資壽險公司都在向其了解關(guān)于寫字樓、住宅市場的情況。

    胡景暉說:“我覺得挺奇怪，怎么突然之間保險公司對房地產(chǎn)這么感興趣，我看了這個東西才知道怎么回事?！?/P>

    胡景暉估計，保險資金將主要投向?qū)懽謽牵浯问且恍┐蟮纳虖B、酒店式公寓?！暗俏矣X得一開始寫字樓占的比例會比較大?！?/P>

    投資不動產(chǎn)風(fēng)險有爭議

    對于目前房價的下跌對保險資金可能遭遇的風(fēng)險，王緒瑾不以為然，他昨天告訴早報記者:“房地產(chǎn)價格現(xiàn)在根本不存在下跌，只是增速有所減緩?！?/P>

    而一位保險資產(chǎn)管理人士則告訴早報記者:“房地產(chǎn)已經(jīng)貴了?！彼J為，在目前地產(chǎn)價格不低的情況下，壽險公司由于資金規(guī)模龐大，對投資不動產(chǎn)的興趣更大，但財產(chǎn)保險公司資金規(guī)模并不算大，在目前情況下，擴大投資的沖動并不強烈。

    王小罡昨天也分析認為，對于不動產(chǎn)，壽險可多投一點，因為其資金是長期的，而財險則少投一點，因為其資金期限短。

    對于風(fēng)險控制，王小罡稱，保險公司應(yīng)該注意兩個方面:

    第一就是出價不能過高。不同的物業(yè)有不同的關(guān)注點，但普遍的觀點是要控制投資成本。因為出價高的話，其投資收益率就會低。

    第二，要具備好的、可持續(xù)的營利能力，因為它是長期投資；主要是這兩個方面。