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    新華網(wǎng)杭州８月２７日電 題：信貸聲聲緊　房價節(jié)節(jié)高——溫州樓市透視

    溫州樓市已成為一種頗受關(guān)注的“現(xiàn)象”。統(tǒng)計顯示，７月份全國７０個大中城市新建住房銷售價格同比上漲７．９％，漲幅比６月份下降１．３個百分點，其中只有４個城市的環(huán)比漲幅在１％以上，溫州赫然在列。
 
    盡管房地產(chǎn)市場調(diào)控仍在加強，但一些地方的“高房價現(xiàn)象”并未出現(xiàn)掉頭的跡象。尤其是前幾年房價漲幅已經(jīng)很大的沿海城市，樓市繼續(xù)節(jié)節(jié)攀升的奧秘何在？

    信貸緊　房價升

    今年以來，溫州市房產(chǎn)銷售面積大幅下降，但新建房屋價格仍在上升。

    統(tǒng)計表明，上半年溫州市商品房銷售額為７７．１７億元，同比減少４９．６％；商品房銷售面積９４．２９萬平方米，同比減少４８．２％。同時，全市二手房交易量明顯下降，據(jù)溫州市房產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)管理中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計，上半年鹿城區(qū)普通二手房交易３３１５套、面積２７．３５萬平方米，成交面積同比下滑２４．２１％。     

    但同時溫州市新建房屋銷售交易價格卻在節(jié)節(jié)攀升。上半年，溫州市區(qū)新上市商品住宅每平方米均價達１３４５０元，同比上升３７．９１％。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，６月份溫州新建住房銷售價格環(huán)比漲幅為１．２％，排名全國第四；９０平方米及以下新建住房銷售價格環(huán)比漲幅為１．４％，排名全國第三。

    除此之外，對房地產(chǎn)開發(fā)商有利的信息并不多。記者從溫州銀監(jiān)分局獲悉，今年以來這個市房地產(chǎn)貸款增幅明顯回落，整體資金供給下降。截至６月末，全市購房貸款余額３６７．８４億元，比年初增加１８．３７億元，同比少增１６．９６億元，增幅為５．２６％，不到去年同期增幅的一半，全年新增按揭貸款額度差不多只能滿足一手房市場的需求。

    去年下半年以來，溫州市各大銀行就紛紛著手控制個人按揭業(yè)務(wù)和房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)，包括提高貸款門檻、嚴格審查制度、減少貸款額度等。一些投資者已選擇退出房產(chǎn)投資市場，因而造成了一段時期房地產(chǎn)市場的成交低迷狀態(tài)。

    融資難 難不過供求？

    近兩年來，盡管溫州外圍城市房地產(chǎn)市場幾經(jīng)變化，但市區(qū)房價似乎并未受到外圍市場的影響。融資難，難道真“難”不過供求難嗎？

    一種觀點認為，溫州樓市之所以“堅挺”，土地投放偏少是關(guān)鍵原因。由于土地投放量偏少，住房供應(yīng)量難以跟上，多年的供求矛盾就難以解決。雖然房產(chǎn)銷售情況不樂觀，但由于今年以來房屋新開工面積持續(xù)負增長，用于房產(chǎn)開發(fā)的地塊出讓仍不到２００畝，土地短期和遠景投放目標不清晰，導致溫州樓市一直處在高位運行階段。

    也有業(yè)內(nèi)人士提出，雖然近年來溫州各商業(yè)銀行收緊了房地產(chǎn)信貸，但一些房地產(chǎn)開發(fā)商通過“花樣百出”的籌資規(guī)避了政策調(diào)控。

    其籌資方式如，一是通過聯(lián)合建筑商、材料商融取資金。開發(fā)商要求建筑商自帶資金進場，建筑商通過向材料供應(yīng)商賒銷建材的方式轉(zhuǎn)嫁資金風險，或是建筑商與材料供應(yīng)商以其他名義向銀行融取資金，通過循環(huán)“三角債”來進行樓宇開發(fā)。

    二是通過關(guān)聯(lián)企業(yè)、個人進行房產(chǎn)按揭，間接為開發(fā)商融資。開發(fā)商授意無真實買賣意愿的關(guān)聯(lián)企業(yè)、個人，以房地產(chǎn)合同價向銀行申請房產(chǎn)按揭，套取銀行信貸資金，彌補開發(fā)資金的不足。

    三是通過與建筑商勾結(jié)，虛增工程款，騙取銀行開發(fā)貸款。目前一些建筑商的幕后老板實為房地產(chǎn)開發(fā)商，在開發(fā)某些房地產(chǎn)項目時，雙方簽訂２份不同工程款價的工程合同，用虛高的工程合同向銀行申請開發(fā)貸款，增加開發(fā)資金來源。

    還樓市供求“本來面貌”

    溫州銀監(jiān)部門提出，當前尤其值得注意的是，一些開發(fā)商想方設(shè)法抬高樓面價格，向銀行轉(zhuǎn)嫁樓市風險。其表現(xiàn)一種是開發(fā)商通過銀行向員工發(fā)放委托貸款，讓員工高價買賣自己公司開發(fā)的樓盤，炒高房屋銷售價，在房價高位時向銀行申請按揭貸款，由房屋住戶向銀行以高價合同套現(xiàn)，由銀行承擔部分房市高價風險。

    另一種是由專業(yè)的房產(chǎn)投資者利用手中的現(xiàn)房，不斷在圈中人之間互相轉(zhuǎn)讓，抬高房價，再通過辦理二手房按揭，向銀行套取信貸資金，最終把房價風險轉(zhuǎn)嫁給銀行。

    有關(guān)人士提出，房地產(chǎn)開發(fā)商的種種非正常融資行為，扭曲了正常的樓市供求關(guān)系，并使相關(guān)信息失真。通過強化住房貸款信貸監(jiān)管，還樓市供求“本來面貌”已成當務(wù)之急。

    首先，要密切監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)。銀行機構(gòu)要提高對各種違規(guī)套取銀行資金行為的識別力，實行個人住房貸款“面談”制度，同時完善有關(guān)貸款審批發(fā)放程序，堵塞銀行內(nèi)部人與企業(yè)合謀欺詐的渠道。

    其次，要盡早編制土地出讓計劃，合理安排房產(chǎn)供給。建議地方政府有關(guān)職能部門盡早編制國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年度計劃，加大商品住房土地供應(yīng)力度，并有節(jié)奏地投放市場，以穩(wěn)定開發(fā)商、潛在購房人的預期，穩(wěn)定土地出讓價格和住房價格。

    第三，加強房屋交易價格監(jiān)管，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。應(yīng)通過建立科學的定價、估價管理制度，使各類房屋成交價格最大限度地接近市場實際價值，盡量規(guī)避個人住房貸款業(yè)務(wù)價格風險。此外，建立個人誠信制度及發(fā)展個人住房貸款證券化等也是防范貸款風險的有力措施。