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房地產(chǎn)“限貸”三問

2008年08月29日10:16   來源：西本資訊
摘要：

　　近日，央行聯(lián)合銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（下文簡稱《通知》），要求各家銀行嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，但對涉及節(jié)約用地、經(jīng)濟(jì)適用房的項目要給予金融支持，對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，這又是一道新的“緊箍咒”嗎？它能否扼住地產(chǎn)泡沫的命門？

　　今年上半年，伴隨緊縮貨幣政策的實(shí)施，地產(chǎn)商經(jīng)歷了“嚴(yán)冬”的考驗，此前，摩根大通一份所謂的千億經(jīng)濟(jì)刺激方案中，有關(guān)維穩(wěn)樓市股市的消息，令房地產(chǎn)獲得貨幣政策松動出現(xiàn)一絲曙光。然而日前央行、銀監(jiān)會發(fā)布的《通知》，使這絲曙光蕩然無存。

　　扼住房產(chǎn)商命門？

　　中國社科院金融研究所易憲容對記者表示，《通知》的出臺，說明政府希望以金融工具來扼住房地產(chǎn)市場泡沫的命門。這樣，既可達(dá)到中央政府節(jié)地節(jié)能的要求，也能一定程度上規(guī)避商業(yè)銀行信貸風(fēng)險。他指出，這將結(jié)束房地產(chǎn)行業(yè)“空手套白狼”的現(xiàn)象。

　　他分析指出，《通知》禁止金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放繳交土地出讓金的貸款，也就是從根本上要求房地產(chǎn)開發(fā)商必須具備一定資質(zhì)，從而提高地產(chǎn)商進(jìn)入市場的門檻。如此一來，地產(chǎn)商想利用很少的資金來滾動房地產(chǎn)開發(fā)也就不可能了。

　　另外，《通知》還對房地產(chǎn)開發(fā)商的土地信貸管理有更為細(xì)化的規(guī)定：對國土資源部門認(rèn)定的房地產(chǎn)項目超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年、完成該宗土地開發(fā)面積不足1/3或投資不足1/4的企業(yè)，應(yīng)審慎發(fā)放貸款，對閑置兩年以上的房地產(chǎn)項目，禁止發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款或以此類項目建設(shè)用地作為抵押物的各類貸款。

　　易憲容指出，這意味著商業(yè)銀行要對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款風(fēng)險進(jìn)行控制。然后，對房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)進(jìn)行審查、追蹤及評估，層層把關(guān)來保證地產(chǎn)商的資質(zhì)滿足市場的基本要求。他預(yù)言：“在此規(guī)定下，大量資質(zhì)不好的房地產(chǎn)開發(fā)商將面臨淘汰的危險。”

　　嚴(yán)管源于銀行憂慮？

　　有專家認(rèn)為，種種規(guī)定，顯示了央行正緊急調(diào)控房地產(chǎn)，避免對銀行可能帶來的沖擊。

　　“從發(fā)布《通知》的時間來看，決策層似乎更看重銀行安全，尤其在經(jīng)濟(jì)面臨下行風(fēng)險時，維護(hù)金融安全更加重要?！敝行沤ㄍ兑晃环治鰩煾嬖V記者，“同時，這也說明，樓市沒有危險到需要救市的時候?！?/P>

　　上半年，盡管央行和銀監(jiān)會對房地產(chǎn)給銀行帶來的風(fēng)險一直密切關(guān)注，但是隨著銀行中報的陸續(xù)發(fā)布，顯示房貸業(yè)務(wù)非但沒有下滑，還大幅攀升。房地產(chǎn)貸款平均增長11.34%，最快增幅高達(dá)48%。但是，由房貸引起的銀行不良貸款率卻“掉頭向下”。

　　在建行中期業(yè)績報告發(fā)布會上，相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，由房貸引起的不良貸款率沒有像此前市場預(yù)計的那樣上升，而銀行也正嚴(yán)密監(jiān)視可能出現(xiàn)的風(fēng)險，從目前來看，一切依然處于可控狀態(tài)。

　　而在昨日的中行半年業(yè)績發(fā)布會上,中行行長李禮輝也向記者表示,日前央行下發(fā)的《通知》符合宏觀調(diào)控的要求，銀行有選擇地對房貸有保有壓，是一種保護(hù)市場的行為，不至于使風(fēng)險過于集中。

　　中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇告訴記者，盡管整體房價沒有大幅下降，但成交量的持續(xù)萎縮給房地產(chǎn)帶來巨大不確定性。對銀行來說，3年前，房地產(chǎn)是塊香餑餑，誰都想啃一口，但在地產(chǎn)業(yè)基本面發(fā)生改變的情況下，控制風(fēng)險成了銀行首先需要考慮的因素。

　　“近3年來，房價持續(xù)上漲造成價格虛高，房價的確存在下調(diào)空間。如果合理回調(diào)房價，地產(chǎn)商通過交易量上升來釋放風(fēng)險，這對房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展將起到積極作用?！惫镉抡f。

　　加息才是硬道理？

　　對于央行此舉，也有市場人士并不看好。玫瑰石顧問公司董事謝國忠在接受記者采訪時說：“除了加息，設(shè)其他的門檻都是沒有用的，這只會使早應(yīng)該回歸的房地產(chǎn)市場一拖再拖，最后被拖垮的還是銀行。”

　　他指出，中國的房地產(chǎn)市場從一開始就不是靠常規(guī)發(fā)展起來的?！爸灰玫疥P(guān)系，就能拿到貸款、就能拿到地，為了賺更多的錢，房地產(chǎn)企業(yè)攤子一個比一個鋪得大?！彼?，在貸款方面設(shè)立加息之外的門檻都是無濟(jì)于事的，之前的貸款規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大就是很好的例證。

　　因此，他堅持認(rèn)為，要治理房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫，必須加息，加息對于每個企業(yè)都是公平的，不會因為某個房地產(chǎn)商有特殊關(guān)系而從其他通道得到貸款，任何一個房地產(chǎn)要想獲得貸款都要承擔(dān)巨大的成本，這樣才能真正擠掉房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫?！?國際金融報 》

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