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　　降價(jià)再引退房

　　“你家附近有萬科的樓盤嗎？”這已經(jīng)成為了最近房地產(chǎn)圈內(nèi)互相打招呼時(shí)最流行的說法。一個(gè)星期以來，萬科在上海的8個(gè)樓盤集體降價(jià)，成為了8月份黯淡樓市的最大亮點(diǎn)，又同時(shí)點(diǎn)燃了樓市“金九銀十”的戰(zhàn)火。

　　打著中秋促銷的名頭，此次萬科在上海在售的8個(gè)樓盤均參加了促銷，包括金色雅筑、花園小城、白馬花園、金色里程、燕南園、萬科深藍(lán)、四季花城和金色城市。據(jù)悉，從8月底至9月中旬（8月30日-9月14日）將統(tǒng)一進(jìn)行促銷活動(dòng)，最高的優(yōu)惠有可達(dá)到八折，其中，最為引人注目的是三林樓盤金色雅筑。

　　曾經(jīng)一手把上海三林地區(qū)房價(jià)拔高的萬科，這次又在三林地區(qū)大幅降價(jià)。萬科的金色雅筑在7月25日以降低裝修標(biāo)準(zhǔn)為由降了10萬元之后，8月16日又通過代理商易居的促銷再降10萬元。本次促銷在前兩次降價(jià)的基礎(chǔ)上，購房者在活動(dòng)期間還可享受總價(jià)10萬元的優(yōu)惠，這個(gè)價(jià)格較該樓盤前期價(jià)格已經(jīng)打了八折。據(jù)悉，最便宜的一套房源，總價(jià)105萬元，折合只有1.16萬元/平方米左右。8月29日、30日兩天的成交均價(jià)都低于1.4萬元/平方米。與1.8萬元/平方米的最初定價(jià)相比降價(jià)１５％－２０％。

　　這引起了在今年5月份左右金色雅筑以均價(jià)1.8萬元/平方米購入樓盤的購房者的不滿，諸多業(yè)主在售樓處表示要求退房，上海再次出現(xiàn)退房潮。萬科方面，起初以調(diào)低裝修標(biāo)準(zhǔn)作為理由，繼而表示，此次促銷為中秋促銷活動(dòng)，并非降價(jià)。事實(shí)上，購房者紛紛質(zhì)疑，其降價(jià)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于裝修標(biāo)準(zhǔn)。而今年年初萬科在新年特賣會(huì)上，萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人曾經(jīng)對(duì)記者明確表示，今年不會(huì)再有這樣的促銷活動(dòng)了。言猶在耳。

　　此外，萬科在三林板塊的另一樓盤萬科新里程創(chuàng)下最大優(yōu)惠幅度。上周末，萬科新里程的一套成交房，成交價(jià)格僅為11723元/平方米，相比于最后一批開盤銷售均價(jià)1.8萬元/平方米低了將近35%，成為萬科甚至是上海今年以來降價(jià)幅度最大的一套成交新房。而據(jù)周邊一家中介公司的銷售人員回憶，2006年，三林地區(qū)的商品房房價(jià)不過在7000-8000元/平方米左右，而在萬科新里程開盤后，房價(jià)一路拉升至現(xiàn)在的1.8萬元/平方米，同時(shí)帶動(dòng)整個(gè)三林地區(qū)房價(jià)成為上海上漲最快的地區(qū)之一，“如果說三林地區(qū)房價(jià)有泡沫，那么萬科難辭其咎”。曾經(jīng)，萬科的樓盤是每個(gè)地區(qū)房價(jià)的領(lǐng)漲者，如今，又扮演起了領(lǐng)跌的角色。

　　資金繼續(xù)困擾

　　雖然萬科方面不斷公開表示：公司并沒有資金問題，然而，種種跡象顯示，事實(shí)并非如此。

　　上周六，萬科發(fā)布公告稱，將于9月5日以平價(jià)發(fā)行總額不超過59億元的公司債券。據(jù)悉，萬科本次公司債分為有擔(dān)保和無擔(dān)保兩個(gè)品種，有擔(dān)保債券信用等級(jí)為AAA，無擔(dān)保債券信用等級(jí)為AA+。這是迄今為止房地產(chǎn)行業(yè)中信用級(jí)別最高的債券評(píng)級(jí)。根據(jù)發(fā)行公告，本次萬科債券募集資金中的15億元擬用于償還公司1年內(nèi)到期的長期借款及短期借款，剩余資金將用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。

　　萬科中期業(yè)績顯示：2008年上半年公司實(shí)現(xiàn)收入172.6億元，增長55%，歸屬于上市公司股東的凈利潤為20.6億元，僅增長24%，每股收益為0.187元，比光大證券之前預(yù)測(cè)的0.210元低了11%。光大證券分析師認(rèn)為，導(dǎo)致萬科上半年利潤增幅低于收入增幅的原因主要是毛利率下降，上半年公司毛利率不僅比去年同期下降了4.5%，而且還低于2007年全年42%的毛利率水平?！耙话銇碚f，一季度的結(jié)算毛利率往往是全年最高的，萬科上半年毛利率水平下降，意味著公司今年全年的利潤率水平也將出現(xiàn)明顯的下降。”

　　為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)困局，上半年萬科的新開工面積較年初計(jì)劃的新開工面積減少了165萬平方米,竣工面積減少103萬平方米。此外,萬科手上掌握著153億元的現(xiàn)金，雖然相對(duì)其他開發(fā)商來說顯得比較寬裕，但半年報(bào)同時(shí)顯示，萬科在一年內(nèi)需償還的債務(wù)近150億元。分析師指出，考慮到萬科上半年有4個(gè)月銷售金額和面積是環(huán)比下降的，下半年該趨勢(shì)持續(xù)的可能性仍然較大，下半年的銷售壓力不容忽視。

　　金九銀十何在

　　佑威房地產(chǎn)研究中心的最新報(bào)告顯示，8月一手商品房（剔除動(dòng)遷配套房，下同）的供應(yīng)量為100.62萬平方米，環(huán)比減少41.8%,同比供應(yīng)也減少了34.4%；成交83.17萬平方米,環(huán)比下滑17.7%,同比減少了67.8%。平均成交價(jià)格為13368元/平方米,環(huán)比回升5.3%,比去年同期則上漲了25.8%。

　　其中,一手商品住宅的新增供應(yīng)量為73.83萬平方米,環(huán)比供應(yīng)減少42.3%,同比也減少了21.1%；成交量為65.02萬平方米,環(huán)比下滑10.9%，為近6個(gè)月來新低，不足去年同期成交量的三成，可見今年8月樓市之低迷。平均成交價(jià)格為1.36萬元/平方米，環(huán)比回升6.2%，同比上漲29.2%。一手商品住宅的供需比從上月的1.75下降到8月的1.14，為近4個(gè)月來新低，表明樓市供過于求的矛盾在7月達(dá)到最高峰后，開始有所緩解。

　　在經(jīng)歷了七八月份樓市的慣常低迷以后，九十月份向來是開發(fā)商必爭的商機(jī)。據(jù)佑威房地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)在網(wǎng)上房地產(chǎn)公示即將上市的房源就多達(dá)73批，其中僅浦東一區(qū)就有11批房源之多?？梢灶A(yù)見，“金九銀十”期間，各開發(fā)商間的銷售競(jìng)爭會(huì)更加劇烈?！秶H金融報(bào)》