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    （來源于FT中文）始于次貸的危機現(xiàn)在蔓延到了信貸、股票和大宗商品市場，而且還拖垮了歐美的銀行，全球的金融中心都為另外一種后果做好了準(zhǔn)備——這次是優(yōu)質(zhì)住宅市場。

    金融中心抵擋不了金融風(fēng)暴

    要估量長遠影響為時尚早，分析師警告說每個城市的反應(yīng)都會不同，但有趣的是，位于中心地區(qū)的高端住宅和公寓銷售正在放緩，價格停止上漲，乃至出現(xiàn)下滑。從倫敦到紐約，從蘇黎世到新加坡，各地的房地產(chǎn)中介都表示，過去幾周的金融動蕩令房價雪上加霜。

    “他們說，華爾街一打噴嚏，全球的其他金融市場就感冒，”香港豪華公寓專家丹尼·梁(Danny C.Y. Leung)表示，“我們在房地產(chǎn)市場看到了類似的現(xiàn)象，特別是豪華房產(chǎn)的銷售。”

    從歷史上看，金融中心比大多地方都能更好地抵御經(jīng)濟風(fēng)暴，因為金融中心往往都是媒體、文化和旅游中心。但是，幾乎可以說，無論以哪種標(biāo)準(zhǔn)來看，現(xiàn)在都是非常時期?！叭藗儝伿圩C券的規(guī)模前所未有，一系列的銀行破產(chǎn)令人震驚，”日內(nèi)瓦國際研究所(Graduate Institute in Geneva)經(jīng)濟學(xué)教授查爾斯·韋普洛茲(Charles Wyplosz)說，“我們幾乎肯定會看到這些因素影響房產(chǎn)銷售和投資，特別是在富裕人群當(dāng)中?！?/P>

    兩間歷史悠久的華爾街機構(gòu)貝爾斯登(Bear Stearns)和雷曼兄弟(Lehman Brothers)相繼破產(chǎn)后，剩下的銀行也將面臨勒緊褲腰帶的日子，而紐約市的經(jīng)紀商也許最為憂慮。Miller Samuel的資深地產(chǎn)評估師喬納森·米勒(Jonathan Miller)表示，多年來，市場都頗有彈性，但目前正趨于低迷，第三季度銷售量相比2007年下降了24%。據(jù)Prudential Douglas Elliman公司稱，曼哈頓公寓第三季的平均售價是150萬美元，比2007年要高，但比第一季度170萬美元的平均價格有所下跌。新建公寓的價格開始下降，同比下跌了1.5%。據(jù)房產(chǎn)代理Corcoran Group表示，與此同時，放盤飆升至1萬多個。而且米勒悲觀地指出，銀行業(yè)危機的全面沖擊尚未在數(shù)據(jù)中顯現(xiàn)。

    許多在市場上萎縮的房產(chǎn)都位于較難獲得銀行貸款的鄰近地區(qū)。這些房子在建造的的時候，投機性投資還似乎是不錯的主意。在近期竣工的57層高樓20 Exchange Place，銷售的萎靡迫使開發(fā)商將樓面作為出租公寓而非產(chǎn)權(quán)公寓來推銷。公司還免除了經(jīng)紀費用、押金和首月房租，以此來討好租戶。“隨著市場萎縮，開發(fā)商正受到擠壓，迫使他們想盡一切辦法來填滿單位，”米勒表示。

    房產(chǎn)市場觀望情緒濃厚

    紐約市房價最高地區(qū)的個別轉(zhuǎn)售賣家，過去幾個星期開始有些戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢了。Warburg Realty Partnership經(jīng)紀人尤金尼婭·?？怂刮炙?Eugenia Foxworth)表示，客戶已經(jīng)減少了對她在上東區(qū)18個高級樓盤的詢價。其他幾個客戶還把他們的住宅從市場上退了出來，希望能安全渡過經(jīng)濟滑坡時期?！霸谀壳暗那闆r下，頂級房產(chǎn)市場會變得比較黯淡，”她說，“買家和賣家都在觀望，直到他們確信市場將會反彈態(tài)度才會改變?！?/P>

    梁表示，亞洲金融之都的情況也是如此。對利率上調(diào)、失業(yè)率上升和經(jīng)濟放緩的恐懼，促使分析師預(yù)測香港住房價格將在第四季度下跌10%以上。據(jù)萊坊(Knight Frank)的數(shù)據(jù)顯示，交易量相比去年11月的水平下降了60%，雖然山頂最豪華的房產(chǎn)價格8月份同比仍然上漲，達到了每平方英尺24,700港幣，但現(xiàn)在每月都會下跌一點。與此同時，房租也大幅下降——半山的一個樓盤下降了15%。據(jù)中原地產(chǎn)(Centaline Property Agency)的調(diào)查顯示，今后半年里預(yù)期將有數(shù)以千計的房產(chǎn)中介離開這個行業(yè)。

    經(jīng)過10年的繁榮之后，倫敦市場現(xiàn)在也舉步維艱，在危機襲擊了倫敦金融城和金絲雀碼頭后情況愈發(fā)惡化。管理咨詢公司合益集團(Hay Group)的預(yù)測顯示，預(yù)計英國的金融和商務(wù)服務(wù)公司今年到明年4月將裁掉11萬個崗位，而那些保住了飯碗的員工會發(fā)現(xiàn)自己的獎金大幅縮水。

    結(jié)果，房產(chǎn)分析師預(yù)測，房產(chǎn)價格會從其巔峰時的水平暴跌至少20-25%。買家在臨簽合同之前壓價，要求高達30%折扣的現(xiàn)象會日益普遍。即便是肯辛頓、切爾西、富勒姆和圣約翰伍德等高檔區(qū)域的房產(chǎn)中介也表示，業(yè)務(wù)出現(xiàn)了大幅下降。

    “我們9月時有超過2500人次看房，看房量很大，但現(xiàn)在多數(shù)人不出手，只是觀望，”房產(chǎn)經(jīng)紀公司第一太平戴維斯(Savills)的總監(jiān)林賽·卡希爾(Lindsay Cuthill)表示。本周，他收到了富勒姆一處房產(chǎn)300萬英鎊的“不錯報價”，但這比賣主要價低了25萬英鎊，而且總體來看，他說，“100萬到300萬英鎊的市場——針對投資銀行家的市場——還在捂盤”。

    第一太平戴維斯研究部的數(shù)據(jù)顯示，價值500萬至1000萬英鎊的住宅成交量也在下降——今年前三季度比2007年下降了三分之一——而倫敦中心區(qū)受歡迎街區(qū)的平均價格今年也下跌了12.1%。甚至那些因俄羅斯和中東億萬富翁買家而繁榮的所謂超優(yōu)質(zhì)市場，也在出現(xiàn)一些“早期裂縫”，第三季度價格下跌了1.8%。

    萊坊的伊麗莎·雷(Eliza Leigh)所描述的情況也類似:“金融危機意味著我們正在進入持久的緩慢增長期，而且我們一點也不知道會持續(xù)多久。”

    雷曼破產(chǎn)的那個星期，她接待了一位買家，這位買家以市場動蕩為由，拿到了肯辛頓一套290萬英鎊公寓的折扣價?！八裾裼修o地說整個金融狀況發(fā)生了改變，我認為在市場情況如此危險之時，如果賣家無法找到另一位可靠的買家，他們會極為擔(dān)憂。”

    預(yù)測紐約、香港或倫敦地產(chǎn)市場今后數(shù)月的表現(xiàn)，也許是博傻游戲。正如第一太平戴維斯的喬納森·休伊特(Jonathan Hewlett)所說:“我們在和未知數(shù)打交道。”

    但卡希爾則聽天由命?！吧蟼€星期我和摩根士丹利(Morgan Stanley)的一名客戶出去看房，同行的還有他懷孕的妻子。他說:‘如果我的銀行還在，我還有工作，我還有獎金，我們還是會買房子。'目前，人們也只好停下生活腳步?！?/P>

    連帶效應(yīng):憂慮情緒蔓延全球各地

    二級金融中心也感到了一絲寒意。這里我們快速瀏覽一下四個不同市場的情況。

    迪拜

    由于貸款人嚴格控制資金，海灣地區(qū)的商業(yè)中心迪拜的建設(shè)熱潮正在漸漸冷卻。經(jīng)營高端地產(chǎn)市場的房產(chǎn)中介現(xiàn)在擔(dān)心，隨著銀行加大獲得按揭的難度，富裕的歐洲人和亞洲人抑制購房欲望，投資會因此萎縮。

    “個人削減房地產(chǎn)投資并不令人感到意外。我們或許可以預(yù)計，這種情況會持續(xù)下去，直到股市企穩(wěn)為止，”迪拜地產(chǎn)集團(Dubai Properties Group)的簡·達布洛瓦(Jan Dabrowa)表示。

    到目前為止，這個酋長國內(nèi)的銷售和租賃價格都依舊穩(wěn)定。但是，假如西方國家的金融危機惡化，人們普遍預(yù)測價格將開始下跌。

    莫斯科

    在俄羅斯首都，富有的政治寡頭長久以來一直支撐著高端房地產(chǎn)市場。但中介們現(xiàn)在開始緊張了。俄羅斯股票市場6月以來出現(xiàn)了暴跌，8月盧布遭遇了9年多來最大單月跌幅。

    想要成為億萬富翁的人，都忙于應(yīng)對各自工作上的擔(dān)憂，而無暇考慮置業(yè)。然而，即便開發(fā)商取消項目，新住房單位的供應(yīng)還在持續(xù)增長，9月增長了2.1%，約2.74萬個單位，還有許多新的高端公寓仍然要開盤。

    莫斯科的萊坊房產(chǎn)中介納吉婭·拉迪什威利(Natia Ratishvili)手上有近一打定價超過400萬美元的房產(chǎn)。她說，過去幾星期的詢問數(shù)量顯著下降。

    “一位買家同意了對一套860萬美元的公寓出價，然后由于股市開始下跌又退出了，”她說，“他真的驚慌失措了，最后一秒鐘變卦，這種行為我們開始見得越來越多了?！?/P>

    新加坡

    這座城市國家的不安，已經(jīng)從中低端市場蔓延到豪宅地區(qū)的高層公寓和高檔社區(qū)，經(jīng)紀人表示。據(jù)新加坡房產(chǎn)中介協(xié)會編制的數(shù)據(jù)顯示，價值在300萬美元或以上的房產(chǎn)價格（豪華住宅市場），過去幾周就下降了1020%。

    “金融行業(yè)及其相關(guān)工作崗位，是房產(chǎn)市場至關(guān)重要的部分，”巴克萊資本(Barclays Capital)的經(jīng)濟學(xué)家梁偉豪(Leong Wai Ho，音譯)表示，“在目前的經(jīng)濟環(huán)境下，住宅價格未來兩年可能會下降30%?！?/P>

    蘇黎世

    這座瑞士城市家產(chǎn)雄厚，是瑞銀集團(UBS)的總部所在地，瑞銀是遭信貸緊縮打擊最嚴重的歐洲銀行之一，現(xiàn)在蘇黎世的憂郁情緒也在與日俱增。

    在Küsnacht（受金融高管歡迎的郊區(qū)）工作的房產(chǎn)中介阿德里安·布拉齊(Adrian Bratschi)說，過去兩周，有近6名客戶已經(jīng)把他們的樓盤從市場里撤了下來?！耙恍┤擞行┖ε?，即便危機并沒有直接影響到他們，”他說。