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    之前散兵游勇式的 “溫州炒房團(tuán)”，如今已在一片弱市中沉寂，繼而代之的是“資本＋機(jī)構(gòu)＋專業(yè)”新型投資方式。

　　本月10日，溫州大型房產(chǎn)中介天浩置業(yè)總經(jīng)理王珍楠透露，在一些開發(fā)商資金陷入極度危機(jī)時(shí)，由炒房資金、民間借貸、實(shí)業(yè)資金等組成的溫州資本，正以“超低折扣價(jià)”抄底全國各地樓盤。

　　超低折扣價(jià)

　　一位不愿具名的溫州資深房產(chǎn)人士說，今年下半年以來，一些開發(fā)商資金更加緊張，他們從上海、北京、徐州、太原等地來到溫州，尋求民間資金支持。

　　其中一些開發(fā)商資金鏈已瀕臨崩潰，到了“口干喝鹵水”的時(shí)候，他們只能和溫州民間放貸人聯(lián)系，希望在短期內(nèi)獲得幾千萬元甚至上億元的資金補(bǔ)充。

　　在這時(shí)，資金實(shí)力比較雄厚，或有投融資平臺(tái)的溫州放貸人，在房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)助下，開始研究開發(fā)商的資金、項(xiàng)目狀況。在“可觀回報(bào)”的前提下，放貸人以月息4%至6%放給開發(fā)商，抵押物自然為開發(fā)項(xiàng)目。

　　以一個(gè)開盤價(jià)為10000元/平方米、總價(jià)為2億元的開發(fā)樓盤為例，為拿到1億元的半年期貸款，已失去“議價(jià)能力”的開發(fā)商，只好答應(yīng)放貸人月利率5%、房價(jià)5折銷售的要求。

　　在名義上，該樓盤以10000元/平方米的價(jià)格賣給了放貸人。于是，放貸人在親戚、朋友之間收集身份證，并與之簽訂一個(gè)形式上的“代購協(xié)議”，給予親朋一定數(shù)額的紅包，順利通過了有關(guān)部門的登記銷售。而實(shí)際上，開發(fā)商則以5000元/平方米的價(jià)格“抵押”了該項(xiàng)目。

　　在6個(gè)月期限內(nèi)，開發(fā)商如期付息，放貸人坐收每月5%的月息回報(bào)；一旦不能如期付息，放貸人實(shí)際買到5000元/平方米超低折扣房。即使到期時(shí)，房價(jià)跌至8000元/平方米，那么放貸人仍有3000元/平方米的市場差價(jià)。

　　王珍楠說，在房產(chǎn)投資一片低迷下，半年30%的放貸回報(bào)已經(jīng)非?？捎^，放貸人也希望開發(fā)商到期履約回購。但關(guān)鍵是，拿了高利貸的開發(fā)商，無疑等同于吸食毒品，資金鏈往往都會(huì)崩盤，放貸人就成了房屋買主。

　　即便這樣，回報(bào)率也是非常可觀的，房價(jià)加上利息仍低于市場價(jià)8000元/平方米。王珍楠認(rèn)為，房價(jià)居高不下，是房子難賣的主要原因，一旦低于市場價(jià)很多，還是有很多人來搶購的，所以放貸人不怕房子賣不出去。

　　上述資深人士透露，今年他已參與 “抄底”上海等地的幾個(gè)樓盤，徐州、太原等地幾個(gè)樓盤也在洽談中，“其中高出的法定利息部分，已經(jīng)作價(jià)到放貸額里，一切都符合法律規(guī)定，交易還是比較安全的。除非樓市崩盤，但這幾乎不可能?！?/P>

　　為何在溫州

　　這位資深人士透露，一些溫州放貸人已主動(dòng)出擊，在各地尋找這種投資機(jī)會(huì)?！邦A(yù)計(jì)明年，開發(fā)商資金仍將趨緊，屆時(shí)溫州資本將會(huì)全力殺入。

　　“確有其事?！敝袊准宜饺隋X莊主人、溫州方興擔(dān)保有限公司董事長方培林也證實(shí)，一些擔(dān)保、投資公司正在“抄底”房價(jià)，但至于有多少公司、多少資金參與、已操作多少項(xiàng)目，“這是一個(gè)難以統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)?！?/P>

　　該資深人士說，他今年參與了上海黃浦區(qū)某樓盤的操作，開盤價(jià)在18000元/平方米左右，折扣價(jià)后只有9000元/平方米。“這個(gè)放貸人在3天之內(nèi)，就籌集到了1億元，解決了開發(fā)商資金危機(jī)。如果開發(fā)商自己售房，即使推出影響最差的低折扣，也不一定達(dá)成迅速回籠資金要求?！?/P>

　　“議價(jià)能力非常強(qiáng)?！痹谠撡Y深人士看來，具體的折扣視項(xiàng)目而定，一般來說，北京、上海等大中型城市的項(xiàng)目為5-7折；一些地級(jí)市項(xiàng)目則只有4折以下。

　　在該人士看來，北京、深圳、濟(jì)南等地出現(xiàn)的“萬人購房團(tuán)”，因眾口難調(diào)、實(shí)力參差不齊，實(shí)質(zhì)只是一群“紙老虎”。而由“資本＋機(jī)構(gòu)＋專業(yè)”組成的溫州投資團(tuán)隊(duì)才是“真老虎”，他們團(tuán)結(jié)、資金實(shí)力強(qiáng)、操作靈活。

　　“這里有炒房團(tuán)的蹤跡?！碧旌浦脴I(yè)總經(jīng)理王珍楠認(rèn)為。

　　2005年以前，他們和成千上萬的溫州購房者一樣，在全國各地投資房產(chǎn)，并在房價(jià)高漲中賺的盆滿缽滿。

　　2005年之后，在宏觀調(diào)控下，其中一些投資者開始回籠炒房資金，創(chuàng)辦擔(dān)保、投資等中介公司，其中一些公司業(yè)務(wù)超出了規(guī)定范圍，聚集社會(huì)閑散資金，然后高利息貸給中小企業(yè)。期間，一些實(shí)業(yè)資本、民間游資也紛紛加入高利貸，在獲得高額利息同時(shí)，也在關(guān)注一些實(shí)物投資。

　　截至2007年10月末，溫州市共有各類擔(dān)保公司246家，比年初增加123家，其中在市經(jīng)貿(mào)委備案的僅50家。上述資深人士說，包括數(shù)量眾多的投資、咨詢等中介公司，以及散落在民間的投資群體，預(yù)計(jì)這數(shù)量非常大。

　　在2007年房價(jià)高漲中，這些溫州投資者也在投資房產(chǎn)，并扮演著重要的角色。在今年9月以來，銀行信貸力度加大，民間利率面臨下降，這時(shí)投資者抄底房價(jià)的意愿在增強(qiáng)。（經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)）