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萬科：9000億元保障性住房沖擊在所難免

2008年11月29日06:54   來源：西本資訊
摘要：

    未來3年政府9000億元對保障性住房的投入，是拉動本輪經(jīng)濟相當(dāng)重要的組成部分，而對于房地產(chǎn)市場而言無疑是一枚重磅炸彈?；诋?dāng)前房地產(chǎn)低迷的市場，開發(fā)商普遍擔(dān)心保障性用房的投入將進一步抑制房價，令現(xiàn)有待售、在建樓盤銷售更趨低迷。

　　與大多數(shù)開發(fā)商普遍的悲觀相比，萬科（000002.SZ，證券簡稱：萬科A）的反應(yīng)顯得審慎、積極。萬科執(zhí)行副總裁肖莉表示：“長遠來看，住房保障的落實有助于社會和諧，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。短期來看，加大保障性住房的建設(shè)力度有助于穩(wěn)定經(jīng)濟、增強對宏觀經(jīng)濟的信心，這對房地產(chǎn)行業(yè)也將起到積極的作用?！?

　　同時，肖莉認(rèn)為，保障性住房項目主要針對現(xiàn)階段商品房市場難以涵蓋的低收入住房困難家庭群體。同樣作為住房供應(yīng)的兩大組成部分，保障性住房和商品住房之間是分工互補的關(guān)系，而不是相互競爭的關(guān)系。

　　除了對政策持有積極反應(yīng)之外，萬科也希望能在到保障性用房的開發(fā)建設(shè)中尋找機會。

　　肖莉表示：“萬科此前也曾主動參與城市低收入家庭住宅項目和限價房項目的建設(shè)，積累了一些經(jīng)驗。如果存在合適的項目，萬科在兼顧股東利益的情況下，非常愿意參與保障性住宅的開發(fā)。”

　　盡管萬科對9000億元保障性住宅投入持積極支持的態(tài)度，但是，未來隨著如此巨額投資的實施，市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的劇變，將對全行業(yè)，包括萬科產(chǎn)生不可低估的沖擊。

　　深圳多家開發(fā)商對記者表示，他們相當(dāng)擔(dān)心如此巨額的保障性住宅投資計劃在短期內(nèi)進一步加劇購房者的觀望情緒，使本已低迷的市場更加低迷，同時，保障性住宅的供應(yīng)將極大改變國內(nèi)房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，從而大大拉低本已不斷走低的房價。

　　有開發(fā)商表示，即便可以參與到經(jīng)濟適用房的開發(fā)中去，但是，由于政府規(guī)定經(jīng)濟適用房只能賺取3％的利潤，這顯然對于習(xí)慣了高利潤的開發(fā)商而言，是一個難以接受的現(xiàn)實。

　　一家深圳的開發(fā)商表示，政府的政策既定，那么，開發(fā)商要尋求更好的生存空間，只有兩條路，一是，不斷提高運營管理水平，控制成本，使商品房供應(yīng)價格控制在市場可接受范圍內(nèi)，另外一條路就是走差異化路線，做好、做精中高端產(chǎn)品，將客戶群鎖定相對富裕階層。

　　而當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)面對已出臺的保障性住宅巨額投資的政策，清理庫存、降低成本成為當(dāng)務(wù)之急。

　　對于萬科而言，這一方面的壓力也不小。截至今年9月底，萬科存貨874億元，其中有約337.9億元的已銷售資源尚未竣工結(jié)算，有超過340億元的未銷售存貨，其中現(xiàn)房庫存50.1億元。也就是說，第四季度、明年，萬科也有相當(dāng)數(shù)量的待售樓盤亟待銷售。而萬科已經(jīng)是同行業(yè)中存貨壓力相對較小的公司，萬科于去年第四季度就開始率先降價促銷，銷售速度領(lǐng)先于市場上其他公司。

　　為此，萬科采取的措施是削減開工量，同時不斷拉低土地儲備成本。萬科在今年中報中披露大幅縮減開工、竣工面積，顯然是出于對后期迅速、順利實現(xiàn)銷售的擔(dān)憂。根據(jù)今年中報，萬科披露其年度開工面積由848萬平方米調(diào)減至683萬平方米，縮減幅度為19％，竣工面積由689萬平方米調(diào)減至586萬平方米，縮減幅度為15％。

　　同時，萬科也在不斷攤低其地價。2006年，萬科每平方米地價的平均成本約1860多元。2007年，萬科平均地價隨房價暴漲至約3580元。今年1~6月，萬科新增土地平均成本已降至2155元。（投資者報）

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