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《財經(jīng)》記者 張映光

    房地產(chǎn)市場即將大洗牌的時刻，地方政府肩負監(jiān)督市場的職責(zé)，但若以此為借口管控價格，卻有悖市場規(guī)則

    【《財經(jīng)網(wǎng)》專稿/記者 張映光】有一種觀點認為，房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)“綁架”了嚴重依賴“土地財政”的地方政府，當房地產(chǎn)市場出現(xiàn)嚴重下滑之時，財政收入銳減的地方政府自然要出手救市。如今，一些救市心切的地方政府，反而要“綁架”開發(fā)商了。他們似乎比開發(fā)商還懼怕房子降價。

    12月11日，南京江寧區(qū)房管局局長周久耕在江寧樓市的“年終總結(jié)”上表示，“為防止爛尾樓等一系列連鎖反應(yīng)的出現(xiàn)，房管部門將查處惡意降價樓盤?！苯归_發(fā)商低于成本價銷售房屋。

    不久前，保利、新湖中寶、萬達、華潤等22家開發(fā)商在沈陽市組成不降價聯(lián)盟，承諾一年內(nèi)不降價。同時，鐵西區(qū)區(qū)長李松林表示：區(qū)政府將先期預(yù)存500萬元，對參加聯(lián)盟承諾不降價的開發(fā)商因此造成的損失給予賠償。

    一位業(yè)內(nèi)人士向《財經(jīng)》記者透露，由于萬科一直未承諾不降價，沈陽市政府一高層領(lǐng)導(dǎo)，甚至將萬科一名高管訓(xùn)斥了一通，并揚言“萬科若敢降價，后果自負?！?/P>

    盡管，萬科總裁郁亮在不久前接受《財經(jīng)》記者專訪時，并未正面回應(yīng)這一傳聞。但是，他明確表示，萬科絕對不會加入“不降價聯(lián)盟”。因為，這是違背市場規(guī)則的。

    一位住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官員（下稱建設(shè)部）在接受《財經(jīng)》記者采訪時，表示沈陽官員的這一言論極不負責(zé)任，簡直“難以置信”。雖然，他進一步解釋了持此言論的地方官員，也許有他們的“充足”理由。

    據(jù)他介紹，沈陽市政府的一些官員認為，沈陽市的房地產(chǎn)市場正處于上升期，不存在嚴重泡沫。沈陽市建委數(shù)據(jù)顯示，2007年沈陽房價同比上漲4.97%，其中商品房銷售均價為3565元/平方米，比2006年漲了145元/平方米。其房價水平與房價漲幅與其他省會城市相比，顯得比較合理。而彼時，中央政府出臺的“一刀切”的宏觀調(diào)控政策，嚴重抑制了這個正在成長的市場。如今，北京、上海、廣州等一線城市房地產(chǎn)泡沫的破碎，則再度殃及了這個方興未艾的新興地產(chǎn)市場。于是，此時地方政府如何刺激市場，都不過分。

    今年9月，中央政府在調(diào)整房地產(chǎn)宏觀政策之前，即已確立了“因地制宜”的方針。允許地方政府根據(jù)各自情況，出臺“救市”政策。全國共有20多個省會城市及地級市，先后出臺“救市”政策，尺度也越來越寬松。

    南京是最早出臺救市政策的東部重點城市。盡管與沈陽不同，南京房價近年一直在高位徘徊。但是，南京市江寧區(qū)則屬剛剛發(fā)展起來的新城區(qū)，其房屋均價尚遠低于中心城區(qū)。這與沈陽鐵西區(qū)情況相似。房地產(chǎn)市場尚處初級階段，大概是上述兩位區(qū)長，對開發(fā)商降價持如此激進態(tài)度的原因之一。

    不過，這一原因的背后，恐怕還有更多不敢明言，卻已是盡人皆知的原因，令地方政府懼怕開發(fā)商降價。

    首先，不同的開發(fā)商因資金實力及拿地成本的不同，對降價的承受能力不同。其降價策略也不盡相同。如果開發(fā)商拿地成本較低，利潤空間較大，其通過大幅降價促銷，回籠資金的空間也就更大。但是，其率先降價，自然導(dǎo)致同一地區(qū)，拿地成本較高的開發(fā)商的銷售和開發(fā)壓力。這些開發(fā)商可能會將這一壓力轉(zhuǎn)嫁給地方政府。

    另一方面，房價下跌，將帶動土地價格下跌，甚至再低的地價也無人問津，土地頻頻流拍。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年流拍土地已達6000萬平方米，合規(guī)劃建筑面積達1億平方米，流拍金額以底價計算，已達1800億元。地方政府的土地出讓收入銳減。同時，房價下跌自然也令地方政府稅收下降，財政收入減少。

    此外，即使土地以低價成交，那些在去年拿下天價地的開發(fā)商，也會因為房價、地價下跌，繼續(xù)開發(fā)幾無利潤，而要求退地。一些背景深厚的大開發(fā)商，甚至可以采取非常規(guī)的手段達成退地的目的。而這些土地一旦退回給政府，則很難處理。

    最后，地方政府確實擔(dān)憂，房價持續(xù)下跌所引發(fā)的社會問題。

    南京市江寧區(qū)政府的一位官員在接受《財經(jīng)》記者采訪時，即表示禁止開發(fā)商低于成本價銷售房屋的主要目的，是防范一些資金鏈即將斷裂的開發(fā)商，以惡意銷售的方式，回籠資金。這樣的樓盤一旦爛尾，后果嚴重。

    在房地產(chǎn)市場即將出現(xiàn)大洗牌的時候，政府肩負著監(jiān)督市場的職責(zé)，無可厚非。但是，以此為借口，管控價格，卻有悖市場規(guī)則。

    首先，開發(fā)商低于成本價銷售房屋，并不一定意味著，這是惡意銷售。例如，萬科在今年三季報中，公布了五個項目可能出現(xiàn)虧損。即因去年土地價格過高，今年房價下降，將不得不以低于成本價的價格銷售。同樣，一些開發(fā)商可能確實迫于資金壓力，以比周邊樓盤都低的價格，甚至低于成本價的價格開盤，這都是一種正常的市場行為，并不意味著這些低于成本價銷售的樓盤就會爛尾。樓盤是否爛尾與其銷售價格并無直接關(guān)系。

    其次，政府監(jiān)控惡意銷售，關(guān)鍵在于對開發(fā)商的預(yù)售款形成監(jiān)管，而非管控價格。那些確實可能存在破產(chǎn)風(fēng)險的開發(fā)商，所銷售的房屋不一定便低于成本價，但其仍可能因資金斷裂，致使樓盤爛尾。簡單的給價格劃一條線，并不能杜絕風(fēng)險，也很難根據(jù)價格，即判斷開發(fā)商是不是惡意銷售。

    防范風(fēng)險的關(guān)鍵要對開發(fā)商的預(yù)售款，采取收支兩條線的管理。在房屋未竣工前，開發(fā)商不得隨意挪用預(yù)售款。很多地方政府實際上早已推行了這一措施，如今，只需對那些存在風(fēng)險的企業(yè)，執(zhí)行得更加嚴格。

    沈陽鐵西區(qū)欲以地方財政補貼開發(fā)商降價損失的做法，于情于法，則更顯荒謬。稍有常識者即可知，政府顯然無權(quán)濫用納稅人錢財，去補貼開發(fā)商，并幫助某些開發(fā)商做出不降價的承諾。沈陽開發(fā)商的“不降價聯(lián)盟”，純粹是一個政府組織的聯(lián)盟。這樣的聯(lián)盟必然會隨著市場進一步深度調(diào)整，而解體。

    上述官員們不一定不懂得這些淺近的道理。然而一再強調(diào)降價擾亂市場的因素，恐怕是醉翁之意不在酒。他們更關(guān)心的，還是房價下跌關(guān)乎地方政績的那些因素。

    盡管，近年來沈陽市房價漲幅略顯溫和，但是，這個城市的房地產(chǎn)市場，卻存在著與其他重點城市不同的泡沫。一份來自某大型開發(fā)商（萬科）的研究資料顯示，沈陽市目前房屋存貨，按目前成交量計算，至少要銷售40個月。全國前十大開發(fā)商均在沈陽擁有超過上百萬平方米土地儲備。尤其是那些近年來制定了上市計劃的開發(fā)商，在沈陽大量購置廉價土地，以擴充土地儲備。大量的存貨壓力，可能令沈陽市的房地產(chǎn)市場，比其他城市陷入很久的低迷。

    南京則在去年，與大多數(shù)一線重點城市，經(jīng)歷了相似的地價、房價狂飆，這部分泡沫不擠壓出去，市場很難回歸理性。

    政府禁止開發(fā)商降價的越界行為，不僅違背市場規(guī)則，而且勢必阻礙市場的自主調(diào)整，令已經(jīng)處在嚴冬期的房地產(chǎn)市場，陷入更深的泥沼中。■