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     “該有的都有了，政策力度之大，超出市場預期?！?7日傍晚，中原地產(chǎn)大寧店的一位客戶經(jīng)理在電話中難以掩飾他的驚喜，“購房滿2年就不再征營業(yè)稅了，我們原以為至少要滿3年呢。”

　　令這位房產(chǎn)中介驚喜的，是17日國務院常務會議研究確定的促進樓市健康發(fā)展的三項措施。

　　短期之內(nèi)，四劍出鞘

　　17日，國務院常務會議研究確定了促進樓市健康發(fā)展的三項措施：加大保障性住房建設力度，3年之內(nèi)要解決近千萬戶住房困難家庭的安居問題，試點用公積金閑置資金建經(jīng)濟適用房。進一步鼓勵普通商品住房消費，改善性“二套房”優(yōu)惠政策松綁，進行為期一年（暫定）的稅收減免：買進的房子只要滿2年，轉讓就免征營業(yè)稅。不滿2年要賣的，也只對賺的錢征稅，虧錢不上稅；同時取消城市房地產(chǎn)稅。保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，近一年來，首次提出“對有實力有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關金融服務”。

　　在中央政策之外，還給地方“救市”預留了很大空間：各地區(qū)要因地制宜，“進一步采取促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施”。

　　消息一出，各大網(wǎng)站熱評如潮，紛紛以“猛招”“新政”稱之。其實，在短短四十多天內(nèi)，這已是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的第四支“利劍”出鞘。11月5日，國務院進一步擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的十條措施出臺，“加快建設保障性安居工程，加大對廉租住房建設支持力度，加快棚戶區(qū)改造，實施游牧民定居工程，擴大農(nóng)村危房改造試點”被列為“國十條”之首。繼而，“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”成為國務院召開省區(qū)市人民政府和部門主要負責同志會議、部署落實中央政策措施的七項工作之一。房地產(chǎn)行業(yè)的地位被提到空前高度，在以往“支柱產(chǎn)業(yè)”的定位前冠以“重要”一詞，即“房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對于拉動鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關重要，對于推動居民消費結構升級、改善民生具有重要作用”。而在前不久結束的中央經(jīng)濟工作會議上，2009年五項重點任務中有兩項都談到房地產(chǎn)行業(yè)，“要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結合起來”，要“增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴大內(nèi)需中的積極作用”。

　　為何“救樓市”？經(jīng)濟好才能大家好

　　如此密集出臺穩(wěn)定樓市的政策，且與一年前的樓政相比，有重大調(diào)整，意在何處？

　　首要一點，樓市與宏觀經(jīng)濟密切相關，經(jīng)濟好才能大家好。

　　12月10日，摩根士丹利研究部發(fā)布了最新一期中國經(jīng)濟研究報告，認為2009年中國經(jīng)濟的典型特征是“惡化繼之以好轉”，但房地產(chǎn)投資是判斷2009年增長預期的最大不確定因素。因為經(jīng)濟迅速放緩的關鍵原因是房地產(chǎn)投資的減速而非出口疲軟。這個報告認為，如果2009年房地產(chǎn)投資出現(xiàn)30％的收縮，其產(chǎn)生的巨大的不利影響甚至連現(xiàn)有財政刺激計劃也無法彌補。

　　必須承認，在全社會固定資產(chǎn)投資構成中，與50多個產(chǎn)業(yè)密切相關的房地產(chǎn)投資三分天下有其一。數(shù)據(jù)顯示，截至2008年7月，電力熱能、交通運輸和水利環(huán)境在固定資產(chǎn)投資中占比之和不到25％，制造業(yè)投資超過30％，房地產(chǎn)投資占33％強。這決定了僅靠基礎設施投資還不足以撐起經(jīng)濟增長，單純政府投資也難以彌補房地產(chǎn)、制造業(yè)投資的下降。而眼下，制造業(yè)，尤其是普通制造業(yè)日子很不好過，房地產(chǎn)市場也在經(jīng)歷明顯的調(diào)整，前11個月全國商品住宅投資增幅同比回落2.2個百分點。房地產(chǎn)投資需求萎縮已經(jīng)產(chǎn)生連鎖反應，逐步影響相關行業(yè)，如鋼鐵、建材、家具等。

　　至于地方財政對房地產(chǎn)的依賴更不待言。如今，隨著房地產(chǎn)市場的冷卻，成交凝凍、土地流標，地方財政空前吃緊。

　　在此情況下，重新提振房地產(chǎn)業(yè)成為促投資、保經(jīng)濟的必要選擇。房地產(chǎn)被推至“國民經(jīng)濟的重要的支柱產(chǎn)業(yè)”，保障性安居工程被列為“國十條”之首，如此政策組合明確傳遞出“保發(fā)展必先救房地產(chǎn)”“促投資離不開穩(wěn)樓市”的取向。

　　“經(jīng)濟對房地產(chǎn)的過度依賴已是一個短期內(nèi)無法改變的事實，一時還找不到一個產(chǎn)業(yè)來替代房地產(chǎn)對經(jīng)濟的拉動?！狈康禺a(chǎn)專家、廣東省房地產(chǎn)協(xié)會會長蔡穗聲說。

　　以房地產(chǎn)消費拉動內(nèi)需的根本，就是拉投資、保增長、促就業(yè)、穩(wěn)大局。從這個角度，才能正確理解中央經(jīng)濟工作會議提出“要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結合起來”，要“增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴大內(nèi)需中的積極作用”。

　　在房地產(chǎn)“凍土”上開出“保障”與“市場”的并蒂花

　　“2008年的金融海嘯之下的啟動內(nèi)需與1998年亞洲金融風暴侵襲下，拉動內(nèi)需有何異同？”上海財經(jīng)大學公共經(jīng)濟管理學院教授胡怡健說：“10年前，撬動內(nèi)需的支點之一是房地產(chǎn)，10年后還是；不過，前次倚重的是商品房市場，這次的落腳點則是保障房，是民生。”

　　事實確實如此。17日，在國務院常務會議研究部署促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施中，開宗明義，明確“兩個堅持”：即堅持住房市場化基本方向、堅持對低收入住房困難群眾實行住房保障制度的原則。業(yè)內(nèi)人士評價，這是要在當下房地產(chǎn)這方“凍土”上，努力培育出“保障”與“市場”的并蒂花。

　　與上一輪投資擴張（1998-2002年）中房地產(chǎn)業(yè)畸重于市場化不同，此輪投資擴展把促投資與保民生結合到一起考慮，明確“要增加廉租房、經(jīng)濟適用房等保障性住房的投資收購和開發(fā)建設”。業(yè)內(nèi)專家認為，政策取向的調(diào)整，其意有三：

　　——就經(jīng)濟性而言，當前是政府推進住房保障建設、解決安居問題較為有利的時間窗。今年上半年以前的數(shù)年間，國際經(jīng)濟保持相對較快的增速，帶來全球性資源價格上漲，建材、土地等價格上漲尤快，加之資產(chǎn)膨脹、泡沫化，國內(nèi)房地產(chǎn)市場與資本市場聯(lián)動，各城市“地王”頻出，建房成本節(jié)節(jié)攀升。而現(xiàn)在，全球經(jīng)濟減速導致石油、鋼鐵等大宗商品價格持續(xù)跳水，國內(nèi)建筑成本大大降低。同時，地價走低，動遷成本也隨之降低。微觀上可降低保障房建造成本，花相對少的錢做相對多的事，取得較好的經(jīng)濟效益，宏觀上可拉動投資、保證經(jīng)濟平穩(wěn)增長。此為經(jīng)濟功效。

　　——政治意義在于，順應民意，求解民生難題，使科學發(fā)展觀落到實處。

　　——社會功效在于，政府可以用保障房建設來平復、消弭部分期盼房價繼續(xù)下跌、不理解政府救市穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的老百姓的不理解和怨氣。讓這部分人感覺到，政府救房地產(chǎn)是為了穩(wěn)整個宏觀經(jīng)濟，并且給中低收入群體提供了一條解決居住的出路——政府托底保障。政府要救樓市、穩(wěn)房價的長期利益取向與普通百姓的短期利益訴求可能存在一定的分歧，保障房便是消弭分歧的一個上佳政策選項。

　　“經(jīng)歷了房地產(chǎn)高潮、低潮，政府對房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)業(yè)的認識較為深刻了，減少了偏頗，不失為宏觀調(diào)控的成果?！辈趟肼暼绱嗽u價。