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上海：政府頻出調控手 樓市意外度“暖冬”

2009年01月11日08:39   來源：西本資訊
摘要：

    2008年，上海樓市在虛度了傳統(tǒng)“金九銀十”的銷售旺季后，卻在11月、12月意外迎來一個頗有斬獲的“暖冬”。

　　根據中投證券和第一創(chuàng)業(yè)的最新統(tǒng)計分析，自2008年5月以來持續(xù)下跌的上海樓市成交量，在11月開始出現大幅反彈，當月成交套數1.16萬套，環(huán)比增長38.9％，12月成交1.89萬套，環(huán)比上升34.6％。

　　這一“暖意”還在持續(xù)，根據渤海證券的統(tǒng)計，在最近的一周內（2008.12.29－2009.1.4），上海以成交25.75萬平方米、同比上升22.62％的成績，出現成交面積連續(xù)5周同比上升的行情。

　　樓市成交的熱度，在售樓處中可清晰地感覺到。1月7日，在位于上海浦東民生路999弄的新開樓盤——中星恬園售樓處內，大廳里擺著的樓盤銷售狀況表上，幾乎插遍了小紅旗，這是銷售臨近尾聲的標志。售樓處人士介紹，“我們開盤3個月來，目前所有400套房子只剩下80套。其中還加價了一次，從開盤的均價1.85萬元/平方米起，加價到了1.9萬元/平方米”。目前該樓盤剩余的房型多為3房的大戶型，每套300萬元左右。她特別強調：“由于銷售狀況好，我們沒有看房服務，想要就下單”。

　　另一家12月初剛剛開盤的“陽光花城”售樓人士則表示，目前所有公寓已經銷售完畢，“只有別墅提供給你，要嗎？”

　　此間分析師認為，中星恬園和陽光花城的銷售業(yè)績并非是一般意義上的營銷策略，而的確是上海樓市回暖的縮影。易居中國分析師薛建雄表示，由于4季度以來政府托市暖風頻吹，使得上海樓市在經歷近六年來最冷的“金九銀十”的非正常交易之后，出現了連續(xù)上漲，其中去年12月的成交量已恢復到了樓市應有的正常水平。

　　上海頻出“調控之手”

　　自2008年10月下旬以來，上海配合中央政府一系列房產新政的出臺，推出了力度更大的地方細則，先是在10月末出臺《關于促進本市房地產市場健康發(fā)展的若干意見》，即“上海14條”，又在12月出臺“新8條”。前者讓上海首次購買小戶型普通住宅的消費者，享受總稅費下降35%左右的優(yōu)惠。后者則把二套房限制政策基本解禁，并解除了對第一套房人均居住面積的限制。對已通過商業(yè)貸款購買首套房后的居民，再貸款購買第二套普通住房的，可比照首套房優(yōu)惠政策貸款。尤其在住房公積金貸款上“新8條”也予以松綁，購買二套房時符合住房公積金個人購房貸款條件的，可按首套房住房公積金貸款政策執(zhí)行。

　　財經評論員朱大鳴認為，上海政策的“生猛”還在于，對購買90平方米及以下普通住房改善居住條件的，不管你是否已購第一套，契稅一律按照1％征收。這體現了上海地方政府堅決拉動房地產消費的決心。因此朱認為，在救市的財政、稅收等政策上，各地方政府應向上海學習。

　　上海的政策效應雖然談不上立竿見影，但樓市因之而起的微妙變化還是有跡可尋。據統(tǒng)計，2008年12月15日－21日，上海一手商品住宅成交量為18.99萬平方米，環(huán)比上升了6.2%；平均成交價格達到11950元/平方米，環(huán)比上升6.3%。12月23日，上海新房成交量1024套，為半年以來首次單日破千套。政府的調控決心還觸動了房產開發(fā)商的集中推盤，12月22－28日，上海新商品住宅新增供應32.68萬平方米，環(huán)比上升35％。

　　不過，各方人士認為，無論在稅收還是貸款層面，下一步上海繼續(xù)出臺有實效的利好政策的余地已經不大，至于市場曾流傳的取消契稅和買房送“戶口”政策，更是不可能出臺。上海市公積金管理中心高級經濟師叢誠表示，上海戶籍制度的改革方向是逐步淡化戶口概念，在購房問題上如再采取藍印戶口政策，既不合時宜也不利于城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展，必不會重出江湖。

　　國企掏出“真金白銀”

　　除了政策鼓勵外，上海樓市的走熱，還出現了“國企購房”的重要因素，國企以“真金白銀”的投入，直接撬動了本地樓市的走熱，專家稱這一舉措為全國各大一線城市所罕見。上海社科院房地產研究中心教授顧建發(fā)表示，11月樓市新政實施后，浦東出現的大批“團購”對市場推動不小。

　　記者采訪的中星恬園就是典型一例。售樓人士告訴記者，上海大型國有房地產開發(fā)集團之一的陸家嘴集團，2008年11月一次性在這里購房就達到總量的三分之一強?！瓣懠易煲ㄆ謻|人才公寓項目，一次性購房180套，包了所有9棟樓里的3棟”，不過她不肯透露陸家嘴集團的購房價格。

　　在位于浦東外環(huán)外的張江名流豪庭，則閃現了另一家房地產集團上海張江集團的身影。該樓盤售樓人士對記者表示，張江集團為了建設人才引進公寓，一次性出手購買300套，而該樓盤10月開盤至今總共也只賣了400套房子。

　　而“只剩下別墅有售”的陽光花城，則是在2008年12月9日開盤當天，72套公寓就全部被一家企業(yè)“包攬”。

　　上海金橋集團有限公司與外高橋集團的人士此前也均表示，公司確實在近期收購了一些樓盤的房源，用于人才保障房及配套商品房。陸家嘴集團人士也對收購一事給予了肯定回答，并表示公司還將自造一批專供陸家嘴地區(qū)金融人才居住的樓盤。上述短時間內浦東地區(qū)的國企集中購房的數額接近8.4億元。

　　有分析師對政府變相收購房源表示不以為然甚至質疑，中國指數研究院華東副院長陳晟認為，此舉對開發(fā)商固然是利好，但房地產市場的回暖根本不能完全寄希望于通過政府收購樓盤來救市。還有分析師稱，上海房價已出現下行跡象，市場內在調整是大勢所趨。在房價未現最低值的時候，現在并非最佳購房時機，此時四大企業(yè)進行團購難免有政府“托市”之嫌。

　　財經評論員葉檀則表示，收購高價住房用于保障性住房違背了保障的本義，其實質是面向特殊人才提供高端經濟適用房。地方政府只有購買低端保障性住房，才可以最大限度地以低成本保障社會公義，可以將有限的資金用到盡可能多的低收入人群，更可減少低端商品房的庫存量，實現一舉數得。

　　國企辯稱：買樓并非托市

　　但出手“掃樓”的國企則辯稱收購樓盤的目的，一非托市，二不是為本集團員工提供福利，而是為整個浦東地區(qū)的人才引進和動遷配套等做儲備。上海千城地產顧問機構分析師劉承建表示，上海四大國有房地產集團在中星恬園、保利·金爵公寓等樓盤的集中下單，是為上海各類相關企業(yè)的人才安置和商業(yè)環(huán)境提升預留空間，有助于降低上海的商業(yè)和人才成本。劉承建透露，和浦東樓盤遭遇的“團購”一幕類似，未來在上海普陀區(qū)也要開辟這樣的人才公寓。

　　陸家嘴集團人士則表示，集中購房，是為了優(yōu)化上海金融人才發(fā)展環(huán)境，解決高級金融人才面臨的高房價、高房租困擾。陸家嘴金融貿易區(qū)目前已吸引約500多家中外金融機構和10萬余名金融人才，人才居住問題隨著金融集聚效應而凸顯。因此未來浦東還將在數年內興建更多金融人才公寓，以吸引更多金融精英參與上海國際金融中心建設。包括“中星恬園”項目在內，陸家嘴集團計劃在浦東興建近1萬套人才公寓，總建筑面積約39萬平方米，而張江集團則在打算建設40萬平方米人才公寓。

　　不過劉承建也認為，除了為人才提供居住條件的長遠考慮外，政府拿出真金白銀吸收市場存量，也對當下穩(wěn)定房價和成交量、減輕房企壓力有直接意義，傳遞了市場信心恢復的信號。

　　今年走勢仍不容樂觀

　　雖然有上海政府的暖風頻吹和樓市近期的成交量放大，但業(yè)內分析師認為，上海樓市長遠走勢依舊不容樂觀。其表現之一便是價格的滯漲。據統(tǒng)計，上海商品住宅成交均價從2007年底的1.1萬至1.2萬元/平方米左右，發(fā)展至2008年3至6月份1.4萬至1.7萬元/平方米的高峰，但目前成交均價又回落到2007年底水平。

　　國都證券分析師表示，2009年可售房總量仍將處于高位，在商品房滯銷壓力下，包括上海在內的全國整體房價均將有10％－15％的下行空間。

　　叢誠表示，2007年下半年到2008年上半年，撇開官方統(tǒng)計，上海市民感受的房價，尤其是中心城區(qū)的房價幾乎上漲了50%左右，這是調控以來的報復性反彈。因此只有將調控以來的報復性反彈全部跌去時，房地產市場才能全面轉暖，其標志就是房市成交量將恢復到正常規(guī)模。

　　2009年的上海樓市，或許將是行業(yè)利益相關方——政府、開發(fā)商、購房者——三方博弈最為激烈的一年。

　　長江證券分析師蘇雪晶認為，盡管上海有巨大的自住和投資需求，但降價同樣是上?；謴统山涣浚謴凸┣笃胶獾牟欢x擇，這一過程持續(xù)的時間不會比深圳短。“新政”給了上海一個實現快速消化存量的契機，但如果開發(fā)商就此以為政府在救市，而放緩降價的打算，那么等待他們的將是更漫長的調整期。（中國證券報）

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