下游數(shù)據(jù)

復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授：房?jī)r(jià)不可能大跌

2009年02月11日12:21   來(lái)源：西本資訊
摘要：

    目前我國(guó)房市低迷，出現(xiàn)這種狀況的因素可能有四：一是市場(chǎng)因素，前幾年我國(guó)房?jī)r(jià)連續(xù)多年猛漲，尤其是2007年漲幅偏大、漲速過(guò)快，使市場(chǎng)本身有了調(diào)整要求。二是政府因素，政府希望房市平穩(wěn)健康發(fā)展。三是環(huán)境因素，整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)十分嚴(yán)峻，預(yù)期不確定性增大，買(mǎi)房消費(fèi)意愿下降。四是開(kāi)發(fā)商因素，這包括資金困難、庫(kù)存增多、高價(jià)拿地帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)等。

    一系列因素的作用促使部分地區(qū)部分樓盤(pán)的價(jià)格開(kāi)始松動(dòng)，于是一些人開(kāi)始擔(dān)心：房?jī)r(jià)一旦出現(xiàn)回調(diào)，會(huì)不會(huì)像2007年四季度起的股市那樣跌個(gè)不停，直到慘不忍睹？因?yàn)榉績(jī)r(jià)一旦滑落，購(gòu)買(mǎi)者按照買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的規(guī)律，會(huì)更加持幣觀望，成交量會(huì)更加萎縮，從而房?jī)r(jià)更往下跌。股市調(diào)整就是前車(chē)之鑒。

    顯然，這種說(shuō)法完全混淆了股市和房市、消費(fèi)需求和投資需求的界限。股市和房市雖都屬市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，但股市上買(mǎi)賣(mài)的是有價(jià)證券、是股票、是未來(lái)獲取收益的權(quán)利。反之，房市內(nèi)買(mǎi)賣(mài)的是房子，如果說(shuō)股票只是一個(gè)符號(hào)，那么房子則是一個(gè)實(shí)實(shí)在在的不動(dòng)產(chǎn)。股票給購(gòu)買(mǎi)者帶來(lái)的效用是投資收益，而購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)可能是為了自住消費(fèi)，也可能是為獲取投資收益。這就是房子的雙重功能，但這里的消費(fèi)功能和投資功能可不并重，因?yàn)橥顿Y房產(chǎn)(或出租或倒賣(mài))最后都得由消費(fèi)者接盤(pán)。如果房子沒(méi)有消費(fèi)功能，投資功能便會(huì)喪失。就是說(shuō)，房市上的消費(fèi)需求是原生性需求，而投資需求是派生性需求。由于房市內(nèi)的消費(fèi)需求是原生性的，因而遵循商品市場(chǎng)的需求定律：價(jià)格上漲，需求受抑制；價(jià)格下跌，需求受刺激。這就是經(jīng)濟(jì)學(xué)上的至理名言：只有賣(mài)不動(dòng)的價(jià)格，沒(méi)有賣(mài)不動(dòng)的商品。

    既然房市遵循需求定律，因此房?jī)r(jià)下調(diào)會(huì)使需求增加，阻止房?jī)r(jià)進(jìn)一步下調(diào)，直到市場(chǎng)供求均衡為止?？梢?jiàn)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的法則本身會(huì)作出自動(dòng)調(diào)整。事實(shí)上，去年下半年以來(lái)各地新開(kāi)發(fā)商品房的投資規(guī)模已經(jīng)在逐步縮小，再加上當(dāng)前房?jī)r(jià)慢慢調(diào)整而激發(fā)起來(lái)的需求增加，就有可能在一個(gè)時(shí)期后使得供過(guò)于求演變?yōu)楣┎粦?yīng)求，并使房?jī)r(jià)從向下調(diào)整演變?yōu)橄蛏险{(diào)整。目前這一輪供過(guò)于求，實(shí)在是前幾年房?jī)r(jià)持續(xù)猛漲的結(jié)果，隨著國(guó)民收入不斷上升，而房?jī)r(jià)有一定幅度下調(diào)的話，房市將會(huì)企穩(wěn)，房?jī)r(jià)不可能大跌。

    今后幾個(gè)月甚至一兩年內(nèi)我國(guó)房市走向會(huì)如何？我們預(yù)期是穩(wěn)中有調(diào)。穩(wěn)，指房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定。房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定包括三方面的內(nèi)涵：一是控制房?jī)r(jià)的漲幅，漲幅應(yīng)與整個(gè)物價(jià)漲幅、特別是資源資產(chǎn)價(jià)格的升幅相適應(yīng)，并應(yīng)略低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增幅；二是擠壓房?jī)r(jià)泡沫，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，投資投機(jī)性購(gòu)房需求是會(huì)長(zhǎng)期存在的，房?jī)r(jià)也不可能完全沒(méi)有泡沫，關(guān)鍵是要控制在合理范圍內(nèi)；三是回歸真實(shí)價(jià)值，關(guān)鍵是要控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，使其在合理幅度內(nèi)。房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定就是要使房?jī)r(jià)在房屋價(jià)值的基礎(chǔ)上微幅波動(dòng)，這應(yīng)是政府房市調(diào)控的主要目標(biāo)。上海證券報(bào)

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