下游數(shù)據(jù)

富裕階層國(guó)外置業(yè) 國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)或?qū)⑻幱诟忘c(diǎn)

2009年02月18日07:06   來(lái)源：西本資訊
摘要：

    中國(guó)多個(gè)城市近期紛紛推出了一系列購(gòu)房落戶政策，以期刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)。部分人士也擔(dān)心這些政策會(huì)再次推高房?jī)r(jià)。而另?yè)?jù)《泰晤士報(bào)》的報(bào)道，中國(guó)富裕階層正在大肆去美國(guó)和歐洲購(gòu)買房地產(chǎn)。

　　值得注意的是，這次富裕人群的海外置業(yè)不僅僅是投機(jī)性的(抄底行為)，更重要的是同未來(lái)的生活相聯(lián)系(為留學(xué)的孩子買房)，因此這些富裕的購(gòu)買者對(duì)美國(guó)大學(xué)和中學(xué)周邊的公寓和住宅感興趣。而現(xiàn)在美國(guó)很多地方的房?jī)r(jià)(無(wú)論是每平米單價(jià)或者是收入—房?jī)r(jià)比)都比北京、上海等城市(相同質(zhì)量的房屋)要低得多。

　　實(shí)際上，中國(guó)富裕階層海外置業(yè)的事例一直都有，但勢(shì)頭卻日益增強(qiáng)。2007年就發(fā)生大量中國(guó)富人去澳大利亞團(tuán)購(gòu)事件。坦率地說(shuō)，那時(shí)富人們?nèi)ッ绹?guó)大肆購(gòu)買不甚風(fēng)行，其原因在于澳元升值勢(shì)頭比人民幣還猛，而美元處于嚴(yán)重的貶值通道，盡管折合后的美國(guó)部分城市住房?jī)r(jià)格已經(jīng)相對(duì)北京上海等一線城市有吸引力，但卻因?yàn)閰R率走向的不清晰，使得中國(guó)富人擔(dān)心美元繼續(xù)縮水會(huì)降低置業(yè)的價(jià)格。于是澳大利亞的房地產(chǎn)吸引力暫時(shí)勝于美國(guó)。

　　時(shí)遷勢(shì)移，隨著金融危機(jī)的深度發(fā)作，美元因?yàn)閲?guó)際貨幣而處于強(qiáng)勢(shì)角色，而人民幣匯率上升的風(fēng)光已經(jīng)不再，在其坐標(biāo)下再衡量中美地產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)則已經(jīng)毫無(wú)懸念。愈演愈烈的中國(guó)富人美國(guó)置業(yè)則反映的是利用境內(nèi)外兩個(gè)市場(chǎng)不同的價(jià)值進(jìn)行合理“套利”和資產(chǎn)配置，這也反映了中國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)在全球資產(chǎn)池里面的命運(yùn)：它目前還是高估的、它渴望被政府拯救、它的命運(yùn)是被減持。

　　根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)普爾公司近日發(fā)布的凱斯—席勒系列房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，美國(guó)的住房?jī)r(jià)格跌幅驚人。不用說(shuō)底特律這樣的衰落型城市房?jī)r(jià)已經(jīng)近乎人民幣2000多/平米，即使像鳳凰城、波士頓和舊金山這樣的主流地區(qū)的房?jī)r(jià)跌幅也超過(guò)了35%，折算成價(jià)格跟高企的北京上海房?jī)r(jià)相比亦有優(yōu)勢(shì)。

　　中國(guó)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)已經(jīng)毫無(wú)異議地出現(xiàn)了“拐點(diǎn)”并進(jìn)入“主跌區(qū)”。我們?cè)谶^(guò)去分析了主宰國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)的最重要的因素是居民的整體收入流增長(zhǎng)水平，支撐2002年—2007年房地產(chǎn)價(jià)格狂飆的是年平均12%的收入流增長(zhǎng)。但2008年的收入流增長(zhǎng)已經(jīng)大幅度下降，今年可能是負(fù)增長(zhǎng)。另外，過(guò)度的貧富差距拉大會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌的幅度更深。這些房?jī)r(jià)走勢(shì)分析都是一國(guó)內(nèi)部因素的決定，還存在外部因素(即全球資產(chǎn)價(jià)值的比較效應(yīng))的作用。

　　像任志強(qiáng)這樣的頑固不化的“房產(chǎn)價(jià)格永恒上漲者”總是認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)局部市場(chǎng)(local market)，而不是一個(gè)跨區(qū)域市場(chǎng)，究其根源，他們低估了中國(guó)富人(炒房者)“全球化生活”的能力以及動(dòng)機(jī)。華人的住房自有率的增長(zhǎng)數(shù)是所有移民中最高的。現(xiàn)在，美國(guó)地產(chǎn)界將華人買家看作是最重要的客戶群之一，美國(guó)房地產(chǎn)中介正在大量招聘精通漢語(yǔ)的人才，來(lái)滿足來(lái)自中國(guó)的購(gòu)買力。

　　我們以正常移民數(shù)量以及子女教育帶動(dòng)的置業(yè)來(lái)估算中國(guó)未來(lái)的“財(cái)富外遷”狀態(tài)。假設(shè)出國(guó)留學(xué)人口中30%的置業(yè)率，再加上每年的移民數(shù)量，那么未來(lái)5年內(nèi)至少會(huì)有50萬(wàn)富裕人口的“置業(yè)財(cái)富外遷”，這相當(dāng)于抽離了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)1500億美元的購(gòu)買力。那么，國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)將會(huì)處于一個(gè)更低的低點(diǎn)。 （21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）

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