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    2009年個人房貸并未走出開門紅。

    個人據(jù)記者從銀行獲得的數(shù)據(jù)顯示，2009年1月個人消費(fèi)貸款余額37990億元，新增568億元。個人住房貸款余額30584億元，新增429億元。在1月人民幣信貸新增1.62萬億的井噴式增長中，個人消費(fèi)貸款顯得尤其微小。

    這背后凸顯了零售信貸市場面臨的壓力。

    市場上對房地產(chǎn)進(jìn)入十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃給予了很大希望。據(jù)媒體報道目前房地產(chǎn)業(yè)長期規(guī)劃已由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提交給國家發(fā)改委，正接受發(fā)改委審議，其中最受關(guān)注的建議之一即取消二套房貸限制政策。

    “現(xiàn)在的競爭非常激烈，實(shí)際上現(xiàn)在二套房的政策都已放開了?！币晃粐写笮猩虾７中腥耸扛袊@。事實(shí)上，隨著工行自動將存量客戶利率實(shí)施7折優(yōu)惠后，銀行與客戶的博弈基本已宣告失敗，利率打7折已幾乎成定局。不僅如此，為了爭奪客戶，保住零售貸款的陣地，銀行還使出了各種營銷活動。一個例子是，一些銀行給客戶發(fā)放房貸時還贈送鉑金條、銀條，這在過去則難以想象。

    1月房貸冷熱不均

    “這兩個月還是很冷淡，好像沒有感覺業(yè)務(wù)量有很大上升?！绷硪晃粐写笮猩虾７中蟹抠J相關(guān)人士表示。

    據(jù)記者了解到數(shù)據(jù)顯示，如上文所述全國金融機(jī)構(gòu)1月個人消費(fèi)貸款新增568億元，同比少增近300億元。這其中國有四大行新增459億元，是主要增量的貢獻(xiàn)者。

    而個人住房貸款新增429億元，同比減少近255億元。尤其明顯的現(xiàn)象是，新增量亦為國有商業(yè)銀行增量為主，排名第一的是建行增加了114億元，同比甚至是逆勢增長10億元，其次為工行增加113億元，再次為中國銀行增加112億元，而農(nóng)行增加22億元。不過，同比增幅均有所下降。

    由此可見，四大國有行在1月表現(xiàn)較為突出，但是上述國有大行上海分行人士分析，這可能與年末年初特殊因素有關(guān)，比如銀行為了表現(xiàn)開門紅，有可能沖業(yè)績或者進(jìn)行數(shù)據(jù)調(diào)整等。當(dāng)然也不排除四大國有行在市場占有率上確實(shí)有所提高。

    相比較而言而13家主要股份制銀行(包括交行)則較為萎靡，13家股份制銀行增量僅為56億元，僅占總新增房貸的13%。排名第一的依然為招行，1月個人房貸增加24.5億元，其次交行增加14億元，浦發(fā)列為第三增加了約10億元，最近幾個月增長速度較為突出，再次為深發(fā)展增加約7億元，中信約5億元，光大約2億元，民生約1億元。其余銀行則出現(xiàn)微量增長或者負(fù)增長。

    各個地區(qū)的個貸增量也冷熱不均。據(jù)記者從兩家銀行了解的信息來看，廣東、浙江兩地個貸增長較快，而上海則表現(xiàn)不盡如人意，甚至出現(xiàn)負(fù)增長。

    顯然，個人房貸增幅減緩，與1月樓市成交依然低迷有關(guān)。2009年1月，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降0.9%，降幅比12月擴(kuò)大0.5個百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.2%。而上海住宅成交量50.7萬平方米，環(huán)比縮了約2/3。南京、武漢、杭州、天津等城市新房成交量降幅也在30%至40%之間。

    不過國都證券分析師也指出，進(jìn)入2月份，春節(jié)因素逐漸消化，廣州、深圳等地樓市成交量開始放大，這些地區(qū)的樓市出現(xiàn)回暖跡象。

    營銷戰(zhàn)升級

    在這種市場環(huán)境下，多位銀行個貸部門人士均向記者表示他們遭受了很大的壓力。

    實(shí)際上，經(jīng)過去年年底到今年年初的博弈，在存量房利率的定價上，銀行手中的籌碼已經(jīng)越來越少，最終以妥協(xié)告終。記者曾報道過的上海某樓盤業(yè)主一直與一家股份制銀行爭取7折利率優(yōu)惠，1月該行還設(shè)定苛刻門檻或者模糊其辭，促使業(yè)主謀劃集體跳槽。但到了最近，銀行已松口，認(rèn)定這些業(yè)主為優(yōu)質(zhì)客戶，給與7折優(yōu)惠。

    甚至在二套房的利率上，銀行也放開了利率，給一部分客戶實(shí)行了7折優(yōu)惠。“目前我們對二套房政策是松綁，利率可以按7折實(shí)行，但成數(shù)仍然嚴(yán)格控制，第二套房首付必須在四成以上。而有的銀行則是調(diào)整了二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，比如過去按照家庭計(jì)算第二套房現(xiàn)在則改為按借款人算，比如第一套房已結(jié)清的就不算第二套房等，實(shí)際上也享受到了第一套房的優(yōu)惠。”上述國有大行人士說。

    不僅如此，搶客戶的手法也升級。此前，一些銀行轉(zhuǎn)按揭要求客戶的貸款金額必須在30萬以上，或者必須把公積金貸款也轉(zhuǎn)為商業(yè)貸款，但最近民生銀行上海分行則高調(diào)宣傳，該行對符合“首套房”，“改善型購房”或滿足優(yōu)質(zhì)客戶條件的“余額轉(zhuǎn)按揭貸款”借款人，提供基準(zhǔn)下浮30％的利率優(yōu)惠。實(shí)際上，已拆除了30萬金額等門檻限制，廣攬客戶。

    “雖然有些客戶金額低，銀行付擔(dān)保費(fèi)給他做轉(zhuǎn)按揭后，基本沒多少盈利了，但是考慮到增加客戶，增加規(guī)模，所以就是不得不去做這個業(yè)務(wù)?！币晃还煞葶y行房貸負(fù)責(zé)人說。

    一位國有大行上海分行房貸相關(guān)人士表示，他們在上海地區(qū)的房貸增量與其他地區(qū)的分行排名中落后了，這給他們的壓力相當(dāng)大。由于市場激烈的競爭，該行的近幾個月提前還款量大大超出了過去的平均水平，而這其中很可能是客戶“跳槽”所致。這就意味著如果對政策稍微調(diào)整慢，或者劣于同行，則客戶就有可能流失。

    為了吸引客戶，多個中外資銀行在市場上推出了存抵貸的產(chǎn)品，比如存款可以抵消部分貸款的利息?！斑@些產(chǎn)品銀行其實(shí)是有些虧的，但市場競爭所致，你必須得維護(hù)客戶?！鄙鲜龉煞葜沏y行人士說。

    而你很難想象，現(xiàn)在銀行給你發(fā)放房貸，你還能獲得金條、銀條。2月24日，上海市一家大型銀行在媒體上投放大幅廣告，高調(diào)宣傳其存量客戶系列調(diào)整優(yōu)惠政策，同時還宣傳對新增的不同金額的零售貸款客戶贈送禮品，比如貸款500萬以上就可以贈送價值上萬的鉑金條。

    “不僅要降利息，還要貼利息，還要送禮品?！鄙鲜鋈耸哭揶淼?。實(shí)際上1月上海的個人房貸增長面臨很大困境，1月上海中資銀行新增個人消費(fèi)貸款9億元，個人住房貸款和汽車消費(fèi)貸款分別增加4.3億元和2億元，同比分別少增26億元和多增0.5億元。而外資銀行個人消費(fèi)貸款增加2億元，其中個人住房貸款增加1億元，同比少增2.5億元。(來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道 文中引用數(shù)據(jù)因統(tǒng)計(jì)口徑等因素與銀行最終公布的數(shù)據(jù)可能略有出入)