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業(yè)內人士稱房企倒閉潮將在年中來臨

2009年03月01日08:35   來源：西本資訊
摘要：

    “我們施工隊去年在北京已經簽的工地有三個，但是今年一個也沒開工，現(xiàn)在處在待業(yè)狀態(tài)?！币晃唤o房地產開發(fā)項目做電梯安裝施工的 “包工頭”吳振國對記者表示。往年，他都是“春節(jié)假期還沒怎么好好過，就緊趕慢趕上工地”，而今年則有機會給自己放長假了，這個長假什么時候結束還不好說。

　　“有沒有戲，到年中就能看出個眉目了?！边@位電梯施工隊老板說，五六月份將是他面臨的“尖鋒時刻”。“一般房地產項目在年底竣工的多，六月之后是主體結構完工的集中期，所以我們的活兒一向在六月以后比較集中?！?/P>

　　房地產項目經理劉先生告訴記者：“房地產公司最不敢欠的有幾大類：一個是銀行貸款，銀行現(xiàn)在也都上市了，要給股東交待，不能把他們逼急了；二是施工單位的工程款，開發(fā)商一拖欠，農民工就鬧事，社會影響不好；三是購房業(yè)主的鑰匙，延期交房鬧大了，老百姓把你告到法院，吃不了兜著走。最敢欠的是政府的土地出讓金，反正這錢是國家的，不是自己的，少收進來一筆錢，誰身上也不會少塊肉，用不著太過計較?！?/P>

　　房地產行業(yè)利益鏈各環(huán)節(jié)的種種跡象告訴我們，房地產業(yè)的“拐點”和“調整”并非幻覺，而是看得見、摸得著的現(xiàn)實。諸如建筑設計公司裁員、代理公司減薪、開發(fā)公司頻換職業(yè)經理人等業(yè)內流傳的小道消息已經不再能提起人們的胃口，打折銷售和項目股權出讓也已屢見不鮮；建筑工地的大部分農民工們今年春節(jié)后至今沒有再回到去年那個熱火朝天的工地；水泥、鋼鐵等房地產項目必需的原材料的采購量也在大幅減少；下游的電梯安裝公司、中央空調提供商等機構業(yè)務量清淡，基本處于空手等待的階段。二級市場經紀機構也已經經歷了一輪洗牌過程，人們每天在小區(qū)旁邊路過的許多中介門店，大部分是2007年剛開業(yè)的，但2008年卻選擇了悄悄地撤離。

　　年中將現(xiàn)“倒閉潮”？

　　“有些客戶的房地產項目，原本是因為奧運會而停工的。但是照理說，到2008年10月份、11月份就可以復工了，事實上很多項目直到現(xiàn)在也沒有復工，就這么一直拖下來了?！敝醒肟照{代理商唐先生向記者表示。

　　據他介紹，不少項目的封頂時間由去年下半年開始一直拖到今年，“好在今年上半年有一些拖延項目終于封頂，給我們帶來了一點業(yè)務，否則也將無米下炊。”

　　SOHO中國董事長潘石屹表示，從2008年初開始，全國房地產成交量就一直在下降，下降速度還很快，“總體來說，中國房地產企業(yè)的資金非常緊張。從去年12月份開始，銀行給房地產企業(yè)延長了大量的短期貸款，使他們度過了去年年底的危機。但銀行的貸款不是解決企業(yè)資金鏈條狀況的根本措施，最根本的還是靠市場。如果市場持續(xù)萎靡，資金鏈條從長遠來看一定是接不上的，只能維持拆東墻補西墻的被動局面?！倍?、五月份的成交量會比較關鍵，如果沒有緩和跡象，就會有更多處于觀望狀態(tài)而資金情況逐漸惡化的開發(fā)商加入到降價大軍。

　　“2008年我國房地產行業(yè)資金出現(xiàn)了巨大的缺口，約達7000億元?！彼杆愕溃皬?007年11月到2008到11月間的1年間，海外房地產類H股大幅縮水，市值縮水都超過75%，合生創(chuàng)展、富力地產和盛高置地3只股票市值縮水超過90%，僅剩下一年前市值的1/10。縮水量上，富力地產市值縮水達1000億，碧桂園縮水總量更多，達到1300億。”基強聯(lián)行投資管理（中國）有限公司董事總經理陳基強預測，在不遠的將來，“房地產企業(yè)將會遭遇到生存危機。”

　　成本控制成企業(yè)利器

　　北京一家房地產項目管理公司老板謝遠玉開辦的企業(yè)是房地產業(yè)下降周期中為數不多的業(yè)務大幅放量的公司，“去年在全球金融危機的背景下，我們的業(yè)務量增長50%?！倍鋳W妙在于，該公司專替開發(fā)公司精確控制開發(fā)成本?！扒皟赡甑谋├麜r代，成本失控并不是很嚴重的事，但現(xiàn)在大家競爭壓力大，需要企業(yè)主動去調整適應，要不然慢慢就被淘汰了?！?/P>

　　謝遠玉承認，“小項目不是我們的業(yè)務方向，因為小項目基本上是靠關系、吃回扣，賺到一筆拉倒。我們啃的都是難啃的骨頭，一般是高端、操作難度比較大的項目，經常要重復溝通細節(jié)?！?/P>

　　而對于這些高端定位的大項目而言，行業(yè)政策、銀根松緊和項目本身的業(yè)績甚至公司存亡都有著很高的相關度。

　　市場與政策，誰更重要

　　近期，各地政府和銀行貸款部門在扶持房地產業(yè)方面均有所表現(xiàn)，但高端市場的觀望情緒依然濃厚。目前，包括星河灣、格拉斯小鎮(zhèn)、山水文園、緣溪堂、銀泰中心、盤古大觀、龍灣別墅等北京多個項目的開發(fā)商都在翹首期待“限外令”解禁帶來的利好。北京盤古大觀銷售經理馮遠波表示，春節(jié)期間該項目已認購6套，總金額約4億元，外籍人士是其主要客戶。

　　北京的“90/70”政策亦出現(xiàn)了松動，由單個項目協(xié)調改為全市統(tǒng)籌協(xié)調。據悉，北京多家高端項目的開發(fā)商正在向規(guī)劃委遞交規(guī)劃修改申請，以便將項目中按照“90/70”要求配建的小戶型單元改回大戶型。

　　“中央政府沒有直接支持房地產行業(yè)。不過這4萬億投資中，財政撥款大約只有1萬億，更多還是銀行貸款。而貸款的投向除了基礎設施建設項目、支持國有大中型企業(yè)海外并購、支持中小企業(yè)貸款等外，肯定還會有一部分錢不知道往哪兒花，最后還是會以貸款的形式進入房地產業(yè)?！敝x遠玉說，“經濟擺中間，信心和金融放兩邊，兩個是左膀右臂。在我們國家，政府永遠是大老板?！?/P>

　　“在生產過剩的情況下，重要的是拉動消費，而不是增加生產。現(xiàn)在增加生產的措施太多了。”潘石屹稱。

　　盡管保利地產、北京城建等多家大開發(fā)商都通過增發(fā)、發(fā)債等方式獲得了資金，但潘石屹認為，“真正解決資金的困難問題還要靠市場上的銷售，沒有好的銷售業(yè)績，其他融資辦法都是過渡性、暫時的。”

　　最新的消息是，房地產行業(yè)最終未被列入十大產業(yè)振興規(guī)劃。

　　“進不進十大產業(yè)振興規(guī)劃不是最關鍵的。關鍵是政府出臺的政策應該對癥下藥，解決這個癥結。把房地產銷售和出租流通環(huán)節(jié)的稅費降下來，并且政府能夠為二手房的銷售和出租搭建一個公開、透明的平臺，避免在銷售或購買二手房和出租二手房的過程中上當受騙。這樣才是解決問題的關鍵?！迸耸俦硎?。

　　世邦魏理仕環(huán)球研究部董事覃曉梅認為：“心理信心的建立，還需要一定的時間，最樂觀的估計是市場會在下半年回暖。”

　　在謝遠玉看來，房地產業(yè)需要比以前更強有力的政策支持，即金融創(chuàng)新，例如REITs(抵押證券化)和信托的結合。“次貸問題出在哪兒？鏈條拉得太長，以至于花錢的不需要對最終借給他錢的投資者——老百姓負責，而只需要對金融機構負責，培養(yǎng)出了適合貪婪和尋租行為生長的土壤。如果借款人和信托公司直接掛鉤，情況會好一些?！?/P>

　　潘石屹則認為：“很多業(yè)內人士把太多精力放在期盼政策上了。其實重要的還是市場，在目前這種經濟環(huán)境下，任何政策都不可能讓房地產市場有巨大變化?！保ń洕^察報）

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