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    亞洲首富李嘉誠這個“風向標”轉向多方，鼓舞市場上更多的資金將籌碼壓向滬上商業(yè)地產(chǎn)

    香港地產(chǎn)大鱷李嘉誠在接連拋售數(shù)棟位于上海黃金寶地的商業(yè)物業(yè)之后，于近日決意逆市啟動內(nèi)地最大的商業(yè)地產(chǎn)項目——上海真如城市副中心項目。

    2009年，內(nèi)地樓市多空博弈的關鍵年份，李嘉誠這個“風向標”轉向多方，無疑鼓舞了市場上更多的資金將籌碼壓在滬上商業(yè)地產(chǎn)身上。無論是最早進入市場至今得以坐享租酬的恒隆地產(chǎn)(00101.HK)，還是近兩年為押寶內(nèi)地而不惜大規(guī)模舉債的新鴻基地產(chǎn)(00016.HK)，港資開發(fā)商在上海商業(yè)物業(yè)的爭奪戰(zhàn)中已是先行一步。

    與此同時，內(nèi)地房企卻拖累于居高不下的負債率和存量資產(chǎn)，在搶灘滬上商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)役中顯得有心無力。李嘉誠看多滬上物業(yè)，這無疑刺激了他們加速布局商業(yè)地產(chǎn)的欲望。但無論是有意與帶頭大哥分一杯羹的本土最強開發(fā)商綠地，還是已經(jīng)進入商業(yè)地產(chǎn)注資最后沖刺階段的世茂股份[9.24 0.76%](600823.SH)，如何迅速消化存量房并回籠資金成為擺在他們面前的一道共同難題。

    內(nèi)地最大項目即將破土

    李嘉誠看多滬上商業(yè)物業(yè)

    在2009年的頭兩個月，李嘉誠沽空上海地產(chǎn)的論斷一時甚囂塵上：1.5億起價拍賣滬上豪宅玉翠豪庭的40余家商鋪，將浦東御翠園200多幢出租10余年的商業(yè)別墅“轉租為售”。這位以地產(chǎn)發(fā)家的香港富豪接連拋售上海項目的一系列舉動，曾被業(yè)內(nèi)看作是境外資本沽空上海商業(yè)地產(chǎn)的標識。

    3月初始，李嘉誠旗下企業(yè)長江實業(yè)在內(nèi)地最大的項目——上海真如城市副中心即將動土卻傳遍坊巷。上海真如城市副中心開發(fā)建設投資有限公司總經(jīng)理何智奇在近日對媒體表示，收到長實副主席李澤鉅的親筆信，希望政府協(xié)助確保開工，目前長實已經(jīng)做好所有準備，具體開工日期有望定在3、4月。公開資料表明，該公司是普陀區(qū)政府在2007年為服務真如項目招商引資而專門設立的國有全資子公司。

    消息公布之后，投行瑞銀將長江實業(yè)(0001.HK)的評級升至“買入”，并將其目標價鎖定在75.9港元。

    對于長實真如項目即將開工的消息，真如城市副中心開發(fā)建設投資有限公司市場部負責人向理財周報記者表示，長實確實已經(jīng)拿到部分施工許可證，真如項目即將于3、4月動工。該人士同時還否認了上海本土最大房產(chǎn)商綠地集團將參與真如項目。

    長江實業(yè)企業(yè)事務部的黃麗婷也對記者表示，“真如城市副中心項目正按長實的內(nèi)部規(guī)劃落實，但具體進度目前不便公開?！?/P>

    “作為香港的龍頭地產(chǎn)商，長實此舉證明了李嘉誠對投資大陸仍抱有信心，對于內(nèi)地，尤其是一線城市商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)具有風向標的意義?！毕愀鄞蟾ＷC券研究部主管麥德光認為。

    不過麥德光認為，該項目對長江實業(yè)的短期股價不會有很大提振作用，因為商業(yè)地產(chǎn)初期租金的收益率不會很高，大約在10%-15%左右，至少需要10年時間來精耕細作。另外，房地產(chǎn)的業(yè)務盈利只占長江集團盈利比重的10%到20%。

    根據(jù)上海市規(guī)土局的公開資料，長江實業(yè)于2006年12月以底價22億元競得該真如副中心A3-6地塊。該項目的樓面價將近每平方米3056元，總建筑面積近100萬平方米，其中近八成被規(guī)劃為大型商業(yè)物業(yè)項目。何智奇認為，按照每平米售價2萬的保守估計，該大型商業(yè)物業(yè)綜合體至少能為長實帶來200億元的收入。

    另據(jù)2007年政府出臺的《上海市真如城市副中心規(guī)劃方案》，真如城市副中心被規(guī)劃為上海市第四個也是最后一個城市副中心，前三個副中心分別是徐家匯、五角場和花木。真如將成為上海及長三角的服務中心，而長實開發(fā)的真如A3-6地塊正位于該中心的核心位置。

    港資開發(fā)商布局滬上商業(yè)物業(yè)

    帶頭大哥一呼百應

    “真如項目的動工預期很可能會引起港資開發(fā)商投資內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的一波熱潮。”麥德光這樣預計。

    無獨有偶，瑞銀也在2月末發(fā)布的研究報告中表明，長實真如項目的破土或顯示了現(xiàn)金充裕的香港地產(chǎn)商，能在國內(nèi)房地產(chǎn)周期接近谷底時買入平價土地的趨勢。

    麥德光表示，長實在內(nèi)地大部分的盈利都來自與和記黃埔合作開發(fā)的住宅地產(chǎn)項目，商業(yè)物業(yè)還沒有開始貢獻盈利。然而長實出手內(nèi)地超大型商業(yè)項目，相比起內(nèi)地和香港的競爭者，有著資金實力和開發(fā)經(jīng)驗的獨特優(yōu)勢。長實目前的資產(chǎn)負債率在10%以下，相比起內(nèi)地房企動輒50%的資產(chǎn)負債率，長實現(xiàn)金流充裕，無需過度舉債，這對于講求“永續(xù)經(jīng)營”的商業(yè)地產(chǎn)來說尤為重要。從長期來講，長實的商業(yè)物業(yè)將為企業(yè)帶來穩(wěn)定的租金回報，發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)“熨平經(jīng)濟周期”的功能。

    除了長實以外，其他香港開發(fā)商布局上海商業(yè)地產(chǎn)的步伐也從來沒有間斷過。即使是在被認作“內(nèi)地房市調(diào)整年”的2008年，與長實并列“香港地產(chǎn)五虎”的新鴻基地產(chǎn)仍表示將增加投資300多億元。

    在新鴻基擴展其內(nèi)地房產(chǎn)版圖的這三年中，其投資額比例由現(xiàn)在的17%提升至30%，投資額從現(xiàn)在的400多億元升至700多億元。

    新鴻基2007/2008年報顯示，截至2008年9月止，公司在內(nèi)地的土地儲備(總樓面面積)已經(jīng)超過620萬平方米，建成的10%土地均用作高檔商用物業(yè)，其中16%的土地存量位于上海。而在新鴻基吃進的滬上土地中，近80%將用于建設包括寫字樓、商場和酒店在內(nèi)的商業(yè)物業(yè)。這就意味著自今年起新鴻基將有超過70萬商用物業(yè)投向市場。其中，新鴻基位于上海陸家嘴[19.82 -1.88%]核心的上海國金中心已于2008年11月封頂，看來公司將于今年覓良機將該項目推向市場。

    但新鴻基也因其對內(nèi)地物業(yè)投資的放量而擔負著沉重的資金壓力。盡管港資開發(fā)商的現(xiàn)金流狀況普遍優(yōu)于內(nèi)地房企，但根據(jù)WIND統(tǒng)計，截至2009年3月4日，新鴻基地產(chǎn)的經(jīng)營現(xiàn)金流達-246.06倍，而長實的這一數(shù)據(jù)為78.09倍。

    而最早布局上海商業(yè)物業(yè)的恒隆集團在2008年已經(jīng)嘗到先行一步的甜頭。至2008年來自內(nèi)地的商業(yè)租賃收入已超過港幣10億元(合人民幣1024百萬元)，超過租賃總收入的50%。目前內(nèi)地的租金收益全部來自恒隆位于上海的恒隆廣場與港匯廣場。

    廣州合富輝煌集團董事副總經(jīng)理黎振偉近日表示，政府已經(jīng)在力推安居房，宏觀調(diào)控的大方向導致內(nèi)地的住宅房價不可能再繼續(xù)提得很高。而商業(yè)地產(chǎn)不涉及民生，又是近幾年才新興起的投資領域，可提升運作的空間很大，所以外資機構眼下更熱衷追捧零售商業(yè)?！澳壳?，內(nèi)地住宅地產(chǎn)的投資回報率大概為3%～5%，而商業(yè)地產(chǎn)的回報率則有6%～8%?！?/P>

    內(nèi)地房企商業(yè)物業(yè)轉向有心無力

    李嘉誠的逆市出手也刺激了內(nèi)地房產(chǎn)商的胃口，越來越多的內(nèi)地房企選擇將投資比例傾向于商業(yè)地產(chǎn)。

    “發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)是綠地的長期規(guī)劃?！本G地集團辦公室主任助理王曉東對理財周報記者表示，“綠地目前在上海的商業(yè)項目體量在50%左右，高于全國約30%的比例?！?/P>

    王曉東透露，綠地有意加入真如項目的開發(fā)，目前仍與有關部門進行初步接觸。

    另外，具備“A+H”股優(yōu)勢的世茂股份[9.24 0.76%]的商業(yè)地產(chǎn)注資進程已過大半。世茂股份2008年報顯示，國內(nèi)已有9家地產(chǎn)公司完成了股東變更的工商登記手續(xù)，還剩2家物業(yè)資產(chǎn)尚未過戶。

    記者聯(lián)系世茂股份的董秘葛紅衛(wèi)，他表示“注資進程正在進行中，期間的具體進展不便透露”。

    不過，假如注資方案如期完成，世茂最終將獲得總建筑面積超過400萬平方米的商業(yè)土地儲備，總量將超越陸家嘴[19.82 -1.88%](600663.SH)、浦東金橋[10.22 -1.92%](600648.SH)等一線地產(chǎn)上市公司，成為名副其實的商業(yè)地產(chǎn)龍頭。

    然而，內(nèi)地開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)的征途亦困難重重。

    首先，高庫存的商品住宅房難以在短時間內(nèi)消化，開發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)資金來源成為難題。官方數(shù)據(jù)顯示，2008年前11個月商品房銷售面積為4.9億平方米，同比減少18.3%；空置面積達1.36億平方米，同比增加了15.3%。房市需求萎縮，供給放量，內(nèi)地開發(fā)商庫存越壓越高，手頭也越來越緊。截至2009年底，易居CRIC系統(tǒng)預期市場上的商品住宅房存量將至少達到2000萬平方米。

    另外，國家力推保障性房源，在建的項目也要求小戶型達到一定比例，這大大壓縮了內(nèi)地房企商品住宅開發(fā)的收益率，也挑戰(zhàn)了內(nèi)地開發(fā)商依賴資金快速滾動的住宅開發(fā)模式。日前，國務院總理溫家寶更在兩會上表示，中央政府在2009年將投資總額9080億元用于保障性住房等經(jīng)濟社會發(fā)展的薄弱環(huán)節(jié)。

    并且，由于前兩年的激進拿地策略，國內(nèi)房企的資金鏈都異常緊繃，這令他們的商業(yè)地產(chǎn)擴張之路阻礙重重。以世茂股份為例，公司在2008年實現(xiàn)營業(yè)收入4.77億元，與上年同期相比減少7.64億元，減少幅度為61.55%；實現(xiàn)營業(yè)利潤1.23億元，與上年同期相比減少1.24億元，減少幅度為50.14%。

    而同為世茂集團旗下的姐妹公司世貿(mào)房地產(chǎn)情況似乎更為糟糕，根據(jù)標準普爾在3月發(fā)布的中國房地產(chǎn)報告，世茂房地產(chǎn)被評為“負面”。由于世茂房地產(chǎn)的舉債將陸續(xù)于2010年到期，以現(xiàn)有的現(xiàn)金流計算，屆時世茂將不得不面對近50億資金缺口。

    連續(xù)兩年營業(yè)收入、營業(yè)利潤縮減，世茂股份仍在年報中預估2009年的利潤將達5.2億元，利潤超過4億元。面對結果未知的注資進程，以及在幾年內(nèi)無法產(chǎn)生現(xiàn)金流的待建商業(yè)項目，葛紅衛(wèi)向記者解釋,“還是會來自老項目的銷售”。根據(jù)公開資料，世茂2008年的主營銷售項目包括兩個分別位于南京和福州的住宅項目。

    然而自2月始,上海商品住宅的量升價跌令越來越多的開發(fā)商參與到存量房銷售的價格戰(zhàn)中。對此，大福證券研究部人士表示，世茂如果不降價恐怕很難實現(xiàn)其預期銷售收入。根據(jù)易居CRIC系統(tǒng)，上海2月商品住宅銷售總成交量環(huán)比增長33.6%，同比增幅50.5%。同時，成交均價達1.2萬元/平方米，環(huán)比下跌10.9%。

    業(yè)內(nèi)資深人士認為，旗下商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務的拆分反而可能為其發(fā)展帶來一系列困難：首先，世茂在大本營香港從未接手過酒店業(yè)務之外的商業(yè)地產(chǎn)，開發(fā)經(jīng)驗不足；另外，世茂的競爭對手很多，包括內(nèi)地的本土開發(fā)商和香港的大開發(fā)商；最后，注資過程牽扯到控股權和資產(chǎn)劃分的問題，如何在不影響大股東利益的基礎上分得合理，是世茂股份成功轉型商業(yè)地產(chǎn)龍頭的關鍵。 來源:理財周報