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顧建發(fā)：首個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目遭拒絕收房的背后

2009年04月10日13:56   來(lái)源：西本資訊
摘要：

    【新聞晨報(bào)  作者為上海社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心教授】4月8日上午，廣州白云區(qū)法院開庭審理了一起簡(jiǎn)單而又特殊的案子:162戶業(yè)主以房屋質(zhì)量問題、逾期交房為由，起訴開發(fā)商保利地產(chǎn)。全國(guó)首個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目陷入了維權(quán)風(fēng)波。

    從當(dāng)初萬(wàn)人爭(zhēng)搶的“香餑餑”，到如今遭人棄購(gòu)、棄住，全國(guó)首個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目身陷尷尬處境，其背后到底隱藏了什么？

    從表面來(lái)看，限價(jià)房質(zhì)量問題是業(yè)主拒收的主要理由。2008年12月15日是保利西子灣交樓的日子，然而這一天卻有很多戶業(yè)主拒絕收樓。理由是房屋質(zhì)量不達(dá)標(biāo):墻壁漏水，墻面上出現(xiàn)了一些浮皮，地板也出現(xiàn)浮皮。經(jīng)過4個(gè)月的整改，仍有部分業(yè)主認(rèn)為房子質(zhì)量未達(dá)標(biāo)而拒收樓，從而引發(fā)訴訟。

    但結(jié)合當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的背景稍加分析，不難發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)下跌才是此事件的真正原因。2006年11月，保利地產(chǎn)以6500元／平方米的最高銷售限價(jià)和2557元／平方米的樓面地價(jià)競(jìng)得了廣州白云區(qū)金沙洲一幅地塊，這塊地建成后就是全國(guó)第一個(gè)限價(jià)房保利西子灣，第一期只推出843套限價(jià)房，以最高銷售限價(jià)6500元／平方米的價(jià)格對(duì)外發(fā)售。經(jīng)過嚴(yán)格的篩選抽簽，有1400多位中簽者獲準(zhǔn)選房，在開盤當(dāng)日就有700多套限價(jià)房被搶購(gòu)一空。保利西子灣所在的廣州金沙洲房?jī)r(jià)在2007年10月達(dá)到最高點(diǎn)，超過12000元/平方米，但到今年年初，房?jī)r(jià)已暴跌至6000元左右。當(dāng)初有幸抽中限價(jià)房的購(gòu)房者，現(xiàn)在都成為套牢者。

    目前，除了廣州之外，北京、成都、南昌、福州等城市都實(shí)行限價(jià)房政策，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，這些城市的限價(jià)房，也會(huì)出現(xiàn)這樣和那樣的問題。

    由此引出的問題是，限價(jià)房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)？我們認(rèn)為限價(jià)房不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不應(yīng)該全部由購(gòu)房者獨(dú)自承擔(dān)，而應(yīng)該由政府、開發(fā)商、購(gòu)房者共同承擔(dān)。所謂限價(jià)房就是限房?jī)r(jià)、限居住面積的商品房，售價(jià)一般比同類型商品房低三成左右，建筑面積一般在90平方米以下，主要解決中低收入家庭住房問題。按照廣州限價(jià)房銷售政策，限價(jià)房交樓后五年內(nèi)不能流通，同時(shí)在5年到期后轉(zhuǎn)手，購(gòu)樓者還需要彌補(bǔ)地價(jià)差額。補(bǔ)償額是按轉(zhuǎn)手時(shí)評(píng)估價(jià)格與限價(jià)房開盤銷售時(shí)價(jià)格差額的70%征收。也就是說(shuō)，限價(jià)房基本上剝奪了房?jī)r(jià)升值給購(gòu)房者帶來(lái)的收益?，F(xiàn)在不僅遭受了套牢之苦，而且將來(lái)升值了，大部分還要上交政府。因此，政府可以考慮將限房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)為普通商品房，用以解決限價(jià)房目前的困境。

    從限價(jià)房的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可以看出經(jīng)濟(jì)適用房的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也是不容忽視的。經(jīng)濟(jì)適用房也是住房保障政策的產(chǎn)物，也有限價(jià)房的共性和特征，只不過供給的對(duì)象是低收入家庭。因此，欲化解其風(fēng)險(xiǎn)，一是經(jīng)適房的交通條件一定要快捷，二是各項(xiàng)配套設(shè)施一定要完善。否則，經(jīng)濟(jì)適用房的棄購(gòu)、棄住現(xiàn)象也可能出現(xiàn)。

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