下游數(shù)據(jù)

機(jī)構(gòu)稱(chēng)4月深圳商品房交易量可能環(huán)比下降40%

2009年04月21日07:18   來(lái)源：西本資訊
摘要：

     4月7日到11日，深圳新建商品房日均成交227套，周環(huán)比下降13.03%，廣州成交套數(shù)環(huán)比降幅達(dá)38.96%
 
　　“4月份深圳交易量可能環(huán)比下降40%。”這是來(lái)自地產(chǎn)中介的最新判斷。

　　此前的幾個(gè)月，深圳市的成交量比去年增加近100%，而深圳一向被業(yè)內(nèi)人士視為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的先行指標(biāo)。如果這個(gè)判斷是正確的，那么年初以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的小陽(yáng)春將會(huì)暫告一段落。

　　根據(jù)天相投顧統(tǒng)計(jì)的4月7日至4月12日的數(shù)據(jù)顯示，包括深圳、廣州、天津在內(nèi)的多個(gè)城市日均成交量出現(xiàn)了大幅度下滑。

　　4月以來(lái)的房地產(chǎn)交易量下滑背后究竟是何原因？是房地產(chǎn)商推盤(pán)節(jié)奏慢半拍導(dǎo)致供應(yīng)量不足，還是去年積累下的剛性需求集中釋放完畢？

　　小陽(yáng)春的底氣

　　“上周我們看了很多樓盤(pán)，卻始終沒(méi)有找到合適的?！眲⑻欤ɑ┍砬闊灐；槠趯⒅恋乃M管在4月的第一周里在廣州四處奔波看房，卻發(fā)現(xiàn)自己難以找到理想的二手房源。而且，他還經(jīng)歷了幾次還可以的房子在放盤(pán)之后不到一天就按照業(yè)主開(kāi)價(jià)賣(mài)掉的事情。

　　從全國(guó)各大城市2、3月份的一手和二手房的交易數(shù)據(jù)來(lái)看，年初以來(lái)的樓市無(wú)疑正在經(jīng)歷一個(gè)小陽(yáng)春，這種跡象在深圳、廣州一帶更為明顯：深圳二手市場(chǎng)的成交量是去年的4倍，而一手房的成交量相比去年上漲100%。

　　亮麗的數(shù)據(jù)曾一度使得不少人對(duì)于樓市的看法顯得樂(lè)觀(guān)，“如果這個(gè)成交量還這么旺的話(huà)，那就是說(shuō)深圳房子的庫(kù)存量到今年年底就賣(mài)完了，明年沒(méi)房子賣(mài)了。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商都沒(méi)有計(jì)劃建新房，大家都停工了，那么深圳的房?jī)r(jià)明年都要漲?！?月21日，摩根大通董事總經(jīng)理龔方雄在理財(cái)周報(bào)舉辦的論壇上公開(kāi)表示。

　　龔方雄表示，在去年很悲觀(guān)的情況下，深圳房子的成交率一個(gè)月也就是差不多20萬(wàn)平米左右?！?0萬(wàn)平米很可怕的，大家算深圳房地產(chǎn)的庫(kù)存量是多少，這幾年要拿到市場(chǎng)來(lái)賣(mài)的新房有500多萬(wàn)平米，你一個(gè)月才賣(mài)20萬(wàn)平米，要消化多久？要消化2年！”

　　但成交量的反彈給了龔方雄樂(lè)觀(guān)的底氣?！吧钲诘姆?jī)r(jià)從高位到低位跌至25%，有些樓盤(pán)跌至40%，但是現(xiàn)在價(jià)格一到位以后，成交量比去年翻了1倍，現(xiàn)在深圳近幾個(gè)月的成交量都是這樣，一個(gè)月50多萬(wàn)平米?！饼彿叫郾硎尽?/P>

　　不過(guò)，情況似乎正在發(fā)生戲劇性的變化。天相投顧的一份數(shù)據(jù)表明，4月7日到4月11日這一周，大部分城市的商品房交易量環(huán)比增速下滑。如果這一信號(hào)被證明為新趨勢(shì)的開(kāi)始，那么將意味著龔方雄樂(lè)觀(guān)預(yù)測(cè)的理論前提正在破滅，隨后的推論自然也將不復(fù)存在。

　　成交量出現(xiàn)萎縮跡象

　　事實(shí)上，深圳市場(chǎng)交易量下降的跡象已經(jīng)比較明顯，來(lái)自天相投顧的數(shù)據(jù)顯示，4月7日到4月11日這一周深圳新建商品房日均成交227套，周環(huán)比下降13.03%，這一下降幅度比此前一周的交易量降幅擴(kuò)大10.06個(gè)百分點(diǎn)。二手房日均成交611套，周環(huán)比則上升3.31%。

　　不止是那一周，進(jìn)入4月份以來(lái)，深圳新建商品房的日均成交量為232套/日，較3月份的274套/日下降幅度達(dá)到15.33%。

　　廣州的情況也不好，4月7日到4月11日這一周的成交套數(shù)環(huán)比降幅達(dá)38.96個(gè)百分點(diǎn)，低于2月日均成交套數(shù)。4月以來(lái)的日均成交套數(shù)為334套，較3月份下降11.17%。

　　 在幾個(gè)大城市4月7日到4月11日這一周的日均成交數(shù)據(jù)中，天津成交日均套數(shù)下降的幅度最大，為18.95%，這也是自今年2月以來(lái)天津樓市首次出現(xiàn)周環(huán)比下降的情況。

　　此外，4月以來(lái)，在日均成交這一指標(biāo)上各地樓市出現(xiàn)了分化的跡象，杭州、北京、成都、蘇州的日均成交套數(shù)超過(guò)3月的日均成交套數(shù)，其他5個(gè)城市的日均成交套數(shù)均出現(xiàn)不同幅度的下降。

　　深圳4月交易量猛降40%？

　　房地產(chǎn)中介及地產(chǎn)上市公司提供的情況支持了上述數(shù)據(jù)。

　　“按照我們的估計(jì)，深圳4月份的交易量大概要下降40%左右，廣州大概下降20%左右，上海北京等一線(xiàn)城市大致都是這樣的情況，二線(xiàn)城市的數(shù)據(jù)可能會(huì)滯后些?！敝性禺a(chǎn)華北董事總經(jīng)理李文潔認(rèn)為。這意味著，深圳市場(chǎng)消化庫(kù)存的速度有可能重現(xiàn)2008年般緩慢的狀況。

　　深圳本地一家房地產(chǎn)上市公司管理層人士表示，“深圳政府對(duì)于當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)極少干預(yù)，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)大致可以看作是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，每次房地產(chǎn)調(diào)整深圳跌得快，漲得也快，深圳市場(chǎng)的表現(xiàn)可以看作是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的先行指標(biāo)?！痹诶碡?cái)周報(bào)記者與多位房地產(chǎn)上市公司管理層人士的交流中，他們多數(shù)持有類(lèi)似看法。

　　“現(xiàn)在的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)都是根據(jù)政府公布的數(shù)據(jù)計(jì)算的，是指成交了的那部分，但是未成交部分的價(jià)格并沒(méi)有反映出來(lái)。”合富輝煌董事副總經(jīng)理黎振偉表示他對(duì)于4月的市場(chǎng)情況并不看好。

　　萬(wàn)科A（000002.SZ）一位管理層人士在和理財(cái)周報(bào)記者私下交流時(shí)也談到了對(duì)當(dāng)下地產(chǎn)市場(chǎng)的看法。他認(rèn)為，“現(xiàn)在的市場(chǎng)成交量的確是有些萎縮，而萎縮的原因主要是年初時(shí)候地產(chǎn)商們蜂擁出貨，導(dǎo)致現(xiàn)在出現(xiàn)局部供應(yīng)不足，雖然這說(shuō)明需求仍然較大，但是我們并沒(méi)有因此而開(kāi)始樂(lè)觀(guān)， 表現(xiàn)在都不敢再去買(mǎi)地?！?/P>

　　招商地產(chǎn)（000024.SZ）的董秘劉寧則認(rèn)為成交萎縮的趨勢(shì)在招商地產(chǎn)深圳的項(xiàng)目還沒(méi)有反映出來(lái)?！睋?jù)她判斷，這種變化主要還是開(kāi)發(fā)商的節(jié)奏慢的原因，供應(yīng)量跟不上，而此前的存量消化得太快。在招保萬(wàn)金四家龍頭中，招商地產(chǎn)在深圳項(xiàng)目最多。

　　“就目前而言，保利地產(chǎn)在4月份的數(shù)據(jù)還沒(méi)有看到這種趨勢(shì)，我們廣州的項(xiàng)目銷(xiāo)售情況基本上還是跟3月份差不多。”保利地產(chǎn)（600048.SH）董秘岳勇堅(jiān)表示。保利地產(chǎn)廣州項(xiàng)目占其營(yíng)業(yè)收入比例在30%左右，其大部分樓盤(pán)定位于廣州的主流消費(fèi)群體，即均價(jià)在1萬(wàn)-2.5萬(wàn)每平方米的項(xiàng)目上。

　　價(jià)格仍是“禍?zhǔn)住?/P>

　　歸根到底，影響交易量下滑的“禍?zhǔn)住比匀皇欠績(jī)r(jià)。

　　中原地產(chǎn)華北董事總經(jīng)理李文杰表示，“我個(gè)人感覺(jué)，2、3月反彈的數(shù)據(jù)是意料之中的，那時(shí)成交量主要還是積壓性的需求，主要還是改善型住房等需求，這種需求在2月份和3月份得到了快速釋放，創(chuàng)造了歷史性的新高?！?/P>

　　滿(mǎn)堂紅廣州研究部經(jīng)理周峰則認(rèn)為，“3月份廣州的二手市場(chǎng)主要還是集中在改善型、婚房等幾大客戶(hù)群體。”

　　“現(xiàn)在4月份的數(shù)據(jù)下來(lái)了，原因可能是有些開(kāi)發(fā)商看到交易量上去，漲價(jià)過(guò)快，消費(fèi)者又再度形成了觀(guān)望心態(tài)。這之前樓市所形成的小陽(yáng)春能不能持續(xù)下去還很難說(shuō)，主要還是要看開(kāi)發(fā)商愿不愿意把房?jī)r(jià)降下來(lái)?！崩钗慕苷J(rèn)為。

　　合富輝煌董事副總經(jīng)理黎振偉認(rèn)為：“房地產(chǎn)回暖主要還是購(gòu)買(mǎi)力的累計(jì)效應(yīng)、銀行政策的改善等等利好因素共同促成的，但是開(kāi)發(fā)商看到最近市場(chǎng)的反彈，便急于升價(jià)?！?/P>

　　 “在二手市場(chǎng)上出現(xiàn)了比較多的‘返價(jià)’現(xiàn)象，就是說(shuō)有些房子原來(lái)是出價(jià)50萬(wàn)，最近看到市場(chǎng)有好轉(zhuǎn)跡象，小業(yè)主重新要價(jià)到55萬(wàn)?！?/P>

　　開(kāi)發(fā)商供應(yīng)不上

　　然而，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及機(jī)構(gòu)研究員，則明顯與上述中介人士觀(guān)點(diǎn)相左。

　　 “庫(kù)存量不能單單看拿到批售證的樓盤(pán)的庫(kù)存量，要結(jié)合開(kāi)發(fā)商積壓的土地儲(chǔ)備量來(lái)看，打個(gè)比方，開(kāi)發(fā)商拿了300萬(wàn)平方米的地，庫(kù)存量除了要算拿到批售證的150萬(wàn)平方米外，還要算積壓的150萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備。這樣來(lái)看，實(shí)際上開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存壓力還是很大的?！崩钗慕鼙硎?。

　　上述萬(wàn)科內(nèi)部管理人士認(rèn)為，房地產(chǎn)回暖不是一朝一夕。而前期地產(chǎn)商過(guò)多地透支了土地儲(chǔ)備，許多年前拿的地，現(xiàn)在大型房地產(chǎn)商的土地儲(chǔ)備都在下降。他強(qiáng)調(diào)：“我個(gè)人并不看好。”

　　長(zhǎng)江證券分析師蘇雪晶在4月份的一份研報(bào)指出，供給減少在今年下半年會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)。“從最新的2月份數(shù)據(jù)上看，新開(kāi)工面積同比有所放緩，銷(xiāo)售面積同比處于同一水平，因此新開(kāi)工與銷(xiāo)售面積比比去年同期水平要低一些。這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)于后市還是持較為謹(jǐn)慎態(tài)度。再?gòu)目⒐っ娣e與銷(xiāo)售面積對(duì)比上看，今年2月份要大于去年同期水平，今年為1.1，而去年同期為0.85。由于市場(chǎng)的調(diào)整，開(kāi)發(fā)商竣工面積大幅度減少?！?/P>

　　周峰認(rèn)為，“一手樓的情況主要還是因?yàn)?，之前開(kāi)發(fā)商推盤(pán)速度較快，消化得比較多了，像那些戶(hù)型好、格局好的樓源都賣(mài)得差不多了。”

　　“供應(yīng)不足還有一個(gè)原因，2007年許多地產(chǎn)商大肆圈地，但這些土地現(xiàn)在都還不能上市。其實(shí)最近的銷(xiāo)售還是不錯(cuò)的，上半年還可以顯示出不錯(cuò)的業(yè)績(jī)，但下半年可能難講?！鄙鲜鋈f(wàn)科內(nèi)部管理層人士表示。

　　蘇雪晶認(rèn)為，只有價(jià)格的下調(diào)才能抑制開(kāi)發(fā)商的投資沖動(dòng)，同時(shí)讓需求者放棄觀(guān)望，供求關(guān)系才能趨于平衡。盡管房地產(chǎn)新政（包括稅費(fèi)下調(diào)，包括利息下調(diào)，包括保障房的入市）都能在一定程度上緩解成交量的萎縮，但是只有整體房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌、開(kāi)發(fā)商新開(kāi)工面積增速的進(jìn)一步放緩，投資增速的進(jìn)一步放緩，隨著各地成交量的逐步釋放，未來(lái)供求關(guān)系才將好轉(zhuǎn)。（理財(cái)周報(bào)）

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