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    在今年的博鰲論壇房產(chǎn)分論壇上，華遠(yuǎn)地產(chǎn)[12.03 -9.68%]董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在談到“房?jī)r(jià)到底漲了多少？”這個(gè)問(wèn)題時(shí)，給全國(guó)人民算了一筆賬，1978年全國(guó)平均月工資28.6元，到現(xiàn)在也增加了100倍。1978年我們大白菜2分錢(qián)一棵，現(xiàn)在2元錢(qián)，也增加了100倍。房?jī)r(jià)只增加了16.6倍。最后得出的結(jié)論是：和居民的工資收入相比房?jī)r(jià)等于沒(méi)漲。日前這個(gè)論斷的完整版發(fā)表在任志強(qiáng)的官方博客上，此文一出，遭至不少人反對(duì)甚至謾罵，但也有人認(rèn)為任志強(qiáng)“話糙理不糙”。這里全文轉(zhuǎn)載于下。

    房?jī)r(jià)上漲受土地因素影響大

    1978—2008年，中國(guó)的GDP從3000多億元增長(zhǎng)到30多萬(wàn)億，按不變價(jià)計(jì)算增長(zhǎng)了近100倍，城鎮(zhèn)人均工資從28.6元/月大約也增長(zhǎng)了100倍，城市中的大白菜從1分多錢(qián)/棵也漲了100倍，房地產(chǎn)投資從不足300億同樣漲了100倍，但房?jī)r(jià)漲了多少呢？

    從全國(guó)看1978年的300元/平方米，到2008年的按5000元/平方米計(jì)算大約漲了16.6倍，從北京城市核心區(qū)的600元/平方米到2000年的20000元/平方米計(jì)算大約漲了33.3倍。

    所有人都會(huì)說(shuō)1978年的工資中沒(méi)有住房含量，房子是福利分配的，或說(shuō)是白給的，只是在商品化改革之后，工資中才有了住房含量，但房?jī)r(jià)是否也發(fā)生了內(nèi)涵的變化呢？

    全國(guó)的商品房?jī)r(jià)中大約有30%是土地的出讓金等，城市核心區(qū)的房?jī)r(jià)中則土地出讓金等占了50%(包括拆遷、征地等費(fèi)用)，房屋的建安造價(jià)費(fèi)用從200元/平方米上漲到了2000多元/平方米，上漲了10倍，各種配套費(fèi)用(包括基礎(chǔ)設(shè)施等)則上漲了100多倍，或許多是從零到了數(shù)百元/平方米，無(wú)法用數(shù)倍來(lái)計(jì)算了，而高價(jià)高檔的房屋建安費(fèi)用則從200元/平方米上漲到了6000多元/平方米，大約上漲了30倍。鋼材的價(jià)格從不到200元/噸上漲到了5000/噸，漲了25倍；水泥從幾十元漲到幾百元，至少也漲了15倍以上。室內(nèi)的裝修費(fèi)用差距更是巨大，從1978年的四白落地和水泥地每平方米約40元，上漲到北京中低標(biāo)準(zhǔn)800元/平方米的20倍、中檔標(biāo)準(zhǔn)1600元/平方米的40倍、高檔標(biāo)準(zhǔn)4000元/平方米的100倍，不同價(jià)格的住房中的裝修標(biāo)準(zhǔn)與價(jià)格也差異巨大。

    扣除了房?jī)r(jià)中土地的使用費(fèi)用、建安造價(jià)的提升、配套費(fèi)用的提高、裝修標(biāo)準(zhǔn)的提高等等，剩下的凈房?jī)r(jià)增長(zhǎng)還有多少呢？當(dāng)然房?jī)r(jià)是這一系列因素的組合，最多能比的就是扣除土地的部分，否則賬就算得沒(méi)有可比性了。

    全國(guó)扣除30%的土地部分，漲了11—12倍，北京核心城區(qū)約漲了16.6倍，與大白菜相比的100倍之差相去甚遠(yuǎn)，既不能同GDP的增長(zhǎng)倍數(shù)相提并論，也不能與工資收入增長(zhǎng)的約100倍相比，扣除工資中的住房工資含量，也只能說(shuō)收入的增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了房?jī)r(jià)增長(zhǎng)N多倍。

    住房是差異化較大的產(chǎn)品

    但為什么市場(chǎng)中更多的反映則是房?jī)r(jià)高呢？原因都在于平均市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)形成的誤解。

    宏觀經(jīng)濟(jì)的研究會(huì)大量地使用統(tǒng)計(jì)中的平均價(jià)格，而現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)中的平均價(jià)格則是根據(jù)市場(chǎng)的銷(xiāo)售總價(jià)除以總的建筑面積而得出的結(jié)論，因此無(wú)法從平均價(jià)中判斷實(shí)際市場(chǎng)的價(jià)值與每個(gè)不同價(jià)位銷(xiāo)售量之間的關(guān)系。因?yàn)楦邇r(jià)的房子賣(mài)的量大則平均價(jià)高，低價(jià)的房子賣(mài)的多則平均市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格就會(huì)降低了，然而消費(fèi)者個(gè)體所應(yīng)對(duì)的則是直接購(gòu)買(mǎi)對(duì)象的價(jià)格，而非市場(chǎng)中與此項(xiàng)目無(wú)關(guān)的平均價(jià)格。

    為什么市場(chǎng)中會(huì)有許多高價(jià)的房子呢，也是因?yàn)槠骄杖胄纬傻恼`解。

    在土地供給壟斷下，市場(chǎng)并不能做到產(chǎn)品供給量調(diào)節(jié)，即供給在不同產(chǎn)品等級(jí)(不同面積、不同價(jià)位)中都達(dá)到供求關(guān)系相對(duì)平衡與滿(mǎn)足。當(dāng)土地的供給量有限時(shí)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整就會(huì)出現(xiàn)差異，投資者就會(huì)在追逐產(chǎn)值產(chǎn)品利潤(rùn)率和規(guī)模收益中做出不同選擇，這種選擇并不是隨平均收入而定位的，反倒是按收入差別定位的。

    市場(chǎng)中的研究者會(huì)按平均收入與平均房?jī)r(jià)去對(duì)比，產(chǎn)品供給者則按市場(chǎng)中的收入層次選擇產(chǎn)品的高與低、戶(hù)型的大與小，并形成不同的產(chǎn)品差別化。

    換句通俗的話說(shuō)，產(chǎn)品是按貧富差別來(lái)決定的。也可以換句話說(shuō)價(jià)格是因貧富差別而形成的，或推高了平均房?jī)r(jià)的。反過(guò)來(lái)說(shuō)則是房?jī)r(jià)或房屋產(chǎn)品不是以平均收入為定位標(biāo)準(zhǔn)的。

    正是因?yàn)橛惺杖氩顒e，因此房屋會(huì)按收入差別分成不同的消費(fèi)層次、消費(fèi)產(chǎn)品，如高檔公寓、別墅、雙拼、聯(lián)排等，這里的造價(jià)與配置包括裝修的標(biāo)準(zhǔn)都會(huì)大大的提高。因此帶動(dòng)了平均房?jī)r(jià)的高升，當(dāng)然也會(huì)有些開(kāi)發(fā)商會(huì)生產(chǎn)市場(chǎng)定位容易、技術(shù)要求相對(duì)較低且購(gòu)買(mǎi)人群龐大、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的操作風(fēng)險(xiǎn)較低的普通商品房。而都同樣是法律定義上的商品房，為什么會(huì)在上至國(guó)務(wù)院下至地方政府的文件中出現(xiàn)了兩種不同的稱(chēng)謂、劃分了普通與非普通，包括差別性的稅率也正在與這種產(chǎn)品定位和面對(duì)不同消費(fèi)群眾上的差別。

    然而研究人員并不在討論時(shí)用收入差別來(lái)細(xì)分市場(chǎng)，而是用平均收入來(lái)誤導(dǎo)民眾。為什么不用兩種不同名稱(chēng)、不同稅率差別的方式來(lái)計(jì)算平均房?jī)r(jià)呢？即并不能享受優(yōu)惠稅率的房子列在專(zhuān)對(duì)高收入家庭的一邊，而只計(jì)算普通商品房的平均房?jī)r(jià)呢？也許是因?yàn)闆](méi)有這樣的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，或者因?yàn)闊o(wú)法將高收入人群的收入也剝離，于是就只好混在一個(gè)鍋里煮了。

    正因?yàn)榛煸谝粋€(gè)鍋里分不清魚(yú)翅與粉絲了，于是民眾都在用含有魚(yú)翅的平均房?jī)r(jià)來(lái)判斷市場(chǎng)，豈不知大多數(shù)民眾只能吃粉絲，而不可能吃魚(yú)翅。毛病正出在此處。

    逐利性導(dǎo)致住房供應(yīng)不對(duì)稱(chēng)

    大家都知道CPI只計(jì)算生活必須的魚(yú)、蛋、肉、菜，并不計(jì)算魚(yú)翅、海參、燕窩的價(jià)格變動(dòng)，因?yàn)镃PI不需要魚(yú)翅的成分。

    但市場(chǎng)中是否因?yàn)镃PI中沒(méi)有魚(yú)翅就不提供魚(yú)翅與燕窩了呢？集市上與餐桌上這類(lèi)產(chǎn)品大約還是重要的收入來(lái)源，但這些與民眾是否能吃飽肚子、是否影響日常生活的消費(fèi)變化無(wú)關(guān)。

    總不能只許中等收入家庭改善住房，而不許高收入家庭改善住房吧？總不能不許消費(fèi)市場(chǎng)中的奢侈型住房消費(fèi)吧？別忘了沒(méi)有奢侈型消費(fèi)和高收入家庭的住房面積擴(kuò)張，又怎么會(huì)有人均面積的增加與擴(kuò)大呢？沒(méi)有城鎮(zhèn)人均居住水平的提高，又怎么會(huì)有最低保障線水平的提高呢？保障線以下的人群生活條件的改善正是來(lái)自于整個(gè)社會(huì)的發(fā)展和那些被認(rèn)為是過(guò)度型消費(fèi)的拉動(dòng)。

    這個(gè)理由聽(tīng)起來(lái)也許有些刺激，但這正是社會(huì)主義優(yōu)越性，因?yàn)檎畷?huì)用貧富差別中對(duì)富人的征稅、富人消費(fèi)中的稅收貢獻(xiàn)、土地出讓金的差價(jià)等收入來(lái)進(jìn)行轉(zhuǎn)移支付來(lái)保障低收入群體的基本生活需求，并逐步提高這些保障條件的底線標(biāo)準(zhǔn)。甚至連資本主義的國(guó)家都不得不在平均財(cái)富的增長(zhǎng)和生活條件的提高中以此為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)提升保障的標(biāo)準(zhǔn)。

    房?jī)r(jià)如果漲的是魚(yú)翅的部分，應(yīng)該是合理的。愛(ài)買(mǎi)不買(mǎi)是奢侈型消費(fèi)的天理。但保證粉絲的必要量的供給則是政府責(zé)任，正因?yàn)榇瞬庞辛?0平方米70%的政策。遺憾的是，當(dāng)土地的供給是壟斷的、計(jì)劃的、非市場(chǎng)調(diào)節(jié)的時(shí)候，市場(chǎng)的手腳被捆住了，90平方米70%也無(wú)法改變市場(chǎng)的逐利性，無(wú)法保證粉絲的供給結(jié)構(gòu)。

    不是房?jī)r(jià)上漲的過(guò)度，也許是結(jié)構(gòu)與土地之間無(wú)法調(diào)節(jié)的矛盾才造成更多的供給傾向于面對(duì)高收入家庭，才造成用平均收入無(wú)法對(duì)稱(chēng)的平均房?jī)r(jià)。新快報(bào)