下游數(shù)據(jù)

住房部摸底商業(yè)地產(chǎn)危局

2009年04月27日07:07   來源：西本資訊
摘要：

  　憑借房地產(chǎn)固定投資32％的占比、房地產(chǎn)銷售面積近10％的占比，商業(yè)地產(chǎn)完全有理由成為這一波救市中的“大兵瑞恩”。那么，住房部近日的一紙公文是否意味著行動正在醞釀？
 
　　在住宅樓市不再是問題孩子后，商業(yè)地產(chǎn)的“啼哭”引起了注意。

　　一位不愿具名的上海市住房保障和房屋管理局（下稱上海市房管局）人士透露，4月9日，住房和城鄉(xiāng)建設部（下稱住房部）發(fā)函至北京、上海、天津、重慶、廣州、杭州、沈陽、成都、深圳、青島、鄭州、蘇州12個一二線城市相關部門，要求對商業(yè)地產(chǎn)市場進行調研。

　　為此，近日上海市房管局專門召開了一次針對上海市商業(yè)地產(chǎn)市場情況的摸底會議。這一聚集了多家商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和研究咨詢機構以及上海市發(fā)改委、上海市商務委員會、上海市財政局、央行上?？偛康榷鄠€政府部門的會議顯示，上海商業(yè)地產(chǎn)市場“值得警惕”。

　　“上海目前外商投資商業(yè)地產(chǎn)項目幾近停滯。2009年一季度，外商投資商業(yè)地產(chǎn)立項為零?！鄙虾Ｊ猩虅瘴瘑T會的代表在會上表示，去年外商投資上海的地產(chǎn)項目中，逾1/3為商業(yè)地產(chǎn)項目。

　　除投資持續(xù)下滑外，租金下滑、空置率走高的警報也已長鳴?！叭绻虡I(yè)地產(chǎn)市場持續(xù)向下，那么住宅市場的成交量反彈遠不能支撐起市場的真正回暖?！币晃慌c會開發(fā)商坦言。

　　“國內商業(yè)地產(chǎn)的問題已令管理部門有所警覺。此次住房部完成調研后，很可能對商業(yè)地產(chǎn)從稅收、放松限外等方面出臺一些政策措施?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長、住房部特聘專家丁祖昱說，“這個時間點預計在第三季度?！?

　　摸底商業(yè)地產(chǎn)

　　在住房部《關于開展商業(yè)地產(chǎn)專題調研的函》中，要求12個城市對包括寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房等商業(yè)地產(chǎn)進行專題調研，上報住房部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司。其后，住房部將根據(jù)各市上報情況派人進行實地調研。

　　住房部要求，各地匯報的材料須包括商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃、在建、銷售、租賃以及空置情況，對市場存在的問題以及下一步市場走勢作出分析和判斷。同時，還須提供商業(yè)地產(chǎn)金融支持方面的市場情況，包括開發(fā)融資渠道、資金來源等。

　　“這次調研要求的內容非常翔實，此次座談會只是初步了解市場情況和風險，具體各方面的調研工作還將在未來一段時間內逐步展開?！鄙鲜錾虾Ｊ蟹抗芫秩耸空f。

　　丁祖昱則對于此次針對商業(yè)地產(chǎn)的調研并不感到意外。在他看來，這不僅是住房部函文中出于“全面了解房地產(chǎn)市場狀況，發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在擴內需、促增長中的積極作用”的題中之意，也是相關部門正視商業(yè)地產(chǎn)風險信號的表現(xiàn)。

　　“之前，政府部門和一些市場人士還沒有意識到已經(jīng)到來的商業(yè)地產(chǎn)風險?！倍∽骊耪f。

　　值得注意的是，在3月下旬舉辦的2009中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)年會上，商務部流通產(chǎn)業(yè)促進中心副主任徐敏曾表示，政府將從商業(yè)和擴大內需的角度來重視和支持商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。對此，一位上海商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商表示，顯然商業(yè)地產(chǎn)的問題已關乎總體經(jīng)濟形勢回暖的大勢了。

　　“從居民消費指數(shù)、房地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)等一季度相關經(jīng)濟數(shù)據(jù)來看，政府還無法對目前房地產(chǎn)業(yè)和整體經(jīng)濟形勢感到樂觀?！币晃唤咏虾Ｊ姓臎Q策咨詢專家對記者表示，“坦率地說，住宅市場的政策性回暖表面風光，實際上仍未達到預期。因而，政府不得不考慮是否需要采取一些手段阻止商業(yè)地產(chǎn)的下行勢頭，以達到擴內需保增長的目的”。

　　供求矛盾加劇

　　在此次上海市房管局舉辦的會議上，多數(shù)開發(fā)商和研究機構對上海目前寫字樓租金下滑和空置率持續(xù)走高深感憂慮。曾多次放言在2009年將投資200億元的恒隆地產(chǎn)亦認為“目前上海寫字樓的惡性競爭令其備感壓力”。

　　根據(jù)高力國際的最新報告顯示，2009年一季度上海整體市場平均租金進一步下降至7.6元／平方米／天，創(chuàng)下自2005年以來18.2％的年度同比降幅紀錄?！坝捎诔准墝懽謽桥c普通甲級寫字樓的競爭加劇，預計整體甲級寫字樓平均租金2009年將進一步下調約20％左右?！备吡H華東區(qū)研究與咨詢部董事李慶賢說。

　　更為重要的是，在低迷的市場需求下，上海寫字樓的新增供應量仍在加大。DTZ戴德梁行的最新報告顯示，一季度上海甲級辦公樓存量已高達530萬平方米，而未來12個月，還將有逾71萬平方米的甲級辦公樓竣工，預計2009年甲級辦公樓的空置率將超過22％。

　　但這仍只是商業(yè)地產(chǎn)困境的冰山一角。“雖然上海商鋪租金10年來環(huán)比首次下降的降幅并不驚人，但目前庫存商鋪面積卻非常驚人。”一位在上海嘉定尚有大量商鋪待售的開發(fā)商表示，“截至3月底，上海商鋪可售面積已達592.92萬平方米，按照3月份14.29萬平方米的月銷售速度，需要42個月才能消化?！?

　　丁祖昱表示，如果商業(yè)地產(chǎn)供求失衡狀況得不到及時控制的話，未來中國商業(yè)地產(chǎn)可能重現(xiàn)亞洲金融危機時高空置狀況及爛尾潮。

　　政策三季度出臺？

　　“只要巨大的供求矛盾未解決，商業(yè)地產(chǎn)就始終存在巨大風險且無法回暖。這樣，政府層面的資金支持和融資渠道拓展也無從談起?！鄙鲜黾味ㄩ_發(fā)商認為。

　　不止一位開發(fā)商對記者表示，導致商業(yè)地產(chǎn)供求危機的原因之一在于地方政府不遺余力地大力推動。易居研究報告顯示,在眾多一二線城市的新城區(qū)規(guī)劃中，大體量商業(yè)地產(chǎn)項目將于未來3年集中入市。

　　對此，丁祖昱表示，相關部門不可能就商業(yè)地產(chǎn)項目供地計劃做出具體規(guī)定，這需要地方政府根據(jù)當?shù)夭煌唧w情況，在土地供地指導方面進行重新規(guī)劃。

　　但相關政府部門可能從稅收和外資購買限制等方面拯救商業(yè)地產(chǎn)?！霸诙愂辗矫?，對于商業(yè)項目的再次轉讓、租賃等所得稅給予類似住宅的減免鼓勵；對于部分限外措施予以放松；嚴格對于住宅改商住的相關規(guī)定等。”丁祖昱透露，相關政策措施可能在三季度出臺。

　　此外，在更多業(yè)內人士看來，商業(yè)地產(chǎn)回暖的根本還在于模式的轉變。戴德梁行投資部董事葉建成表示，政府能夠給予的優(yōu)惠和扶持始終有限，根本上還需要開發(fā)商本身改變以往的開發(fā)策略，積極應對。

　　“實際上，目前上海優(yōu)質的商業(yè)地產(chǎn)項目很少，這些優(yōu)質的項目大多經(jīng)營良好。而有融資需求的項目大多品質不佳，但對于這部分項目，銀行不良貸款風險較大?！痹诖舜紊虾Ｉ虡I(yè)地產(chǎn)座談會上，央行上?？偛看碚f。（中國房地產(chǎn)報）

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