下游數(shù)據(jù)

萬科3月悄然提價 仍謹(jǐn)慎看后市

2009年04月27日19:00   來源：西本資訊
摘要：

　【《財經(jīng)網(wǎng)》北京專稿/記者 張映光】2009年第一季度的銷售回暖，令萬科企業(yè)股份有限公司（深圳交易所代碼：000002，下稱萬科）在今年3月，調(diào)高了銷售價格。

　　中原地產(chǎn)研究中心根據(jù)萬科公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，萬科今年3月銷售均價為8528元/平米，環(huán)比上漲13%。不過，萬科并未在一季報中公布銷售均價，僅表示在經(jīng)營上“將繼續(xù)堅持‘應(yīng)對重于預(yù)測’的原則，繼續(xù)遵循市場化的定價策略，積極促進(jìn)銷售?！?/P>

　　作為房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)，萬科就像市場的風(fēng)向標(biāo)。2007年10月，萬科首次降價，是房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整期的標(biāo)志性事件。

　　在4月26日晚間公布的一季報中，萬科管理層表示，其重點(diǎn)關(guān)注的14個城市，2009年第一季度銷售量均大幅提升。市場回暖是萬科一季度銷售大增的原因。不過，面對突如其來的“小陽春”，萬科管理層仍對后市表示謹(jǐn)慎。

　　一季報稱，“考慮到宏觀環(huán)境方面仍然存在的諸多不確定性，斷言住宅市場調(diào)整已經(jīng)結(jié)束還為時尚早。”

　　萬科一季報顯示，其在報告期內(nèi)，累計實(shí)現(xiàn)銷售面積152.5萬平方米，銷售金額122.2億元，分別比2008年同期增長33.2%和21.0%。實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積106.1萬平方米，結(jié)算收入80.3億元，同比分別增長32.1%和27.7%。實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入81.6億元，凈利潤7.7億元，同比分別增長27.6%和7.1%。

　　2009年春節(jié)后，房地產(chǎn)市場突現(xiàn)“小陽春”，銷售量大幅回升，令多家大型房地產(chǎn)公司，創(chuàng)出銷售佳績，快速回籠資金。萬科銷售大幅提升，亦屬市場意料之內(nèi)。

　　不過，萬科在2008年年報中公布可能出現(xiàn)虧損的13個項目，并未能隨市場回暖而扭虧。一季報顯示，南京金域緹香項目實(shí)際銷售情況好于預(yù)期，根據(jù)評估結(jié)果，萬科將該項目跌價準(zhǔn)備金額由6359萬元調(diào)整到4957萬元，但其余12個項目計提金額仍維持不變。

    萬科年報顯示，13個可能出現(xiàn)虧損的項目計提減值準(zhǔn)備達(dá)12.3億元。所謂計提減值，即由項目成本價對比當(dāng)前市價，計算出可能出現(xiàn)虧損的金額。

　　萬科沒有大幅調(diào)整計提減值準(zhǔn)備，說明一季度銷售量的大幅回升，并不能促成這些項目周邊的房價出現(xiàn)明顯回漲。預(yù)期出現(xiàn)的巨額虧損，仍是萬科的經(jīng)營業(yè)績的一大壓力。

　　另一方面，存貨仍在考驗(yàn)著萬科的資金流轉(zhuǎn)。不過，萬科近一年來，大幅縮減開竣面積，并積極推動銷售，令現(xiàn)房存貨比例下降。一季報顯示，截至報告期末，已完工開發(fā)產(chǎn)品（現(xiàn)房）66.7億元，較2008年底下降15.5%，占比7.9%；擬開發(fā)產(chǎn)品（對應(yīng)公司規(guī)劃中項目）317.4億元，占比37.7%；在建開發(fā)產(chǎn)品457.8億元，占比54.3%。在建項目中，已有379.9萬平方米已預(yù)售，合同金額達(dá)307.1億元，尚未結(jié)算。

　　這說明，萬科的存貨結(jié)構(gòu)已有所優(yōu)化。短期內(nèi)的存貨壓力正在減小。這一輪地產(chǎn)“小陽春”已為這家原本存貨壓力巨大的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，迎來喘息之機(jī)。

　　另據(jù)一季報顯示，萬科目前持有現(xiàn)金269.2億元，各類短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款187.3億元。資金狀況尚屬穩(wěn)健。

　　盡管，萬科在銷售回暖的同時，進(jìn)行提價。但在一季報中，萬科并未表示要重新調(diào)整開竣工進(jìn)度。萬科稱，仍將繼續(xù)堅持“量出為入”的原則，確保項目的開發(fā)節(jié)奏和銷售節(jié)奏相匹配。這顯示，萬科對后市仍持觀望態(tài)度。

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