下游數(shù)據

上海樓市短期過熱 盲目漲價剎住成交量

2009年05月08日06:49   來源：西本資訊
摘要：

     萬科又開始漲價了。
 
　　萬科金色里程，最近兩年上海樓市著名的漲跌風向標樓盤，其報價從年初的15000元/平方米，上調到4月份16500元/平方米，“五一”展會期間又抬高到18000元，重回去年萬科在三林板塊創(chuàng)下的最高紀錄。市場的追漲風也出現(xiàn)抬頭跡象，不少樓盤近期出現(xiàn)排隊、炒號，部分購房者惶恐之中匆忙出手。

　　令不少業(yè)內人士擔憂的是，部分開發(fā)商趁機漲價的對反彈行情的負面影響正在逐步顯現(xiàn)?！拔逡弧逼陂g，上海樓市出現(xiàn)“高臺跳水”：成交量下滑23％，平均成交價格大幅下滑9.09％。

　　“漲價是短視行為，銷售速度依然是大部分開發(fā)商的首要任務，現(xiàn)階段，保證現(xiàn)金流遠比利潤率重要得多。”雅戈爾集團股份有限公司董事副總經理李聰向本報記者表示。

　　過熱隱憂

　　易居中國·CRIC系統(tǒng)顯示，4月27日-5月3日，上海全市共推出商品住宅21.18萬平方米，環(huán)比下滑44.5％；成交量則下滑23％，為39.39萬平方米，供需比僅為0.54。與此同時，平均成交價格大幅下滑9.09％，為12775元/平方米?！皹鞘幸呀涍^熱，房價存在上漲風險?！币拙又袊治鰩熝ㄐ壅J為。

　　易居中國調研報告還顯示，目前買漲情緒抬頭的跡現(xiàn)已非常明顯。多數(shù)開發(fā)商通過多批推盤小幅加價，且后繼房源的報價已經達到2008年高位的營銷手法，給購房者以漲價的心理暗示，刺激多數(shù)看房者入市。例如，李嘉誠在真如項目開工的第二個周末，便高價推出了其御翠園的24棟雙拼別墅，三天售罄。

　　但是，近期出現(xiàn)的另外一些跡象表明，這樣的熱度，很可能隨著賣家的不斷調價，過早消耗反彈的動力，反彈行情提前結束。

　　在二手市場，買方往往比追漲一手房源的買家更為理性。而賣家漲價對反彈行情的破壞，也已經率先在二手市場顯現(xiàn)。

　　記者從中原地產上海各區(qū)域總監(jiān)處得到的反饋顯示，“五一”小長假二手房的表現(xiàn)“差強人意”，除浦東區(qū)域外，其他區(qū)域的帶看量均較4月第一周有所下降，優(yōu)質房源不足、房東跳價頻繁等成為成交量下降的主因。

　　來自21世紀不動產上海區(qū)域市場中心的數(shù)據顯示，4月上海二手房成交套數(shù)較3月同期下降11.8％、成交面積下降13.2％。6個區(qū)的二手房交易套數(shù)較3月同期普遍有10％-20％的下降，4個區(qū)的降幅超過20％?！邦A計在5月份全市二手房交易量仍有環(huán)比小幅下降?！?21世紀不動產上海區(qū)域市場研究主管黃河滔判斷。21世紀不動產上海銳豐楊浦區(qū)域經理孟軍透露，因可售優(yōu)質房源的減少和部分業(yè)主盲目返價，目前成交速率已經有所放緩。

　　不少業(yè)內人士擔憂，隨著一手市場上越來越多開發(fā)商不斷漲價，二手房市場已經出現(xiàn)的漲價對成交量的扼殺情形，將蔓延至一手市場。

　　漲價是最大利空

　　易居中國·CRIC系統(tǒng)監(jiān)測數(shù)據顯示，從3月份開始，以上海為代表的各地樓市，表現(xiàn)最為突出的特征就是提價項目的幅度和范圍均有所擴大。自年初開始部分城市中的降價幅度較大、熱銷的樓盤開始小幅提價。隨著市場持續(xù)回暖，這種現(xiàn)象從三月份開始更為明顯，項目提價的幅度和范圍均有所擴大。

　　“隨著3月份市場回暖態(tài)勢加大，樓盤提價范圍有所擴大，此前尚有大幅降價現(xiàn)象的北京、寧波出現(xiàn)不少項目加入到提價行列?！笨硕鹗紫芯繂T陳嘯天指出。2月份，在CRIC系統(tǒng)監(jiān)測城市中出現(xiàn)較大提價幅度的樓盤約10個，3月則迅速增至30個左右。提價的幅度也有所擴大，從2月的5％-10％上升至5％-20％。

　　“提價的項目可能進一步增多，將影響后市的銷售勢頭。”上海方方地產咨詢機構總咨詢師胡宗亙坦言，開發(fā)商連續(xù)抬價，是樓市行情最大的利空?！盎仡櫂鞘卸嗄陙淼膸撞ㄐ星?，最終都是在開發(fā)商利用市場追漲的瘋狂氛圍下，不斷抬價，最終賣不動。針對高房價的調控也隨之而至，源頭就是開發(fā)商盲目追求高利潤率的瘋狂漲價?！?

　　不少開發(fā)商認為，保持目前的價位，適當下調價格激發(fā)成交量，市場將良性循環(huán)。據了解，一季度，樓市成交得以放量，最主要的原因就在于價格處于低位。而樓市的成交明星，正是那些采取降價促銷、價格調整到位的樓盤。

　　業(yè)內專家認為，部分開發(fā)商的抬價行為，極為短視。李聰坦言，樓市最大的隱憂就是市場存量依然龐大。成交放量，主要受益于長期大量壓抑的需求釋放、政府各項利好政策以及開發(fā)商讓利促銷，若接下來漲價成風，這樣的行情將戛然而止。(21世紀經濟報道)

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