下游數(shù)據(jù)

房產(chǎn)中介透露房?jī)r(jià)奧秘 算計(jì)好能省出首付

2009年05月14日14:16   來(lái)源：西本資訊
摘要：

    “我可以用三點(diǎn)幾的利率，也就是五年期基準(zhǔn)利率打六三折拿到房貸。等我辦成了，將方法傳授給你。”在某房產(chǎn)中介公司任職、30歲出頭的方圓（化名）很樂(lè)于幫朋友的忙。他說(shuō)，“由于信息極不對(duì)稱，沒(méi)有比房產(chǎn)買賣更講究‘手段’的了。

    做法對(duì)頭的話，一筆首付的錢就‘省’出來(lái)了！”

    方圓2004年來(lái)到上海，一直在房地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打，現(xiàn)在是一家房產(chǎn)中介公司的經(jīng)理。幾年下來(lái)，方圓摸清了房產(chǎn)交易各個(gè)環(huán)節(jié)的“門(mén)道”。今年以來(lái)，他注意到兩個(gè)特殊的現(xiàn)象：開(kāi)發(fā)商“假銷售”現(xiàn)象越來(lái)越多；銀行為了拼搶客戶，不斷降低利率，而且開(kāi)始嘗試擺脫中介，開(kāi)展“直客式”服務(wù)?！斑@些現(xiàn)象讓我發(fā)現(xiàn)了商機(jī)?！狈綀A說(shuō)。

    先從房產(chǎn)商的“假銷售”說(shuō)起。為了試探購(gòu)房者的購(gòu)買力以及制造銷售火爆的假象，開(kāi)發(fā)商會(huì)冒用購(gòu)房者的名義支付定金，虛假銷售，之后再撤銷購(gòu)房意向，退房。可以說(shuō)“假銷售”情況一直存在。今年以來(lái)，“假銷售”又發(fā)生了新的變化：以前只是少數(shù)開(kāi)發(fā)商對(duì)少量房子，通常是不超過(guò)整個(gè)樓盤(pán)的5%的房子進(jìn)行“假銷售”。現(xiàn)在，不少房產(chǎn)商的大量房產(chǎn)都是“假銷售”，這些被銷售的房子又回到了開(kāi)發(fā)商或中介的手里重新出售。除了制造銷售假象、試探購(gòu)買力兩大功能之外，如今的“假銷售”還能起到套現(xiàn)的作用。

    方圓舉了個(gè)例子。某樓盤(pán)一期的售價(jià)是8000元/平方米，二期是1萬(wàn)，那么三期開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商絕對(duì)不會(huì)以1萬(wàn)元以下的價(jià)格出售。否則，不但可能引起先前購(gòu)房者的抗議，而且很可能賣不出去——購(gòu)房者基本上都是買漲不買跌的。最重要的是房產(chǎn)商不愿放棄暴利。但在市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)客觀上不允許房?jī)r(jià)再漲的情況下，怎樣才能讓價(jià)格逆勢(shì)上漲呢？開(kāi)發(fā)商想出了“先買后賣”的營(yíng)銷策略。

    方圓曾經(jīng)遇到過(guò)這樣的情況，開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)銷售三期100套房源，開(kāi)盤(pán)價(jià)1.2萬(wàn)元/平方米。開(kāi)發(fā)商會(huì)制造出其中80套開(kāi)盤(pán)不久就賣出的假象。

    這80套房產(chǎn)中，有的是只付定金，一個(gè)星期之內(nèi)就撤銷購(gòu)房意向；有的則是冒用他人的身份證辦理售房合同，合同價(jià)1.2萬(wàn)元/平方米，并真正辦理按揭貸款。辦理按揭貸款的好處是，開(kāi)發(fā)商可以及時(shí)回籠資金，而且利率能打七折。

    有真實(shí)住房需求的普通購(gòu)房者，并不知道某套房子的合理價(jià)格應(yīng)該是多少——沒(méi)有客觀的統(tǒng)計(jì)數(shù)字可供參考，整個(gè)房產(chǎn)交易過(guò)程也是不透明的。他們只清楚自己能承受的價(jià)格是多少以及附近樓盤(pán)的大概價(jià)位。當(dāng)看到新開(kāi)盤(pán)的房子一下子就幾乎賣光的時(shí)候，就會(huì)有不明就里的購(gòu)房者以1.2萬(wàn)元甚至更高的價(jià)格買入。結(jié)果，剩余的20套房子實(shí)現(xiàn)了高價(jià)賣出去的目的。而購(gòu)房者不會(huì)知道80套房子又退給了開(kāi)發(fā)商重新銷售。

    退回的80套房產(chǎn)，只支付定金的則由開(kāi)發(fā)商重新銷售。已經(jīng)辦理按揭貸款的房子，房產(chǎn)商會(huì)把他們掛牌到中介，以比合同價(jià)更高價(jià)格出售，其中的差價(jià)足夠支付中介的傭金以及“假銷售”期間的貸款利息。

    房產(chǎn)交易活躍、房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，是銀行、房產(chǎn)中介、炒房者等都樂(lè)意看到的。而在這番繁華景象中，不會(huì)有人公開(kāi)真實(shí)的房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)以及銷售的具體操作細(xì)節(jié)，因?yàn)橹挥行畔⒉粚?duì)稱才能實(shí)現(xiàn)暴利。來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)

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