下游數(shù)據(jù)

房地產(chǎn)系統(tǒng)鏈條揭秘

2009年07月06日07:07   來源：西本資訊
摘要：

 　依據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，當(dāng)一種大宗商品的價(jià)格大大超過了社會(huì)主流人群的購(gòu)買力，因?yàn)樾枨蟮牟徽?，此商品的價(jià)格一定會(huì)大幅下降。但很可惜，這個(gè)規(guī)律在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈了——中國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)漲了7、8年，不少地方的樓價(jià)已翻了不下兩番，2008年城鎮(zhèn)居民一年不吃不喝，其全部收入僅能買到4平方米的商品房。這種不可思議的情況到底是如何出現(xiàn)的?為什么數(shù)量巨大的以普羅大眾為代表的買房子的群體，在與以開發(fā)商為代表的賣房子的群體的博弈中，總會(huì)處于下風(fēng)?
 
　　原因很簡(jiǎn)單，我國(guó)的房地產(chǎn)并非完全在市場(chǎng)體系中運(yùn)行，非但如此，作為一個(gè)高度壟斷的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)形成了一個(gè)分工和配合極為嚴(yán)密的系統(tǒng)鏈條。簡(jiǎn)而言之，即地方政府壟斷了土地，銀行壟斷了投資，開發(fā)商則壟斷了開發(fā)與定價(jià)，加上空手套白狼的期房政策，形成了三位一體的利益共同體。

　　在這個(gè)共同體內(nèi)，作為公權(quán)力的行使單位，地方政府既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員，又當(dāng)裁判員，加上賣地比搞實(shí)業(yè)要容易，土地所得收入可以有效地彌補(bǔ)當(dāng)?shù)刎?cái)政收入，并帶動(dòng)當(dāng)?shù)谿DP的增長(zhǎng)，地方政府與開發(fā)商很自然就形成了一種特有的“共生”關(guān)系。房地產(chǎn)的利益鏈條有了地方政府參與后，政策托市、瘋狂放貸、降低貸款利息、降低首付比例，以及利用買房入戶等資源誘導(dǎo)民眾高位接盤等等措施的出臺(tái)顯然也就毫不稀奇了。甚至某市一個(gè)區(qū)政府還出臺(tái)了這樣的文件：要求全區(qū)副科級(jí)以上現(xiàn)職干部上半年每人至少替開發(fā)商銷售一套住房。不客氣地說，把一些地方政府稱為是開發(fā)商的變相“售樓處”，一點(diǎn)也不為過。

　　而從銀行的方面來講，長(zhǎng)久以來一直是有限的幾個(gè)巨頭包攬了整個(gè)市場(chǎng)。因?yàn)楦叨鹊膲艛嗪腿狈Ω?jìng)爭(zhēng)，嘴邊的肥肉太多，所以費(fèi)力且利潤(rùn)較低的很多事情總是缺乏動(dòng)力，比如針對(duì)中小民營(yíng)企業(yè)的信貸久久沒有太多的實(shí)質(zhì)性動(dòng)作，甚至在一些國(guó)家獲得成功的“窮人的銀行”模式，也在層層阻力下難以在國(guó)內(nèi)展開有效推廣。相比之下，介入到房地產(chǎn)行業(yè)，高度壟斷下有限供給的土地總是具備升值潛力，而且還有地方政府撐腰，如此“幸事”，何樂而不為?更何況，就算銀行不樂意去做，別人想做還不一定有資格。而雙方合謀違規(guī)松綁二套房貸的事實(shí)表明，銀行早已被拉到了同一駕戰(zhàn)車上。

　　而開發(fā)商內(nèi)部，就更好說了。作為最具協(xié)調(diào)精神的行業(yè)，在各種組織的推動(dòng)下，地產(chǎn)商們會(huì)時(shí)不時(shí)來碰個(gè)頭什么的。而在硬撐和漲價(jià)方面，其行動(dòng)的默契總是令人嘆為觀止，以至于2008年身為行業(yè)老大的萬科開始降價(jià)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)幾乎沒有跟進(jìn)的，不少人還等著看笑話。而最近，所謂“寒冬里的小陽春”剛冒個(gè)苗頭，開發(fā)商們便抓住時(shí)機(jī)，相當(dāng)一致的掀起了新一輪的漲價(jià)潮。據(jù)新盤數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，4～5月，北京市共有36個(gè)項(xiàng)目漲價(jià)，有的區(qū)域漲價(jià)項(xiàng)目更占到了70%以上。這還不算，一些政策制定者，以及所謂學(xué)者，也早已被房地產(chǎn)利益集團(tuán)收編，成為其制造漲價(jià)輿論和政策的吹鼓手。

　　綜上所述，從某種程度上而言，買房者與賣房者之間的博弈，猶如農(nóng)民起義軍與職業(yè)軍隊(duì)之間的戰(zhàn)斗一樣：盡管起義軍一方數(shù)量眾多，但因?yàn)榱α糠稚ⅲ狈y(tǒng)一協(xié)同，所以總會(huì)很悲哀的被訓(xùn)練有素的正規(guī)軍所打敗。但問題在于，住房這一畸形發(fā)展的行業(yè)已經(jīng)嚴(yán)重制約了民眾其它方面的消費(fèi)，且不談這是否已造成社會(huì)不公的問題，單是實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需這一戰(zhàn)略，其根基也已經(jīng)遭到了嚴(yán)重的削弱和制約?！懂?dāng)代經(jīng)理人》

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