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 　在大多數(shù)企業(yè)尚未擺脫金融危機陰霾的2009年，中國的房地產(chǎn)開發(fā)商們卻迎來了這個“最壞的時代”里最好的一年。
 
　　昨天，兩家香港上市的內(nèi)地房企公布半年業(yè)績，雅居樂成為又一家半年銷售過百億的房地產(chǎn)開發(fā)商，而保利香港銷售額也已經(jīng)超過了去年全年水平。過去半年來，突然間火爆起來的房地產(chǎn)市場讓幾乎所有地產(chǎn)商的銷售業(yè)績都創(chuàng)下“歷史新高”。

　　樓市泡沫的話題最近開始越來越頻繁出現(xiàn)在學者言論中，而依然高調(diào)唱多，宣稱形勢一片大好的外資投行們則已經(jīng)將手頭國內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)悄然變現(xiàn)。

　　房企銷售額動輒翻番

　　雅居樂昨天公布，上半年累計合同銷售額103億元人民幣，而雅居樂今年的目標銷售額為160億元，上半年已完成逾60％。同時，雅居樂上半年累計合同銷售面積160萬平方米，完成全年銷售面積目標的70％。

　　同天保利香港也高調(diào)宣布，公司上半年累計合同銷售額為38億元人民幣，此前保利高層曾表示今年希望可以將銷售金額倍翻達70億元，也就是說目前已完成目標的50％以上。同時，保利香港上半年累計合同銷售面積63萬平方米，也已完成全年目標80萬平方米的約80％。

　　進入7月，至今已有5家內(nèi)地在港上市開發(fā)商公布了今年前半年銷售數(shù)據(jù)，幾乎每家企業(yè)都取得了創(chuàng)紀錄的業(yè)績，增長速度動輒超過100％。

　　綠城中國(03900.HK)的表現(xiàn)最驚人，綠城上周宣布，公司上半年累計成交銷售金額211億元人民幣(含184億元合同銷售金額和27億元協(xié)議金額)，同比增長170％，完成全年目標的84％。另外，首創(chuàng)置業(yè)(02868.HK)表示，上半年簽約金額約50億元人民幣，完成全年銷售目標60億元的83％。其中簽約面積為52萬平方米，同比增長301％，銷售金額上漲187％。富力地產(chǎn)(02777.HK)公布的業(yè)績也顯示，上半年合同銷售額共約128.3億元人民幣，占全年銷售額目標220億元的58.3％。

　　7月5日，世茂集團主席許榮茂在公司20周年慶上透露，集團今年上半年累計實現(xiàn)各項經(jīng)營收入136億元，其中房產(chǎn)銷售收入達131億元。

　　銷售旺盛是今年樓市的普遍現(xiàn)象，數(shù)據(jù)顯示，今年1—5月全國商品房銷售2.46億平方米，同比增長25.5％，已超過2007年的同期水平，創(chuàng)下歷史最高值。以上海為例，6月一手商品住宅成交量接近220萬平方米，環(huán)比連續(xù)第5個月上漲，同時，在包括湯臣一品在內(nèi)的豪宅集中成交的帶動下，均價創(chuàng)下53周新高。

　　由于業(yè)績驚人，地產(chǎn)股表現(xiàn)同樣一片大好。3月份以來，港股一路上揚30％的紅火表現(xiàn)引人注目，作為大盤的中流砥柱，地產(chǎn)股更是有上佳表現(xiàn)。幾乎所有在港上市的中資地產(chǎn)企業(yè)的股價都攀升到原價的兩到三倍。

　　此時，外資投行開始大肆看多中國地產(chǎn)股。

　　6月19日，瑞信發(fā)布報告指出，推薦買入受惠物業(yè)成交量的內(nèi)房股，并首推華潤置地，同時看好合生創(chuàng)展及世茂房地產(chǎn)，維持“跑贏大市”評級。另外將綠城中國評級由“跑輸大市”升至“中性”，目標價由3.2元升至11.7元，中國海外發(fā)展目標價由12元升至16.3元，富力地產(chǎn)由8.7元升至18元。

　　6月24日，摩根大通表示，基于經(jīng)濟增長相對穩(wěn)定，加上預期內(nèi)地樓價未來6-12個月進一步上升，內(nèi)地發(fā)展商毛利率有望提高，同時提升資產(chǎn)凈值(NAV)，中期展望仍然正面。摩根大通還將內(nèi)房股資產(chǎn)凈值平均上調(diào)16％，以反映近月售價反彈及明年樓價升5％至10％的預期，并將今明兩年每股盈測分別上調(diào)15％、30％。

　　信貸資金明顯入樓市

　　不同于此前的一片樂觀，國內(nèi)經(jīng)濟學家們對于樓市過旺的擔憂已經(jīng)開始蔓延。在實體經(jīng)濟并未復蘇情況下，樓市的上漲顯然是不具備理性。

　　前全國人大常委會副委員長成思危直言：“今年一季度以來信貸快速增長，其中確有一部分資金流入了股市和樓市，而這也是造成目前股市和樓市暫時回暖的原因之一?！?

　　國務院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟部副部長魏加寧日前測算，有20％左右的信貸資金流入股市，30％左右的信貸資金流入了票據(jù)市場。安邦咨詢分析師則認為，大量資金不僅僅流向了股市，同時也涌入了樓市。

　　安邦分析報告表示，一季度的樓市“小陽春”正演變?yōu)楫斍暗男乱惠喎績r瘋漲。有關數(shù)據(jù)顯示，今年上半年國內(nèi)房價的漲幅已經(jīng)明顯超過去年全年房價下降的幅度。國內(nèi)樓市的回暖顯然跟政策導向和充裕的流動性密不可分，不僅是信貸政策寬松帶來了充裕的資金，各地五花八門的樓市“救市”手段和國務院政府大幅下調(diào)商品房項目資本金比例等政策措施更是為樓市提供了強有力的支持?！叭绻f一季度信貸資金進入樓市只是初露端倪，那么二季度信貸資金青睞樓市的跡象可謂是愈發(fā)明顯?！?

　　一向唱空的經(jīng)濟學家郎咸平(博客)在博客里寫道，“目前樓市回暖現(xiàn)象讓我比較擔心，原因是大量實體經(jīng)濟的避險資金進入樓市，對下一步經(jīng)濟復蘇會帶來隱患，這不是我們所鼓勵的，代價太大了，如果樓市的回暖造成的是實體經(jīng)濟的衰退那就太可怕了。我認為實體經(jīng)濟發(fā)展之后的回暖才是真正的回暖。而國家以政策進行調(diào)控這是正確的，但是必須知曉企業(yè)面臨的困境，去真正幫助他們。”

　　外資正在逢高減持

　　昨天，趁經(jīng)濟危機將雷曼兄弟亞太區(qū)資產(chǎn)收入囊中的野村證券突然一改此前唱多言論，成為第一個明確發(fā)出中國樓市泡沫信號的外資機構(gòu)。其最新報告稱，今年來中國房價已經(jīng)上漲21.8％，房地產(chǎn)泡沫正清晰顯現(xiàn)，而且可能會比2007年的泡沫更大。

　　在昨天以前，野村證券和其他外資投行都是中國房地產(chǎn)市場的積極鼓吹者。其6月5日發(fā)布的報告表示，內(nèi)地房產(chǎn)市場會繼續(xù)強勁，預期2010年成交升至7.4億平方米的紀錄高位，今明兩年樓價有10％及15％升幅，并預期大部分內(nèi)房股上升空間有30％—50％。

　　野村證券昨日報告指出，房產(chǎn)銷售的驟增已經(jīng)減少了房屋庫存。根據(jù)3—5月份的銷售量，待售的已竣工建筑面積只夠維持兩個月的銷售。有限的庫存鼓勵開發(fā)商加快投資，今年房地產(chǎn)投資增長的反彈就證實了這一點。這幫助讓在建建筑面積(即未來的供應量)從今年年初的相當于18個月的銷售量增加至5月份的26個月。鑒于庫存有限，一些開發(fā)商開始提價。由于今年更加容易獲得銀行貸款并且強勁的銷售(2009年前5個月的銷售額達1萬億元)使得現(xiàn)金流狀況得到改善，開發(fā)商如今擁有遠遠更大的定價權。因此，盡管今年到目前為止房價已較去年底上漲了21.8％，但接下來價格可能會繼續(xù)上漲。房地產(chǎn)泡沫正在清晰顯現(xiàn)。

　　值得注意的是，在野村證券言論發(fā)生轉(zhuǎn)折之前，根據(jù)安永會計師事務所透露的信息，公司已悄然將原雷曼兄弟在國內(nèi)的房地產(chǎn)資產(chǎn)全部拋售。

　　此時，外資投行也正緊鑼密鼓的進行套現(xiàn)。6月19日，瑞銀集團以17.456元港元的每股平均價，減持了731.21萬股富力地產(chǎn)，涉資1.28億元港元，減持后其好倉持股比例由7.54％減至6.82％。

　　今年4月6日至5月7日，富力已經(jīng)數(shù)次遭瑞銀、摩根士丹利、摩根大通多次減持，共計.43億港元。其中大摩表現(xiàn)最惹人注目，今年4月，摩根士丹利通過16次減持，共拋售富力2570.89萬股股票，進入5月，大摩繼續(xù)拋售富力股票超過1400萬股，使公司在富力的持股比例降至7.83％。（東方早報）