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     盛夏的北京忽然天降大雨，但這似乎合了地產(chǎn)名人潘石屹的心意。因為恰恰趕到這一天，他一手操辦的朝陽門SOHO開盤，商人相信“水聚財”。事實也確實如此，這一天，潘石屹賣掉了價值9.6億元人民幣的房子。
 
　　上天并不只恩賜潘石屹一個人。從2009年的4月開始，在中國的一線城市，賣掉房子就已經(jīng)不再是一件難事。國家發(fā)改委對70個城市的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，剛剛過去的6月，房價已經(jīng)環(huán)比上漲0.1%，而剛剛進入7月，北京、上海、深圳等城市的開發(fā)商們，“慶功酒宴”已經(jīng)不斷。

　　然而，值得高興的似乎只有開發(fā)商。因為北京、上海等一線城市的房產(chǎn)租金回報水平已在連續(xù)下跌。這一幕幾乎是2004~2007年的重演，當時在租金房價“剪刀差”持續(xù)將近三年之后，中國樓市迎來了一輪持續(xù)一年的猛烈調(diào)整。

　　剪刀差重現(xiàn)

　　“從截止到6月份的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，中國房地產(chǎn)的租金回報率已經(jīng)只有4%了?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部副部長楊紅旭告訴記者。作為市場的第三方研究機構(gòu)，楊紅旭常年往返于北京、上海、廣州、杭州等主要房地產(chǎn)區(qū)域市場之間，這個4%便是綜合測算了10個主要大中城市的租金回報比例得出的。

　　與此同時，楊紅旭發(fā)現(xiàn)，雖然按照國家發(fā)改委70城市房價走勢數(shù)據(jù)，房價上漲僅有0.1%，但北京、上海、廣州、杭州幾地的房價上漲幅度最低已經(jīng)逼近7%，高的已經(jīng)在10%左右徘徊，而這些城市的租金水平卻普遍下滑2%~5%不等。

　　位處北京CBD核心區(qū)的雙井，一直是住宅租金最為堅挺的區(qū)域。但即便如此，房地產(chǎn)中介機構(gòu)鏈家寶業(yè)富力城門店的經(jīng)紀人孫峰還是在勸前來“掛牌”的業(yè)主降低一些租金，這位業(yè)主的一套120平方米的精裝兩居室，他的預(yù)期價格在7800元/月，但孫峰希望能把租金降到6500元/月，這樣比較符合租客的預(yù)期。

　　“很難說服?！睂O峰有點兒無奈，“他最大的理由，就是富力城的二手房單價平均都漲到22000元/平方米了，而2008年最低時，這里二手房的售價大概只有18000元/平方米的水平，業(yè)主的想法是，房價漲上去了，租金就應(yīng)該水漲船高，但現(xiàn)在情況真不是這樣?！?

　　孫峰遇到的情況并非局部特例。中原地產(chǎn)的指數(shù)研究表明，截至6月，北京“租賃領(lǐng)先指數(shù)”環(huán)比下降0.07%，同比則下降高達6.2%，一、二、三居室的租金分別為2867元/月、4448元/月和6112元/月。

　　房價在漲，租金下跌的卻不僅僅是住宅。世邦衛(wèi)理仕的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金報價為每月每平方米192.5元，比去年同期下降幅度達9％。

　　投資由來

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的一位專家告訴記者，相對于房價收入比、空置率等技術(shù)指標，房價租金比受到的關(guān)注很少，而實際上，房價和租金比如果形成剪刀差，可以很好地從側(cè)面間接反映購房需求中投資者的大致情況。

　　“此前，我們一直希望通過空置率的調(diào)查來摸清楚樓市中投資性購房，但是我們現(xiàn)在的空置率統(tǒng)計口徑，是針對已發(fā)放預(yù)售許可證但未售出的商品房，而不是統(tǒng)計購買以后沒有實際居住的商品房，所以，這個統(tǒng)計口徑還沒有房價租金比反映的全面。”他說。

　　記者了解到，對于投資性購房，我國一直沒有明確的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。但中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰提醒記者，通過對房價租金比，還是有歷史經(jīng)驗可以遵循，以便從側(cè)面了解投資性購房的大致情況。

　　按照楊紅旭的統(tǒng)計，2001年時，中國平均的租金回報率還高達30%，但到2009年已經(jīng)低至4%，而在2008年樓市深度調(diào)整的之前的一年中，北京、上海等一線城市的房價漲幅通常高達15%~20%，但平均租金下跌的幅度通常都超過10%，中間存在將近30%的差距，而后，在達到峰值之后，在2008年開始調(diào)整。

　　“房價快速上漲的時期，大量的非自住需求進入了樓市購房，在一定時期之后形成閑置，大部分人都希望升值，這些閑置的住房會逐步進入租賃市場，從而造成租賃市場的房源增加，從而造成租金的下跌?！鼻笆鲎》亢统青l(xiāng)建設(shè)部的專家對記者說。

　　我愛我家副總經(jīng)理胡景暉告訴記者，從目前的情況看，租金與房價的“剪刀差”在經(jīng)歷了2008年的調(diào)整之后，又從低位向高位展開，所以從這個角度來看，投資性的需求又有所抬頭，而這又從另一個層面解釋了為什么這一階段房地產(chǎn)市場迅速復(fù)蘇的原因。

　　資產(chǎn)泡沫

　　“剪刀差是一個發(fā)展過程，初期出現(xiàn)的預(yù)兆是資產(chǎn)泡沫形成，然后逐漸增加，再然后進入調(diào)整期。”李文杰表示。

　　一位大型國有開發(fā)企業(yè)的副總則告訴記者，這個剪刀差增大到租金無法滿足償還貸款時，劇烈的調(diào)整就會到來，他認為，現(xiàn)在還只是資產(chǎn)泡沫的初期。以他所開發(fā)的東北四環(huán)的某項目為例，一套商品房的價格按照現(xiàn)在的定價，主流戶型總價在140萬元左右。按照目前七折房貸利率，以25年貸款年限計算，每月需要還款6658元。而這個數(shù)額，就成為了標桿所在，也正是這個標桿，將受到剪刀差的持續(xù)影響。

　　記者了解到，該區(qū)域?qū)儆诒本┑狞S金地段，由于環(huán)境較好，租金水平一直比較穩(wěn)定在較高的水平。目前，通常商品房精裝兩居室的租價可以達到6500~6800元/月的水平，以這個租價與月還款額度相比，基本可以抵消或者持平。

　　“當然，最好的情況是可以有盈余，就是租金高過月還款額，但現(xiàn)在這個區(qū)域商品房的放量很大，原來的租金水平最高到過7000元/月，現(xiàn)在6500~6800/月的水平已經(jīng)是降下來的了，但現(xiàn)在還有繼續(xù)向下降的趨勢，而房價還在上漲?！鄙鲜龈笨倢τ浾哒f。

　　按照這樣的邏輯，就會出現(xiàn)一個問題：剪刀差的最初出現(xiàn)不會對投資性的購房需求造成威脅，因為很多人是做長線投資，房價本身在短時期內(nèi)的升值，可以滿足他們的心理預(yù)期，同時租金和月供差不太多，也造成大部分貸款由租金歸還。

　　“但是長此以往就不行了，如果這個剪刀差變得很大，房租的大部分不能抵償月供還款，虧得太多，投資客就會想把房子賣掉，但這時，很可能已經(jīng)因為房價過高就賣不掉了，那時就是泡沫調(diào)整的開始?！鼻笆龈笨傉f，這才是他和他的同行們在內(nèi)心最為忌憚的所在。（中國經(jīng)營報）