下游數(shù)據(jù)

房價迷局背后的中國特色

2009年08月09日10:50   來源：西本資訊
摘要：

 　在金融危局之下，全球房地產(chǎn)價格衰落，全球經(jīng)濟也步入周期性調(diào)整及衰退。然而，中國的房地產(chǎn)以及中國的房價卻一枝獨秀，逆勢堅挺，尤其是近期中國的局部房地產(chǎn)價格快速拉升，成為人們難以讀得懂的房價迷局。
 
　　要讀得懂中國目前的房價走勢，就必須了解中國特色房地產(chǎn)的五大特性：

　　一是房地產(chǎn)從支柱產(chǎn)業(yè)到暴利行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，特別是1998年，我國取消了福利分房，施行住房的貨幣化分配，由此帶動了十余年的中國房地產(chǎn)振興，同時也對國民經(jīng)濟的快速發(fā)展具有重要的拉動性。我們從國標行業(yè)分類的研究中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，能夠帶動建筑業(yè)、建材業(yè)、服務業(yè)等50多個行業(yè)小類的發(fā)展，這樣明顯的帶動作用是其他行業(yè)很難做到的，同時這一行業(yè)也是一個國家民生的重要方面，因為在中國的傳統(tǒng)觀念中，“衣食住行”中“住”為大。而過去的十年間，房地產(chǎn)行業(yè)黃金時代的來臨，也為中國更多的人安居樂業(yè)及成為有產(chǎn)階層提供了保障。

　　同時，我們看到，房地產(chǎn)行業(yè)具有非常高的資本回報率，房地產(chǎn)振興的初期，項目的資本金要求是總投資的10％，即便后期由于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控這一指標上升到30％和35％的水平，無論是住房地產(chǎn)還是商業(yè)地產(chǎn)或工業(yè)地產(chǎn)項目，巨額的項目回報相對于很少的資本金，使得該行業(yè)的資本回報率高達100％到400％，而一般項目2到4年的建設期，使得投資者和開發(fā)商在短短的幾年，從房地產(chǎn)項目中取得了巨額的利潤，于是暴利行業(yè)造就出了無數(shù)個我們熟知的億萬富豪。在2003年到2008年暴利行業(yè)排名中，房地產(chǎn)開發(fā)商連續(xù)名列前茅。

　　二是金融成就了房地產(chǎn)行業(yè)，圓了房地產(chǎn)開發(fā)商的億萬富豪夢。開發(fā)商用40％土地出讓款，采用土地使用權(quán)抵押從商業(yè)銀行獲取土地儲備貸款或開發(fā)貸款，然后付出不高的設計費用，取得設計單位圖紙，辦理規(guī)劃許可證、開工許可證、施工許可證及土地使用證，于是就有了后續(xù)的建筑商墊資入場開始施工，而建筑商同樣能依靠商業(yè)銀行的貸款進行施工和采購，而建筑封頂，銀行按揭貸款、公積金貸款便接踵而來。

　　因此，從房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程來看，金融伴隨始終，可以說，房地產(chǎn)的事業(yè)就是金融的事業(yè)，是金融成就了房地產(chǎn)。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，它的資金來源就是開發(fā)商的動脈血，而資金運用就是其靜脈血，如果沒有血液的供應，開發(fā)商資金斷鏈，再好的開發(fā)商也難用自己的資金全程順利完成。當然，金融成就房地產(chǎn)的同時，也為銀行自身創(chuàng)造了高成長和利潤。

　　三是經(jīng)濟的周期特性決定了房地產(chǎn)的投資價值。盡管房地產(chǎn)是造就億萬富翁最佳的行業(yè)之一，但是房地產(chǎn)行業(yè)的自身規(guī)律決定了其發(fā)展與宏觀經(jīng)濟存在一定的周期規(guī)律。房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟周期密不可分，由此也導致了房地產(chǎn)投資并非總是最佳投資，也就是房地產(chǎn)價格不可能永遠上漲，盡管房地產(chǎn)投資在通貨膨脹中會起到保值的作用，但由于其流動性和成本性的因素，如果在高價位購買了它，當房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟周期調(diào)整中，價值規(guī)律就會發(fā)生作用，高價格就會回落到價值線或之下，從較長的歷史經(jīng)驗看，這種調(diào)整也是經(jīng)濟周期的必然。因此，房地產(chǎn)的投資，也不總是最具價值的投資。

　　四是，房價逃不出價值規(guī)律的范疇。在新興市場和個別房地產(chǎn)高速發(fā)展的時期，似乎價值規(guī)律存在失靈的狀況。如過去10年中國的房地產(chǎn)價格單邊上漲及金融危機下的拒絕調(diào)整，但是這也是特殊歷史時期和發(fā)展階段的個例，從更長一點時期考察，如果房地產(chǎn)價格不回歸到其價值線，那么就有一種可能，就是未來的通貨膨脹去淹沒房地產(chǎn)價格，于是價值規(guī)律的作用就將被充分認知，到那時，人們才會發(fā)現(xiàn)人們的實際購買力相對于通貨膨脹的房價還是增加了的。

　　五是房地產(chǎn)始終是宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容。當前，針對國民經(jīng)濟支柱的房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，如同鋒利寶劍的雙刃，不調(diào)控就會造成過熱和結(jié)構(gòu)性通脹，而調(diào)控一方面會影響該行業(yè)自身，另一方面也會傳導至房地產(chǎn)相關上下游50多個行業(yè)的發(fā)展，從而間接影響到國民經(jīng)濟的發(fā)展。

　　因此，針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控應當借鑒國內(nèi)外經(jīng)驗教訓，從貨幣政策、財政手段和資本調(diào)控方面綜合考量，應做出一個科學的調(diào)控，使房地產(chǎn)行業(yè)能夠科學發(fā)展，保障國民經(jīng)濟的健康可持續(xù)發(fā)展。（華夏時報）

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