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      廣州番禺麗江花園萬家物業(yè)最近又開了一家新店，原本在隔壁滿堂紅的胡創(chuàng)惠就被挖了過來。但過了兩天，胡創(chuàng)惠就離開了中介行業(yè)“二手房有價無市，不好賣，我還是回家讀書吧”。
 
　　8月立秋，樓市也突然有了些寒意。7月26日，深圳只成交了88套，已經(jīng)跌至今年最低迷水平。與此同時，7月27日到8月2日，深圳周成交均價甚至達(dá)到20206元/平方米，環(huán)比上升了23.4%。而在此前樓市最癲狂的時候，房價也不過17000元/平方米。

　　深圳作為本輪回暖行情率先復(fù)蘇的城市，最近成交量出現(xiàn)大幅度回調(diào)，業(yè)界開始警惕“房地產(chǎn)政策的拐點(diǎn)可能就要到來了”。

　　“8月第一周銷量進(jìn)一步下滑。”高盛高華最新發(fā)布的研究報告顯示，已公布數(shù)據(jù)的14個城市中有8個交易量下滑，均值為4%，而此前一周成交量已下滑了一成。同時，房價也在小幅下跌，已公布數(shù)據(jù)的9個城市中有5個下跌，均值為1%，而此前一周是上漲3%。

　　今年以來，全國70個大中城市房價環(huán)比已連續(xù)五個月上漲。7月份環(huán)比上漲0.9%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)。

　　房價的持續(xù)上漲，引起了高層的關(guān)注。近一個月內(nèi)，央行、銀監(jiān)會等六部委先后對房地產(chǎn)市場發(fā)出加強(qiáng)監(jiān)管的信號。業(yè)界擔(dān)憂，房價的攀升讓宏觀調(diào)控提前布局，一場被房地產(chǎn)挾持的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇什么時候說不，或許只是時間問題。

　　繁榮背后

　　被房價高漲提前扼殺的成交量

　　廣州番禺麗江花園麗字樓沿街的二手房中介鋪面，兩年來的興衰成敗見證著這一輪樓市起起伏伏。

　　2007年，走廊上幾乎十步之內(nèi)就有一家房地產(chǎn)中介，十分熱鬧。2008年，每個月近萬的租金讓難得做到生意的中介們喘不過氣，后來店鋪先后關(guān)門，盛況不復(fù)存在，取而代之的是燕窩店、面包店等，只剩下了滿堂紅、中原地產(chǎn)等幾家支撐。2009年，小陽春不期而至。麗字樓的中介商鋪又如雨后春筍般快速開張。

　　潮汕人胡創(chuàng)惠就是在這輪行情中進(jìn)入中介行業(yè)的。他高考落榜，到廣州尋找發(fā)展機(jī)會。此時的麗江花園地產(chǎn)中介急需新生力量，幾乎每家中介的門口都貼著“高薪招聘”。胡創(chuàng)惠于是從天河龍洞，被朋友介紹到番禺麗江。

　　但胡創(chuàng)惠很快就對中介行業(yè)感到厭倦?！坝袃r無市！有些人放盤亂開價，市場均價8000元他們居然開到9000元，有人過來隨便看下但下單的人還是很少?！苯?jīng)過一個月的折騰，胡創(chuàng)惠連個有意向的單都沒有，他詢問已經(jīng)是主管的前輩，“最開始兩三個月沒有單很正?！薄?/P>

　　耗著吧，在麗字樓唯一的一個快餐店，每天排隊(duì)買盒飯的就是胡創(chuàng)惠他們。最后胡創(chuàng)惠覺得耗不起了，樓市還是有點(diǎn)虛火，成交一單太難，我還是回家讀書吧。

　　和二手中介的熱中帶冷相仿，一手樓市也遇到了問題，快速上漲的房價正在扼殺成交量。

　　“某盤即將成本價開盤！擁萬畝湖山享十億配套，別墅3898元每平方米起，客廳中空帶前后花園；洋房1950元每平方米起?！?月4日，記者的手機(jī)接到這樣一則短信。在樓市火爆的這個夏天，這樣的短信每隔幾天就有一條。

　　受金融危機(jī)影響，不少開發(fā)商選擇“現(xiàn)金為王”拋售樓盤。以廣東地產(chǎn)五虎之一的恒大地產(chǎn)為例，恒大集團(tuán)主席許家印7月份在公司內(nèi)部報告中自己總結(jié)，2008年至今，恒大采取“現(xiàn)金為王”的經(jīng)營理念，同時采取“高性價比”的營銷手段，根據(jù)市場情況判斷趨勢、合理定價、快速銷售、迅速回款，成功實(shí)現(xiàn)了銷售火爆、資金快速回流。

　　但這樣的日子持續(xù)沒有多長的時間。準(zhǔn)備結(jié)婚的鄭小姐在麗江花園看二手房，第一天賣家說房子賣75萬，第二天就反價說要80萬。一手房更是五一一個價，踏入8月又漲了一個價。

　　高房價正在扼殺成交量。數(shù)據(jù)顯示，7月份，廣州十區(qū)二市樓市成交6653套，相比6月份下降36%，僅有5月份的一半。

　　深圳的情況更加糟糕，據(jù)深圳市國土和房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一手房市場7月26日成交88套，7月25日成交量也只有97套，連續(xù)兩天跌破百套，這也是今年1月底春節(jié)假期結(jié)束以來的首次。半年來，深圳新房銷售火爆，日成交量持續(xù)維持在200套左右，甚至頻頻沖破300套的高水平。

 　 國金證券最新報告顯示，7月20日-26日全國重點(diǎn)城市房屋銷售環(huán)比普遍下滑。在重點(diǎn)關(guān)注的29個大中城市里面，銷售環(huán)比下滑的占到近六成。其中，深圳下滑幅度較為明顯，達(dá)到37%。

　　“深圳的情況值得我們關(guān)注和警惕?！眹抛C券研究員方焱特別提醒，深圳作為本輪回暖行情率先復(fù)蘇的城市，最近成交量出現(xiàn)大幅度回調(diào)，已回落至今年年初的低迷水平，比今年峰值跌了一大半，已經(jīng)在率先回調(diào)。

　　與此形成鮮明對比的是，深圳房價已經(jīng)連續(xù)5個月上漲，7月份更是每平方米均價高達(dá)16080元，環(huán)比6月份上漲8.47%，離2007年10月的歷史高位17350元/平方米只有一步之遙。

　　7月份與年初相比，房價已經(jīng)漲了接近50%，甚至有的樓盤提價居然高達(dá)七八千，售價達(dá)到三四萬每平方米。

　　“一線城市最近一周的價格已經(jīng)高出2007年下半年平均水平30%，最近四周平均價格也已高出25%。同時，一線城市銷量在6月底達(dá)到高峰后已經(jīng)連續(xù)3周下滑，尤其最近一周(7月19日-26日)有12個城市環(huán)比降幅超10%，深圳一手房成交量環(huán)比大幅下降40.6%?！苯眨L江證券監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，而長城證券、國信證券等也發(fā)布分析報告認(rèn)為上半年“價量齊升”的局面將告一段落。

　　“買不起房子，等等看吧?！泵鎸€在上漲的房價，就算急著結(jié)婚的鄭小姐也表示沒有錢支付高昂的首期，只好再觀望一段時間。

　　價格的急劇上漲已經(jīng)在扼殺成交量的進(jìn)一步放大，市場再次進(jìn)入觀望期?！拔覔?dān)心這一次的泡沫可能比2007年還要大?！眹鴦?wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松表示，目前國內(nèi)資產(chǎn)泡沫形成的內(nèi)部和外部條件已經(jīng)基本具備。

　　央行最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在上半年創(chuàng)天量的7 .37萬億元新增信貸中，超過8000億元流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域。其中，有5381億元的信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，另外個人按揭貸款達(dá)到2829億元，直接進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的新增信貸達(dá)到8210億元。值得注意的是，這還不包括利用票據(jù)融資或其它信貸資金變相轉(zhuǎn)進(jìn)房地產(chǎn)市場等其它形式帶來的資金。

　　申銀萬國研究員殷姿認(rèn)為，第三季度房價繼續(xù)超預(yù)期上升的動力正在減弱，將出現(xiàn)“價穩(wěn)量縮”的局面，深圳地區(qū)存在價格回調(diào)的風(fēng)險。

　　其實(shí)房地產(chǎn)的本輪調(diào)整相當(dāng)不充分，這也給行業(yè)的發(fā)展埋下了風(fēng)險。2007年上半年，我國房價經(jīng)歷了一波瘋狂的上漲，流動性過剩帶來的投資需求旺盛和通貨膨脹是重要的兩點(diǎn)原因。隨著國家限制二套住房貸款政策的出臺，房價從2007年8月開始進(jìn)入為時一年的理性回調(diào)，但數(shù)據(jù)上看，這一回調(diào)只是房價增速的放緩。2008年8月到2009年2月，這半年時間，房價方才呈現(xiàn)真實(shí)的下跌；但很快，今年3月以來，房價再拾升勢，反彈格局顯現(xiàn)。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長夏斌認(rèn)為，市場開始慢慢累積泡沫。交易房子，目的是看到它以后價格還會漲，而不是說需要房子，或者說合理的收益預(yù)期。投機(jī)因素在積累泡沫了。

　　地王輪回

　　從雞肋到香餑餑的地王

　　當(dāng)音樂響起，你不得不站起來跳舞。

　　半年前，幾乎沒有一個公司拿地；半年后，地王頻出，萬科、保利、SO H O等等爭得頭破血流，也見證了這一輪行情的火爆。已經(jīng)很少人記起，恒大拿下2008年的最后一個地王，一度深受困擾如今風(fēng)生水起。地王輪回，誰敢說今天的地王明天不會繼續(xù)“曬太陽”？

　　“今年恒大不增加土地儲備，2010年，我們應(yīng)該會有拿地計劃?！?月初，許家印在內(nèi)部講話中表示。但到了7月份，在地王頻出的大熱天，許家印一個月前的想法有所松動。他說，我們今年購買土地不會太多。

　　2008年1月8日，恒大地產(chǎn)不惜41億血本拿下廣州員村絹麻廠地王。當(dāng)時依靠強(qiáng)大土地儲備成功上市的模式橫行，碧桂園26歲的楊惠妍就此成為國內(nèi)首富，2007年身家超過160億美元。

　　但恒大的運(yùn)氣不太好。許家印后來總結(jié)，2008年年初，恒大境外上市路演期間，遭遇到國際資本市場百年一遇的經(jīng)濟(jì)危機(jī)的爆發(fā)階段。美國次貸危機(jī)的產(chǎn)生及其引發(fā)的世界第五大投資銀行貝爾斯登的倒掉，令當(dāng)時的美國各大金融投資機(jī)構(gòu)驚惶失措。在此情況下，恒大決定暫緩上市，原定計劃中的120億到150億元的融資暫時沒有了，公司發(fā)展遇到困難。

　　2008年是房地產(chǎn)行業(yè)極其艱辛的一年，拿地停滯了，上市擱淺了，大部分的地王在曬太陽，行業(yè)里流傳的是SOH O中國董事長潘石屹的“百日劇變”。2008年3月，潘石屹說，受國際資本市場“慘淡”和國內(nèi)宏觀調(diào)控銀根緊縮的雙重夾擊，中國很多房地產(chǎn)公司將在百天之內(nèi)產(chǎn)生劇變反應(yīng)，并進(jìn)入前所未有的融資艱難期。

　　地王變成了很多房企不能承受之重。面對寒冬，恒大選擇增資擴(kuò)股。通過在資本市場的艱苦談判，2008年6月成功引入美林、德意志銀行、淡馬錫、科威特投資局、香港鄭裕彤先生等幾家國際頂尖的大型投資者入股恒大，融資到賬6億美元。

　　2008年10月22日晚，救市政策終于到來，央行、財政部和國稅總局聯(lián)手推出包括降低首次置業(yè)小戶型單位的契稅、免征土地增值稅和印花稅以及首次購房首付降至兩成、貸款利率下浮30%等多項(xiàng)刺激樓市的一攬子救市政策。

 　 2008年10月24日，潘石屹在博客上敲下一行字，“救房地產(chǎn)，就是救中國的經(jīng)濟(jì)?！睔v時多年對房地產(chǎn)的調(diào)控政策終于松綁了。

　　市場處于去庫存階段，降價與現(xiàn)金為王被房地產(chǎn)商捧為圭皋，地王的消息從報紙上消息。恒大就是采取“現(xiàn)金為王”的經(jīng)營理念。今年元月，市場處于最迷惘的時候，恒大銷售了8個多億；春節(jié)期間8天賣了5個多億。而當(dāng)人們開始討論“小陽春”的3月份，一個月恒大賣了20個億，一季度銷售突破32.6億元。

　　而更為重要的是，救市政策的疊加效應(yīng)正在顯現(xiàn)，3月3日，正值全國兩會召開，廣東省地產(chǎn)新政15條橫空出世。當(dāng)時許家印人在北京，對廣東省地產(chǎn)新政15條表示歡迎。

　　15條的關(guān)鍵是最后關(guān)于開發(fā)商的3條。其中提到：支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，2008年簽訂土地出讓合同，可適當(dāng)延長繳納土地出讓價款期限，延長時間原則上不超過2年。并可分期繳納土地增值稅。

　　而在此前樓市癲狂時候的地王，受益最多的剛好是恒大員村41億項(xiàng)目，其它地王大多在2007年，員村地王之后地產(chǎn)陷入低迷，也基本沒有地王了。員村地王可以緩到2010年交款，解決幾個億的資金成本。

　　拿地原本對于恒大來說非常謹(jǐn)慎。6月初，許家印恒大內(nèi)部會議上表示，目前恒大的土地儲備是4400多萬平方米建筑面積的土地，按照今年不增加土地儲備，同時238億元的銷售額目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)的情況來測算，預(yù)計會消耗450多萬平方米建筑面積，這樣我們今年年底的土地儲備指標(biāo)應(yīng)該是在4000萬平方米建筑面積左右。

　　許家印說，2010年，我們應(yīng)該會有拿地計劃，再抵消消耗一部分的土地以后測算，公司的土地儲備要達(dá)到4500萬平方米建筑面積。2011年，我們的土地儲備要達(dá)到4800萬平方米建筑面積。我認(rèn)為，我們這樣一家超大型房地產(chǎn)集團(tuán)的土地儲備控制在4500萬平方米到5000萬平方米建筑面積之間，是一個比較科學(xué)合理的數(shù)字。

　　但戰(zhàn)火已經(jīng)燒到了家門口，6月10日，經(jīng)過50輪的競拍，廣州城建以3.45億奪得珠江新城商品住宅用地D 8-C3地塊，樓面價格高達(dá)15323元/平方米。此前珠江新城樓面地價最高僅為11912元/平方米。

　　更為瘋狂的是6月30日，中化方興以40.6億元天價拍得廣渠路15號地，業(yè)界認(rèn)為這將使北京提前進(jìn)入3萬元房時代。參與競拍的企業(yè)還有萬科、安聯(lián)、華遠(yuǎn)、遠(yuǎn)洋、中信、保利、首開、華潤、金融街、SO H O中國等國內(nèi)目前最頂級的開發(fā)商。

　　7月10日，恒大地產(chǎn)集團(tuán)首個超五星酒店開業(yè)，國際巨星成龍、劉亦菲、范冰冰、容祖兒、蔡卓妍組成的超豪華明星陣容出席。

　　其間許家印改口了，許家印說，土地儲備穩(wěn)定在5000萬平方米左右的水平是比較理想的狀態(tài)，足以保證規(guī)模優(yōu)勢和后續(xù)發(fā)展。沒有必要過多增加，當(dāng)然也不能減少，這個數(shù)字是科學(xué)合理的。

　　面對媒體，許家印坦言，恒大今年購買土地不會太多。恒大土地儲備保持在5000萬平方米左右是比較理想的狀態(tài)，上下浮動300萬到500萬平米左右，都屬于5000萬平方米的范圍。

　　為什么恒大往往選擇在二級市場購買土地？是因?yàn)槟眠^來就可以開工。一直以來，恒大都是很講究速度和效率的。同時，二級市場的土地價格往往比較合理，其中蘊(yùn)含著不小的商機(jī)。另外我們在拍賣中也有拿地，但是數(shù)量比較少。

　　8月9日，記者證實(shí)，恒大地產(chǎn)已經(jīng)向港交所遞交上市申請，融資額初定10億-15億美元，接近百億人民幣。最快將于9月上市。

　　廣東地產(chǎn)五虎將在香港團(tuán)聚，恒大上市后的市值估計超過千億，許家印也有機(jī)會問鼎內(nèi)地首富。地王從雞肋再到香餑餑，只用了一年多的時間。

　　政策變局

　　拐點(diǎn)什么時候到來

　　有泡沫的啤酒才好喝，關(guān)鍵是政府的容忍度。房地產(chǎn)本輪復(fù)蘇靠的就是政府救市，政策拐點(diǎn)何時到來？

　　在市場流傳的高層目前對房地產(chǎn)的看法是：“房地產(chǎn)業(yè)是兩快一慢，一個是價格回升比較快，一個是銷售面積增加比較快，甚至是120%，特別是深圳和上海。慢：投資比較慢，但是最近是有所回升的。”

　　中金公司提供的高層講話中談及，這兩快一慢因素非常復(fù)雜。也可能有消化原有房地產(chǎn)積壓庫存的因素，也有預(yù)計將來房地產(chǎn)通脹，房地產(chǎn)價格將來要漲上去，現(xiàn)在不是為了住房，而是為了儲蓄，甚至為了投機(jī)，這種情況肯定會有。但是房地產(chǎn)的建設(shè)速度最近開始回升，是我們需要關(guān)注的。如果是突然地大幅增長，也會出現(xiàn)問題，當(dāng)然現(xiàn)在比前兩者幅度還是要小的。一個是賣的價格高，漲得快，一個是銷售量增長得快。

　　兩快一慢，對于政府來說，更為關(guān)注的是成交量的快速擴(kuò)大與新開工的全面恢復(fù)，不愿看到的是房價過度攀升，提前進(jìn)入觀望期。房地產(chǎn)成為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的引擎之一是政府愿意救市的原因。

　　7月17日，銀監(jiān)會主席劉明康在“2009年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報會”明確表示，要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)。這也是去年10月房地產(chǎn)政策松綁以來高層最嚴(yán)厲的一次警示。

 　 7月28日，央行發(fā)行150億元一年期央票，發(fā)行利率上升5.17個基點(diǎn)，至1.6984%。這是自7月中旬重啟一年期央票發(fā)行以來，央行第三次提升發(fā)行利率。當(dāng)日，央行還進(jìn)行了500億元28天期正回購操作，發(fā)行利率上升三個基點(diǎn)，至1.12%。

　　市場人士認(rèn)為，這是央行在釋放貨幣政策微調(diào)信號。一年期央行票據(jù)的重新發(fā)行、債券市場收益率不斷提高，這已是實(shí)質(zhì)意義上的加息。只不過目前通過存貸款利率的管制而使得這一政策效果暫時不向信貸市場傳導(dǎo)。

　　中銀國際分析師程漫江認(rèn)為，隨著上半年新增貸款總量突破七萬億，各地房價節(jié)節(jié)攀升，新“地王”不斷涌現(xiàn)，資產(chǎn)價格快速上漲可能會促使決策者作出比預(yù)期更快的政策調(diào)整。

　　“政策的拐點(diǎn)到來了嗎？”幾乎所有的人都在追問。央行貨幣委員會委員樊綱的觀點(diǎn)比較有代表性，其認(rèn)為，“現(xiàn)在不能撤火，現(xiàn)在宏觀政策不能退出”。

　　樊綱認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)這么大的波動，至少兩年的政策支撐是必要的，特別是財政政策。今年新開工特別低是有原因，因?yàn)槿ツ晷碌臉潜P開盤，投資建房活動基本都完了，現(xiàn)在剛剛開始在恢復(fù)，明年能恢復(fù)起來。即使有這樣的恢復(fù)，國際市場也略有恢復(fù)，但是需求仍然是比較弱的。

　　但對房地產(chǎn)的微調(diào)也是共識。樊綱認(rèn)為，房地產(chǎn)有供求關(guān)系的因素，怎么抑制、管理需求？要加緊改革、加緊出臺政策來管理需求，包括現(xiàn)在的物業(yè)稅的一些根本的制度性的政策。

　　樊綱認(rèn)為，現(xiàn)在開始管理通貨膨脹預(yù)期，防止金融泡沫、防止財產(chǎn)泡沫是必要的。現(xiàn)在在公開市場操作、發(fā)行央票等還是有一些操作余地。樊綱認(rèn)為，應(yīng)該給市場一些信號，就是說我們“適度寬松貨幣政策”的寬松力度也是可以根據(jù)情況變化而不斷調(diào)整的。

　　交通銀行研究部近日也表示，雖然宏觀經(jīng)濟(jì)和貨幣政策“適度寬松”的方向未變，但已經(jīng)開始出現(xiàn)貨幣政策微調(diào)和房地產(chǎn)信貸收緊的預(yù)期。如果未來房價上漲過快，不排除政策再次收緊的可能。

　　也有業(yè)內(nèi)人士傾向于認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)投資復(fù)蘇集中體現(xiàn)在拿地上，項(xiàng)目開復(fù)工投資正在復(fù)蘇，但相對緩慢，而后者對國民經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇更為關(guān)鍵，這意味著政策緊縮風(fēng)險小。

　　數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)投資增速逐月攀升，增速超預(yù)期，但對經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的拉動還遠(yuǎn)沒有達(dá)到要求，新開工面積增速太慢。近期政府下調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)投資資本金比例后，新開工也有了明顯增加，并在6月份第一次出現(xiàn)2008年7月份以來的正增長，當(dāng)月商品房新開工面積同比增長了11.45%。這一增幅遠(yuǎn)超市場預(yù)期，顯示樓市的回暖已明顯開始帶動投資和新開工的增長，房地產(chǎn)的率先復(fù)蘇對經(jīng)濟(jì)的拉動將日益顯現(xiàn)，政府難以忍心扼殺這一“春芽”。

　　中金公司研究員白宏煒認(rèn)為，房地產(chǎn)已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最大的穩(wěn)定器，地產(chǎn)政策的導(dǎo)向非常清晰：經(jīng)濟(jì)好的時候追求公平要抑制房價過快上漲，經(jīng)濟(jì)差的時候要追求效率拉動需求穩(wěn)定或提升房價。去年下半年以來最寬松的地產(chǎn)政策已經(jīng)初顯效果，經(jīng)濟(jì)在二季度已經(jīng)基本見底，所以未來預(yù)計地產(chǎn)政策將從寬松轉(zhuǎn)向緊縮，轉(zhuǎn)向的幅度和頻率取決于經(jīng)濟(jì)回升的速度。

　　白宏煒認(rèn)為，既然目前政策以拉動經(jīng)濟(jì)為目的，所以近期必然的方向是希望成交量維持在較高的水平而同時開工面積和土地購置面積有大幅度增加，從而使得拉動經(jīng)濟(jì)的增長持續(xù)性更強(qiáng)。但客觀因素是土地出讓價格過高帶來開發(fā)商惜售及價格迅速上漲。為了改善這種狀況，政府將在抑制投資或者說投機(jī)性需求之外，要增加土地供應(yīng)量。

　　所以嚴(yán)格二套房政策為開始，預(yù)計未來國家的政策將集中在增加土地供應(yīng)，提高稅費(fèi)，按揭比例的提升，加息以及其他一些措施等。總的來說目前出臺一定的緊縮政策有利于避免房價過快過高增長，有利于行業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展。（南方都市報）