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　　土地供應(yīng)放量,一頭連著房價,一頭事關(guān)地方財政,但卻是一場迷局。
 
　　8月20日,在上海市人大常委會第13次會議上,上海市財政局局長葛愛玲披露的數(shù)據(jù),使得一度處于增長壓力的上海小舒了一口氣。

　　2009上半年,上海地方財政收入1268.4億元。收入呈逐月向好趨向,其中6月,同比增長14.9%,為去年下半年以來最高。

　　財政收入是真金白銀,比純粹的經(jīng)濟(jì)增長數(shù)據(jù)更有說服力。上海財經(jīng)大學(xué)胡怡建告訴本報,這個增量,上海房地產(chǎn)市場仍貢獻(xiàn)極大。除了樓市交易帶來的稅收之外,直接來自土地出讓的收入,讓上海在被動的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中獲得一定主動權(quán)。

　　本報記者也從上海土地儲備中心獲悉,截至2009年8月7日,上海通過公開招拍掛方式,已經(jīng)成交913.3萬平方米的面積,一共217億土地出讓金落入囊中。

　　值得注意的是,2008年全年,上海這個收入是154億,2009年半年時間,就超過2008年全年。

　　同在8月20日,上海市土地學(xué)會的一次內(nèi)部會議透露,下半年,上海預(yù)計可供應(yīng)住宅地塊土地約120幅、1196公頃,這個數(shù)字已經(jīng)是上半年的3倍,兩相比較,已經(jīng)可以用飆升來形容。

　　2007年是上海公開土地出讓市場的歷史最高位,全年土地出讓收入約390億,以如此土地供應(yīng)飆升的勢頭,2009年超過歷史最高位,已經(jīng)沒有懸念。

　　原國土資部副部長、現(xiàn)國土資源部咨詢研究中心副主任劉文甲告訴本報記者,地方政府這一輪興起供地大潮,名義上為平抑地價房價,實際上是為地方財政做抓手。

　　樓市高溫帶動地市火熱,進(jìn)而舒緩政府財政收入,這一波興起的房地產(chǎn)行情得益者不僅是上海,在長三角各主要城市,一場借勢供地盛宴正在興起。

　　地方政府日收億金

　　這是一場歷史上最火熱的供地盛宴。在上海的兩翼,杭州和南京每天以坐地進(jìn)賬億金的速度在進(jìn)行。

　　本報記者獲悉,2009年至今,公開招牌掛途徑上,杭州獲土地出讓金約210億。這個數(shù)字已經(jīng)與大上海相當(dāng)。

　　8月18日下午,杭州誕生“新地王”,20多家開發(fā)商經(jīng)過25輪競價,上城區(qū)南星橋糧庫地塊最后被浙江西子房產(chǎn)集團(tuán)拍得,總價77777萬,樓面價約24295元/平米。這個樓面價也遠(yuǎn)超過6月份以來,在京城連續(xù)創(chuàng)造的“地王”樓面價。

　　僅以6月和7月計,杭州共拍出16宗、總計1000畝的住宅用地,這一數(shù)字已經(jīng)超過了2008年杭州全年985畝宅地的紀(jì)錄,僅這兩個月,杭州市土地出讓總金額高達(dá)152億元,這相當(dāng)于杭州上年財政,每日坐地就可進(jìn)賬2.5億元。

　　飆升或許還在接下來的幾個月。來自杭州國土資源局的材料顯示,2009年杭州預(yù)告的住宅用地達(dá)2612.8畝,這一數(shù)字,也已經(jīng)3倍于2008年杭州的住宅用地出讓量。

　　本報記者獲悉,隨著杭州市政府即將加大土地的供應(yīng),下半年杭州或?qū)⒃偻?000畝的土地入市,其中半數(shù)以上將是住宅用地。

　　耐人尋味的一個細(xì)節(jié)是,杭州市國土資源局土地利用處處長朱軍表示,新推出的一些地塊此前都未被收納入《讀地手冊》中。

　　所謂《讀地手冊》,就是列出今年杭州要出讓多少土地,土地都在哪里,位置、面積、周邊情況,方便房地產(chǎn)界來拍買。

　　浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長趙杭生告訴本報,由于去年包括杭州在內(nèi)各地土地成交太少,受市場打壓厲害,今年的放量供應(yīng)其實也是在還去年的欠賬。

　　不僅杭州坐地日進(jìn)億金,加大土地供應(yīng),江蘇的熱度,絲毫不減于滬浙。

　　以南京為例,幾個月來,南京國土拍賣會但凡有住宅類建設(shè)用地,開發(fā)商逢拍必?fù)尅?/P>

　　本報獲得的資料顯示,初步統(tǒng)計,2009年上半年,南京市國土局共掛牌了26幅地塊,從5月份開始,國土部門加快推地,成交開始出現(xiàn)溢價。6月份,甚至出現(xiàn)了10天連續(xù)推出3批地塊的情況。

　　南京市國土資源局局長陳光表示,南京2009年的土地出讓規(guī)模,原本的計劃是和去年持平,保持在550公頃左右。但據(jù)本報記者調(diào)查獲悉,下半年,南京市亦將加大供地,預(yù)計共有約410萬平方米的土地陸續(xù)上市,相當(dāng)于今年前7個月地塊成交量的3倍。

　　不僅是滬杭寧這樣的中心城市,即使如無錫、蘇州等地,土地市場異常火熱,8月5日,蘇州一場土地拍賣會就入賬54.7億元,比總起拍價高出69.2%,平均每宗土地都有六到七家公司搶拍。

　　長三角各地加大土地供應(yīng),這是他們不能錯過的時間窗口。這與以下事實相連。

　　2008年下半年開始,在經(jīng)濟(jì)危機(jī)到來之時,樓市觀望氣息濃厚,土地流拍連連,上海土地財政急劇下降,這使得上海市政府城市運作困難重重。

　　近5年,上海房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營所產(chǎn)生的稅金加之上各種規(guī)費等,房地產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的稅、費和土地出讓金相當(dāng)于同期上海地方財政收入的35％左右。其中營業(yè)稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅等,就相當(dāng)于同期上海地方財政收入的15％（未扣除上繳中央財政部分）。

　　易居中國年前發(fā)行的《中國房地產(chǎn)2008年年鑒》顯示,上海2008年,公告出讓地塊實現(xiàn)土地出讓總金額154.26億元,同比減少60.6%。

　　即使民間投資活躍的杭州市,2008年所有通過招拍掛獲得土地出讓金為244.2億元,不及2007年度創(chuàng)下的530億元紀(jì)錄的一半。

　　閑置土地的財政算盤

　　井噴的供地,仍需循著制度的落地,尋找合理解釋。

　　“各地此前出讓的土地,很多都在閑置尚未開發(fā)?！眲⑽募赘嬖V本報。

　　8月20日,上海土地學(xué)會的內(nèi)部討論會議上,上海市規(guī)劃和國土資源管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人透露,上海目前總共有1077公頃住宅用地處于“批而未用”的狀態(tài)。

　　上海市規(guī)土局副總工程師蔡順明表示,土地批而未用,既有規(guī)劃、動拆遷等方面的原因,也有開發(fā)商的原因。據(jù)悉,這1000多公頃批而未用的土地,涉及70多個房地產(chǎn)項目,不排除部分房企有“囤地”目的。

　　土地閑置不僅出現(xiàn)在上海,8月20日,中原地產(chǎn)公布了其所檢測的12個城市的土地數(shù)據(jù), 選取了國內(nèi)40家知名發(fā)展商從2003年到目前,獲取的270幅地塊樣本,從分析數(shù)據(jù)來看,27%的土地還處于待開發(fā)狀態(tài),30%處于規(guī)劃在建狀態(tài),近六成土地尚未入市。

　　劉文甲分析說,土地是地方財政之母,國內(nèi)目前的土地閑置稅收尚未完整,這就造成了大量土地閑置,其產(chǎn)生的增量收益,政府沒有獲益,而最后的成本全部算入購房的老百姓頭上。

　　土地閑置還與現(xiàn)行的土地儲備制度相關(guān)。

　　“國內(nèi)土地招拍掛制度,即是通過各地的收儲中心進(jìn)行,事實上目前地方的國土局在這個交易環(huán)節(jié)中的地位還不及土地儲備中心。”劉文甲表示。

　　由是,各地的收儲中心即沉淀了大量資金,用這批資金對城市市區(qū)的生地、毛地（即未拆遷、未七通一平）花資金進(jìn)行造地,使其變成熟地,通過一定的評估程序列出出讓基準(zhǔn)價,其后通過國土局網(wǎng)站等公開渠道公布進(jìn)行招拍掛。

　　“在土地財政在各地財政收入上占據(jù)越來越大的份額之時,事實上各地的土地儲備中心就是地方政府的財政抓手,比稅務(wù)局還重要。”劉文甲表示。

　　8月20日上海土地學(xué)會會議上,上海規(guī)土局人士也表示,上海將對閑置進(jìn)行分類處置,下半年,上海將對開發(fā)商建立誠信檔案,若查明開發(fā)商囤地,便會在土地市場上對其設(shè)立限制門檻。此外,上海還將試行當(dāng)場簽訂合同制度,繳付出讓金,并由合同監(jiān)管部門跟蹤,防止閑置土地發(fā)生。

　　平抑房價還是政府套現(xiàn)？

　　加大供地,能否平抑地價房價？

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成告訴本報,通過增加土地供給,改變供求關(guān)系,會對土地價格下調(diào)有作用,但未必會帶動房價降低,或者只能增加地產(chǎn)商的利潤。

　　在上海土地供應(yīng)飆升的過去幾個月,上海房價過熱現(xiàn)象依舊持續(xù)。過去的一周,上海商品住宅成交均價每平方米19603元,逼近2萬元大關(guān),刷新了上海市商品房周成交價歷史記錄。

　　同樣以江蘇為例,8月,江蘇公布數(shù)據(jù)顯示,前7個月,江蘇13個省轄市,市區(qū)商品房銷售面積3210萬平方米。同比增長74%,超過去年全年銷售總量的9%。

　　數(shù)據(jù)進(jìn)一步透露,江蘇省轄市市區(qū)商品住宅成交均價從1月份的每平方米4788元上升到7月份的每平方米5712元,共增長19.30%。

　　8月18日,上海市市長韓正表示,近段時間,上海房價上漲趨勢明顯。政府將通過加大保障性住房和中低價普通商品房的供應(yīng)力度;加大普通商品住宅用地的供應(yīng)。

　　統(tǒng)計顯示,上海2004年土地供應(yīng)集中放量達(dá)到1967萬平方米,2005年宏觀調(diào)控后,土地供應(yīng)僅為384萬平方米,2006年達(dá)到647萬平方米。2007年年底上海土地供應(yīng)出現(xiàn)集中放量,共推1512萬平方米。

　　2008年,由于經(jīng)濟(jì)危機(jī),上海土地出讓數(shù)據(jù)回落為1377萬平方米,而2009年,如果上海下半年的1200萬平方米的土地順利出讓,上海將再次刷新其土地出讓紀(jì)錄。

　　“由于利益驅(qū)動更大,此輪各地加大土地的供應(yīng),并非外界所說平抑房價?！闭憬髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長趙杭生表示,“事實上短期內(nèi)是地方政府在大好形勢下抓緊推地,趕上這波行情?！保?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道）